Трансформаторы и визионеры городского пространства
Градостроительство
Девелоперы сегодня придерживаются самых современных подходов к градостроительству, уверены опрошенные нами эксперты консалтинговых агентств. Все шире внедряются энергоэффективные и экологичные технологии. Архитектура и дизайн новых зданий гармонично вписываются в ткань города. Качество благоустройства и ландшафтного дизайна превратилось в важный фактор конкуренции. Компании подходят более тщательно и к планированию внутренней инфраструктуры, и к созданию соцобъектов, зачастую заметно превосходя нормативы. Однако есть и сдерживающие факторы для дальнейшего развития отрасли. «Ъ-СПб» поговорил о них с игроками рынка.
Новый сквер и площадь перед Левашовским хлебозаводом, редевелопмент которого выполнила Группа RBI, привлекают горожан, а в самом пространстве сегодня проходят выставки, концерты, лекции, фестивали и театральные постановки
Фото: Группа RBI
Новый сквер и площадь перед Левашовским хлебозаводом, редевелопмент которого выполнила Группа RBI, привлекают горожан, а в самом пространстве сегодня проходят выставки, концерты, лекции, фестивали и театральные постановки
Фото: Группа RBI
В ожидании стратегических решений
2025-й — не самый простой год для девелоперов. На фоне экономической нестабильности, в условиях снижения спроса и усиления ценовой конкуренции девелоперы уделяют особое внимание качеству продукта, изучая конкурентов и внедряя лучшие практики в сфере жилого строительства в России, считает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
Сегодня девелоперов нельзя упрекнуть в отсутствии инициатив при внедрении современных подходов к градостроительству, говорит руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. Но к сожалению, предложение исходит только со стороны застройщиков, а не от государства. Можно принести фантастическую инициативу, которая потребует незначительных изменений в материалы территориального планирования и градостроительства, но до реализации дело не дойдет.
По словам спикера, большой проблемой для отрасли является зарегулированность процессов. «Огромное количество комитетов, отвечающих за градостроительную политику, значительное количество разных документов территориального планирования, которым необходимо следовать и соответствовать. Существует необходимость в едином документе, который бы регулировал и охватывал максимально возможное количество направлений градостроительной деятельности»,— акцентирует Валерий Трушин.
В частности, эксперты и игроки рынка говорят об острой необходимости мастер-планирования. «Нужно дождаться закона о внесении изменений в Градостроительный кодекс, чтобы отрегулировать понятие "мастер-план"»,— замечает господин Трушин.
При этом сами девелоперы указывают, что движение в сторону регулирования «земельных» вопросов со стороны властей есть.
«В этом году должны быть приняты новые ПЗЗ. Судя по их проекту, в Петербурге закладываются территории под инфраструктурные проекты, которые могут существенно изменить город»,— добавляет директор по проектированию Группы RBI Павел Быков.
Сегодня одно из направлений развития градостроительства — редевелопмент. «Мы видим, как активно он запускается в районе станции метро "Елизаровская", как благодаря реконструкции "Крестов" планируются серьезные изменения Арсенальной набережной. Недавно появились новости и о редевелопменте южных прибрежных территорий. При работе с такими крупными участками нам, градостроителям (девелоперам и городской власти), важно опираться на мастер-план, более скрупулезно проработанный, чем генплан»,— отмечает Павел Быков.
Он добавляет, что перспективен редевелопмент «серого пояса» вдоль Обводного канала. Управляющий партнер Fizika Development Александр Кравцов обращает внимание на редевелопмент на Матисовом острове.
Совместно реализуя общественные сценарии
Задача власти — планировать гармоничное и комфортное развитие города. Задача девелоперов — качественно реализовывать проекты, которые соответствуют этим планам. Совместно же должна решаться выполняемая застройщиком задача синхронизации строительства жилья и инфраструктуры с той частью инфраструктуры, которую застройщик не может обеспечить. Речь идет в первую очередь о крупных проектах развития транспортной системы, зонах отдыха, местах приложения труда, досуге.
При редевелопменте серых зон нужно частично сохранять промышленную и деловую функцию территорий, особенно в исторических зданиях, не подлежащих сносу. Одни объекты можно приспосабливать под общественные центры, которые объединяли бы в себе как торговые функции, так и спортивный клуб, культурное учреждение, гастрономический кластер, офисы, другие — под производства в сфере легкой промышленности, не требующие зон отчуждения и интенсивного грузового транспортного трафика.
Частично функцию создания мест приложения труда девелоперы могут взять на себя, размещая в своих домах коворкинги для белых воротничков и готовя достаточное количество коммерческой недвижимости, отмечает Павел Быков. Но в этом случае городская администрация должна играть ведущую роль в создании другой общедоступной инфраструктуры. Нельзя отдавать развитие территорий исключительно девелоперам. Город должен контролировать процесс, резервируя землю под объекты транспортной и рекреационной инфраструктуры, которые девелоперы, как правило, не могут обеспечить самостоятельно: это редко удается из-за экономики проектов.
«Наш опыт строительства в исторических районах Петербурга показывает, что даже небольшие или средние, но тщательно продуманные точки притяжения, будь то площадь, сквер, деловой или культурный центр, помогают сформировать местное сообщество и повысить привлекательность всего района. Однако в рамках больших территорий, "серого пояса", это требует довольно крупных ресурсов. Важно доверительное взаимодействие городской власти и бизнеса»,— отмечает Павел Быков.
Выходя за пределы
В Петербурге активно формируются новые центры, точки притяжения, осваиваются ранее неиспользуемые территории. «Если говорить о пути развития города, то в ближайшие 5–10 лет свободные участки в пределах КАД будут занимать проекты преимущественно бизнес-класса. Более массовое жилье уйдет за кольцевую. В Петербурге уже минимум пять лет как сформировался дефицит свободных городских участков, пригодных для строительства жилья комфорт- и экономкласса»,— комментирует директор по проектированию Группы RBI.
Генеральный директор «СЗ "Ленинское"» Илья Линник отмечает, что один из главных трендов развития территорий в петербургской агломерации — создание комфортных, самодостаточных районов, где у жителей есть все необходимое рядом с домом. «Такой подход значительно снижает нагрузку на центр города»,— уверен эксперт.
«Девелоперы при реализации проектов комплексного развития территорий сегодня создают мультиформатные пространства, где человек может получать новый интересный опыт и широкий спектр услуг в пределах пешей прогулки. Концепция "15-минутного города" будет становиться популярнее и внедряться во все большее число проектов. В Северной столице не хватает курортов и мест отдыха, сегмент ждет активное развитие, мы увидим все больше рекреационных проектов с уникальными концепциями»,— отмечает директор по коммерческой недвижимости ГК «Алькор» Людмила Рева.
Она обращает внимание, что сейчас наблюдается высокий интерес к новым локациям с природным окружением: Кронштадт, Васильевский остров, Курортный район.
В целом покупатели сегодня заинтересованы в полноценной городской среде: разнообразная качественная коммерция, полезные сервисы, медицина, социальные учреждения, места для спорта, отдыха и прогулок. Комфортная среда сегодня — это продуманная концепция комплекса, эстетичная архитектура и благоустройство, близость к паркам и воде, транспортная доступность и благоприятное окружение.
Девелопер, чтобы отвечать этим запросам, зачастую выступает трансформатором и визионером, изменяя атмосферу локации, создавая ее новое восприятие и применение.