Доходность в квадрате
В Челябинске выгода от инвестиций в недвижимость достигла 13–19% годовых
За последние три года в Челябинске доходность от покупки жилья с учетом сдачи в аренду составила 19,4% в год. Без сдачи в аренду собственник инвестиционной недвижимости мог заработать 13,8% годовых. Предыдущие три года доходность вложений в жилье в регионе не превышала 3,5%, а без сдачи в аренду собственник получал 3% убытков. Эксперты считают, что на это повлиял рост цен на квартиры, а также последующее увеличение спроса на аренду жилья. Но с лета 2024 года число желающих вложить деньги в недвижимость значительно сократилось. Инвестиции в жилье могут вновь увеличиться при ключевой ставке 10–12% и наличии у инвесторов собственных накоплений, считают эксперты.
Челябинск занял третье место среди 79 городов РФ по доходности инвестиций в жилье
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Челябинск занял третье место среди 79 городов РФ по доходности инвестиций в жилье
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Челябинск стал одним из лидеров среди городов — административных центров российских регионов по уровню доходности инвестиций в недвижимость в 2022–2024 годах. Среднегодовая прибыль от вложения средств в покупку жилья для сдачи в аренду в среднем составила 19,4%. Без арендаторов собственник мог получить доход 13,8% годовых. По этим показателям Челябинск занял третье место в рейтинге «РИА Новости».
Аналитики рассчитывали доходность инвестиций в жилье на основе стоимости типовой однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м и сдачи ее в аренду. Также в расчетах учтены выплаты налогов на доходы и имущество физических лиц, расходы на жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт, уровень потребительской инфляции.
В 2019–2022 годах доходность инвестиций в недвижимость Челябинской области была одной из самых низких в России. Среднегодовая выручка при сдаче жилья в аренду составляла 3,5%. Без сдачи собственник инвестиционной недвижимости мог получить убыток 3% в год. Тогда регион занял 79-е место по доходности вложений в жилье.
В новом рейтинге первое место занял город Иваново. С учетом сдачи в аренду в 2022–2024 годах местная недвижимость могла принести собственнику 22% годовых. Без арендаторов этот показатель составил 17,3%. На второй строчке разместился Горно-Алтайск с доходностью почти 21% со сдачей в аренду, 15,8% — без сдачи. На последнем месте по уровню доходности оказалась Москва. Даже при наличии арендаторов собственник инвестиционной недвижимости мог получить среднегодовой убыток 3,7%, а без сдачи в аренду — 7,4%.
Брокер по недвижимости региональной гильдии риелторов «Южный Урал» Константин Козлов выделил два фактора, которые повлияли на увеличение доходности инвестиций в челябинскую недвижимость за последние три года, это увеличение стоимости квадратного метра в новостройках и повышение спроса на аренду квартир.
«В 2019–2021 году стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска была на уровне 90–100 тыс. руб. В дальнейшем она поднялась до 120 тыс. руб. Соответственно увеличилась доходность инвесторов, купивших квартиры еще в тот период. С 2022 года ипотека постепенно становилась менее доступной, из-за чего мы получали пул клиентов, которым было выгоднее снимать жилье. Например, в 2019–2021 годах средний платеж по ипотеке составлял 25–27 тыс. руб. в месяц, а стоимость аренды квартиры — порядка 18–22 тыс. руб. Тогда разница была небольшая. Но в дальнейшем платеж по ипотеке вырос до 45–50 тыс. руб., а стоимость аренды жилья все равно была ниже и доступнее — примерно 25–30 тыс. руб.»,— рассказал Константин Козлов.
Эксперт отметил, что с 2022 года до второй половины 2024-го порядка 60% покупок жилой недвижимости в общем объеме сиделок совершали инвесторы для сдачи квартир в аренду. Доля таких сделок начала снижаться во второй половине 2024 года, после повышения ключевой ставки Центрального банка РФ и отмены льготной ипотеки.
«Количество инвесторов на рынке недвижимости сократилось, потому что дешевые деньги в рамках госпрограмм закончились. Люди начали использовать свое право для покупки квартиры с помощью действующей семейной ипотеки, приобретая недвижимость конкретно для проживания. Если отталкиваться от данных Сбербанка, прогнозирующего ключевую ставку на конец 2025 года в районе 17–19%, то охлаждение интереса инвесторов к покупке квартир будет сохраняться. Чтобы они вернулись и начали вкладывать деньги в квартиры, ставка должна в идеале упасть до 10–12% годовых»,— заключил Константин Козлов.
Директор по стратегии инвестиционной компании «Финам» Ярослав Кабаков отметил, что в этом году вложение средств в недвижимость Челябинска тоже может быть выгодным, если инвестор имеет собственные накопления. «Цены на недвижимость, как ожидается, останутся стабильными или даже вырастут. Застройщики планируют предлагать скидки, рассрочки и другие формы стимулирования спроса. Однако высокая ипотечная ставка делает покупку жилья практически невозможной без значительных накоплений. Инвестиции в недвижимость Челябинска в 2025 году могут быть выгодными, особенно при наличии собственных средств и возможности сдачи жилья в аренду»,— заключил эксперт.
В марте 2025 года, по данным портала «Яндекс Недвижимость», медианная стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска составила 167 тыс. руб. На вторичном рынке жилья, по данным агентства недвижимости «Этажи», средняя цена квадрата была 99,3 тыс. руб.