Девелоперы присмотрелись к моделям
Как город меняет правила игры для застройщиков
Высокополигональное моделирование стало новым стандартом в градостроительном планировании — не только в Москве, но и в ведущих мегаполисах мира. Сами 3D-модели позволяют до начала строительных работ с высокой точностью увидеть, как меняется облик города. Однако у девелоперов переход на новый уровень цифровизации вызывает и сложности: проекты стали требовать больше времени на проработку, дольше проходят согласования, а нагрузка на команды архитекторов и проектировщиков существенно возросла.
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
В начале 2025 года департамент информационных технологий города Москвы совместно с Комитетом по архитектуре (Москомархитектура) обновили технические требования к подготовке трехмерных моделей при проектировании новостроек. Сами 3D-модели — высоко- и низкополигональные (то есть отличающиеся уровнем детализации) — стали обязательным элементом для получения архитектурно-градостроительного решения в 2024 году.
«3D-модели — это максимально точные копии объектов, позволяющие масштабировать и детализировать их»,— говорит генеральный директор Optima Development Давид Худоян. По его словам, новый подход не означает, что ранее проекты выполнялись менее тщательно. «Но все же компьютерные технологии позволяют добиться более высокого разрешения и учесть больше нюансов еще при разработке концепции. Это позволяет реализовывать новостройки, максимально соответствующие заявленным рендерам»,— настаивает господин Худоян.
«По сути, мы должны уже на начальном этапе проработки проекта подготовить в том числе фасады будущего здания и утвердить их на уровне главного архитектора столицы и мэра Москвы»,— добавляет президент GloraX Дмитрий Кашинский.
Основная цель изменений — цифровизация процесса проектирования и построение полноценного «цифрового двойника» столицы. Сами полигональные модели дают возможность просматривать здания под любым углом с высокой степенью реалистичности и проводить углубленную экспертизу проектов до начала строительства. По данным открытых источников, в мэрии считают, что высокоточная цифровая визуализация позволит избежать архитектурных ошибок, ускорить согласования и повысить качество застройки.
«Это новое промежуточное согласование с городом того, что планируется построить в конкретной локации. Именно на этом этапе существует возможность со стороны заинтересованных инстанций внести корректировки в проектируемый объект и убедиться в том, что новое здание гармонично впишется в окружающую застройку»,— говорит вице-президент по проектированию ГК ФСК Алексей Рихтер.
Ранее этот этап работ не регламентировался, и застройщики предоставляли визуализацию зданий в общих чертах с нескольких ракурсов.
Она давала представление того, как будет выглядеть ЖК или его очередь: форма, высотность, элементы архитектурных решений. Сейчас застройщик должен максимально детализировать проект всего комплекса, включая элементы благоустройства. «Ранее подобные уточнения делались на более поздних стадиях развития проекта. Также по новым требованиям теперь необходимо в 3D показывать планы этажей, точный вид фасадов вплоть до элементов декора», отмечает господин Рихтер.
Москва — один из немногих мегаполисов, где цифровизация градостроительства получила институциональную поддержку. Обязательным элементом 3D-модели также стали в Нью-Йорке, Сингапуре и Токио. В России востребованность инструмента растет и на фоне активной реновации и точечной застройки: в плотно застроенных районах важно просчитывать, как новостройки повлияют на видовые характеристики, инсоляцию, нагрузку на транспортные и инженерные сети.
Среди же издержек новых требований — большие временные и ресурсные затраты на рендеринг. Но, по мнению Давида Худояна, это оправданно: «В стратегически важной сфере строительства, уже обладая современными технологиями, неправильно пренебрегать ими ради экономии средств и времени. В конечном итоге подобные модели помогают вовремя выявить и устранить потенциальные уязвимости, повысить надежность объектов, совершенствовать их архитектурную ценность»,— рассуждает эксперт. Также этот тип моделирования способствует подготовке более качественных рендеров, которые нагляднее демонстрируют клиентам, каким должен получиться проект к моменту ввода в эксплуатацию. «Это выгодно и для маркетингового продвижения новостроек. Расходы на эти работы, как и на BIM-моделирование, невелики по сравнению со стоимостью земли, ВРИ, материалов и услуг подрядчиков»,— утверждает господин Худоян.
Алексей Рихтер выделяет две сложности в новом формате работы девелоперов. «Трудовые ресурсы — cуществует дефицит специалистов, обладающих необходимой экспертизой для подготовки высокополигональных 3D-моделей. Но самое главное — это удлинение этапа предпроектной работы. Процесс разработки и согласования увеличился на несколько месяцев. Как правило, это приводит к удорожанию проекта, так как, как только застройщик зашел на земельный участок, он начинает нести финансовые затраты по будущему проекту»,— объясняет он.
Впрочем, удорожание, к которому привели новые требования, пока выглядит незначительным и составляет несколько процентов от общих затрат на проектирование. «Потенциальные сложности в другой плоскости. Непонятно, будут ли сравнивать итоговый проект с первой итерацией и какие санкции для застройщика возникнут в случае несоответствия разработанного проекта ранее утвержденной концепции и параметрам, если оно будет иметь место»,— рассуждает господин Кашинский.