«Застройщики работают на исторически минимальной рентабельности»

Рынок недвижимости Екатеринбурга переживает кризис: темпы ввода новых объектов сокращаются, а цены, напротив, растут. Собственник «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер поделился, чем такая ситуация выгодна для покупателей и застройщиков, почему к 2026 году покупательский спрос возрастет вдвое и за счет чего можно сохранить рентабельность своих проектов в нынешних условиях.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

– Еще в прошлом году в строительной отрасли наметилось снижение темпов вывода новых проектов на рынок Екатеринбурга. Сохранится ли эта тенденция в 2025 году?

– Много проектов фактически не выводятся на рынок или выводятся с серьезными корректировками сроков.

По нашим наблюдениям, в этом году не будет выведено на рынок около 30% от всего объема, запланированного застройщиками.

Кто-то снизил темпы строительства, кто-то стремится избежать затоваренности рынка, у кого-то нет финансовой возможности вывести объект на рынок, а кто-то переносит сроки в расчете на более высокий спрос в будущем.

Среди проектов «Атлас Девелопмент» не планируется переноса официальных сроков, при этом по одному объекту решили сдвинуть внутренний, корпоративный срок, который, как правило, на полгода раньше официальной даты в договорах с дольщиками. Речь о проекте Atlas River на улице Щербакова. Мы хотели сдать его раньше запланированного срока, в декабре этого года, но из-за низкой покупательской способности вынуждены перенести сдачу на лето 2026-го.

– На снижение покупательской способности серьезно повлияли ключевая ставка и отмена льготной ипотеки?

– Действительно, сегодня у людей нет той возможности, что была год назад, нет льготной ипотеки, семейная ипотека выдается тоже слабо, да и общая доступность рыночных ипотечных программ снизилась. А ведь примерно 80% потребителей приобретают жилье в ипотеку.

При нынешних заградительных ставках под 27–30% годовых мало кто может воспользоваться этим инструментом.

Чтобы изменить ситуацию, застройщики начали предлагать клиентам программы субсидирования ипотеки и рассрочки. На сегодня это, пожалуй, единственный действующий инструмент продаж. У «Атлас Девелопмент», например, порядка 70% занимают продажи за живые деньги и ипотеку, а 30% приходится на предложения по рассрочке. Клиенты берут ее в ожидании снижения ключевой ставки. Для девелоперов механизм рассрочки не так опасен. Даже если у клиента не получится взять ипотеку, то деньги можно будет вернуть, ведь они лежат на эскроу-счете, а за два года стоимость жилья однозначно возрастет и его можно будет продать легко и дороже.

– Какие новые проекты «Атлас Девелопмент» планирует реализовывать в Екатеринбурге?

– В январе уже вывели на рынок вторую очередь жилой экосистемы ATLAS AURO на улице Белинского в районе ТЦ «Дирижабль», а в феврале — пятую очередь нашего флагманского проекта жилой экосистемы «Парк Столиц» на пересечении улиц Щорса — Московской. 28 апреля планируем грандиозную презентацию нового проекта жилой экосистемы ATLAS LINE, разрешение на строительство мы уже получили.

Запланированы к выводу еще три жилых проекта, о которых пока не могу подробно рассказывать. Один будет площадью 60 тыс. кв.м., два других — более 100 тыс. кв.м.

Выводить планируется очередями в соответствии с ситуацией на рынке. Если текущее положение вещей сохранится, то проекты отложим и будем ждать благоприятного времени, когда рынок начнет оживать. Потому что мы очень серьезно следим за затоваренностью как своими проектами, так и в целом рынка — чем больше товаров, тем сложнее работать с ценой.

– Компания реализует проекты и в других регионах. Планируете ли развивать это направление?

– Да, мы работаем в Екатеринбурге, Москве и Сочи. В Сочи рынок достаточно стабильный, поэтому объекты хорошо продаются. Мы работаем в сегменте премиальной недвижимости и в ближайшее время ждем разрешения на строительство еще одного проекта в этом регионе.

В Москве к выводу на рынок готовится проект бизнес-класса ATLAS FLOW. Также мы находимся в сделке по приобретению еще одного проекта под жилье бизнес-класса. И вместе с тем заходим в проект по партнерской схеме, где будем рассчитываться долей в прибыли или квадратными метрами. Это достаточно выгодная схема при текущих кредитных ставках, которые ни одна финансовая модель не потянет.

Также мы рассматриваем еще один регион для девелопмента, который исследуем уже полтора года. У нас есть для этого собственные финансовые ресурсы, но действовать будем очень умеренно.

– Что за регион?

– Пока говорить не буду. А то расскажешь о своих планах, а они не сбудутся. Я люблю держать все в тайне до определенного времени, чтобы никакие обстоятельства не вмешивались.

– Как работа в других регионах стимулирует развитие компании?

– В Москве и Сочи проекты значительно дороже, есть лоты с ценой 2 млн руб. за 1 кв.м, и за эту стоимость нужно предложить что-то экстра-класса: особые материалы, инженерные и дизайнерские решения. Это развивает не только команду, но и другие наши проекты. Какие-то решения мы можем адаптировать в проектах Екатеринбурга, хоть и с более оптимальной экономикой.

– Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости?

– Ожидается, что уже в этом году ключевая ставка начнет снижаться. Одни говорят, что это может произойти летом, другие — в ноябре. Соответственно, доступность финансовых инструментов и недвижимости изменится, спрос будет расти, а цены поднимутся.

Несмотря на это, к следующему году покупательская способность возрастет вдвое, в том числе из-за формирования достаточно большого отложенного спроса. Ведь потребность в новом жилье по-прежнему высокая. Поэтому вместо того, чтобы хранить деньги на депозите в банке, лучше оплатить первоначальный взнос, взять рассрочку и через два года получить ипотечный кредит.

Сейчас идеальное время для покупки квартиры и совсем неидеальное время для девелопера. Застройщики работают на исторически минимальной рентабельности. С такой высокой ключевой ставкой, мы не можем поднимать цены, потому что несем определенные обязательства перед банками, а издержки и налоги в это время растут.

Уже в этом году есть примеры, когда подрядчики на 30% поднимали цены на свои услуги, так как перешли с УСН на ОСН.

Однако, если высокая ключевая ставка сохранится и перейдет на следующий год, то значительная доля компаний может уйти с рынка — их проекты просто экономически не выдержат такого и уйдут в минус.

– Какую стратегию должна выбрать компания, чтобы удержаться на плаву, сохранить рентабельность проектов и развиваться в текущих условиях?

– Стратегия всегда одна — эффективно управляй своим портфелем, кредитами и издержками. «Атлас Девелопмент», например, занялся оптимизацией внутренних процессов и повышением операционной эффективности. Чем быстрее сделал работу, тем меньше издержек. Например, сократили сроки согласования документов и создали группу, которая занимается централизованными закупками. Благодаря этому планируем сэкономить около 100 млн руб. в этом году на комплексных централизованных поставках.

Конечно, в некоторых вопросах экономить нельзя. Например, мы не можем оптимизировать сам продукт, и никогда так не делали. Для меня как собственника бизнеса это репутация. Я выстраиваю свою работу вдолгую и хочу, чтобы мой бизнес жил очень долго. Мне важно, чтобы наши проекты были качественными и востребованными, чтобы люди получили то, за что заплатили. Ведь, по сути, мы продаем не реальную квартиру на этапе стройки, мы продаем будущее. И очень важно, чтобы это будущее сбылось. Если мы где-то сэкономим или обманем, то это отразится на нас больнее, чем на покупателе.

Помимо этого, девелоперу следует поддерживать свою ликвидность, чтобы всегда иметь денежные средства. Строительный бизнес связан с проектным финансированием, по сути, мы берем деньги у банков. Но не все издержки удается покрыть за счет этих средств, а в текущих реалиях вообще около половины приходится покрывать своими средствами. Чтобы удержаться на плаву нужны свободные собственные деньги.

Также следует инвестировать в свое будущее, например, в цифровизацию и внедрение TIM-технологий. В моменте это затратно, но в перспективе мы надеемся извлечь из этого большую выгоду. В этом году на цифровизацию «Атлас Девелопмент» выделил чуть меньше 100 млн руб. Это поможет снизить себестоимость наших продуктов и услуг, позволит быстрее находить ошибки и принимать управленческие решения, быть более эффективными. Ведь цифровизация — неотъемлемая часть жизни современного девелопера.

Беседовала Анастасия Реутова