«Это нарушение принципа неприкосновенности частной собственности»
Юрист Даниил Черных-Аипов – об обязательстве собственника квартиры согласовывать с соседями сдачу помещения в аренду
Депутаты Госдумы РФ внесли на рассмотрение законопроект, который предлагает обязать собственников квартир письменно согласовывать с соседями сдачу помещения в аренду, если они не заключают с арендаторами договор найма и не регистрируют его в установленном порядке. Авторы документа считают, что он, прежде всего, должен защитить права соседей арендодателя, который сдает свою квартиру посуточно. Заместитель председателя коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Даниил Черных-Аипов считает, что подобная инициатива нарушает права граждан.
Фото: из архива эксперта
Фото: из архива эксперта
«Законодательную инициативу, обязывающую собственников жилья получать письменное согласие соседей перед неофициальной сдаче жилья, можно рассматривать как попытку решить накопившиеся проблемы в сфере “теневого рынка” аренды жилья и снизить социальную напряженность между соседями в многоквартирных домах. Однако с юридической точки зрения такой закон, скорее, вызывает серьезные вопросы, и в первую очередь они касаются соответствия действующему законодательству и Конституции РФ.
Правовая оценка тут должна отсылать к защите прав граждан, поскольку статья 35 Конституции РФ защищает право частной собственности и гарантирует, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Более того, в судебной практике КС есть прецеденты, в связи с которыми суд уже подтверждал, что право распоряжаться своим имуществом, включая сдачу квартиры внаем, является конституционным правом граждан и не должно обуславливаться разрешениями третьих лиц.
Теоретически, принятие подобной инициативы на законодательном уровне, конечно, полностью исключать нельзя. Однако оно, на наш взгляд, возможно только с существенными оговорками и только при определенных условиях. Так, потребуется внесение изменений в Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ (в части регулирования договоров найма жилого помещения), а также в КоАП РФ – для установления соответствующих санкций.
Среди доводов “за” инициативу может быть включена защита прав соседей на спокойное проживание, обеспечение безопасности жильцов МКД, борьба с теневым рынком аренды жилья и увеличение налоговых поступлений в бюджет. Сторонниками такой инициативы, вероятнее всего, выступят представители управляющих компаний, некоторые собственники жилья, страдающие от постоянно меняющихся соседей-арендаторов, а также представители надзорных органов.
В то же время, доводы “против”, очевидно, существенно перевешивают. Так, помимо прямого противоречия конституционным нормам, можно выделить и общее нарушение принципа неприкосновенности частной собственности, а также создание механизма для злоупотреблений и шантажа со стороны соседей. Сюда же – необоснованное ограничение гражданского оборота, сложности в практической реализации и администрировании такой системы, и, как следствие, повышение конфликтности между соседями, плюс – создание дополнительных бюрократических барьеров. Противниками инициативы, безусловно, станут собственники жилья, риелторские компании, правозащитные организации и представители экспертного сообщества.
При этом, вероятнее всего, на практике собственники квартир могли бы обходить подобные запреты различными способами. Например, оформлять вместо договоров найма договоры безвозмездного пользования или договоры оказания услуг, сдавать жилье через посредников или оформлять фиктивную регистрацию арендаторов как родственников.
Также возможно использование гражданско-правовых конструкций, подразумевающих переуступку прав пользования жильем без формального договора аренды. Более того, проверка факта сдачи жилья без согласия соседей будет крайне затруднительна с доказательственной точки зрения.
Что же касается теоретических санкций за такое нарушение, то, вероятно, они могли бы включать административные штрафы, приостановление права сдачи квартиры в аренду на определенный срок или принудительное расторжение договора найма. Однако эффективность таких мер вызывает серьезные сомнения. Штрафы могут быть просто включены собственниками в стоимость аренды, а доказать факт нарушения будет крайне сложно без проведения регулярных проверок, которые сами по себе могут нарушать неприкосновенность жилища, гарантированную Конституцией РФ.
В целом, подчеркну, что инициатива действительно будет значительно ограничивать свободу прав собственников распоряжаться своим имуществом. Это противоречит не только базовым конституционным принципам, но и сложившейся судебной практике. Так, суды не раз подчеркивали, что реализация прав собственника жилого помещения не должна зависеть от волеизъявления третьих лиц, если это не предусмотрено прямо законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц или обеспечения обороны страны, безопасности государства.
При этом, как альтернатива столь жесткой норме, более эффективными мерами по “обелению” рынка аренды жилья могли бы стать упрощение процедуры регистрации договоров найма, введение налоговых льгот для добросовестных арендодателей, развитие института доходных домов, совершенствование административных процедур для привлечения к ответственности нарушителей общественного порядка и т. д., т. п.
Таким образом, рассматриваемая инициатива имеет крайне низкие шансы на принятие в предложенном виде, поскольку противоречит фундаментальным принципам гражданского и конституционного права, создает условия для многочисленных злоупотреблений и не решает корневых проблем теневого рынка аренды жилья. Вместо попыток переложить функции государственного контроля на соседей, законодателю следовало бы сосредоточиться на создании позитивных стимулов для легализации арендных отношений и развитии цивилизованного рынка».