В зоне Пулково-3 растет число проектов, подразумевающих строительство дорогих офисов. Аналитики полагают, что это хороший знак для территории, о развитии которой у городских властей долгое время не было четкого представления. С началом превращения аэропорта Пулково в международный транспортный узел земли рядом с ним ожидает волна цивилизованного девеломпента. Как стало известно Ъ, в числе первых руку к этому процессу решили приложить глава группы JFC Владимир Кехман и владелец компании "Авиамоторс" Сергей Рукин. Схожие планы есть у российского девелопера "Авиелен А.Г." и финского KESKO.
На начало следующего года намечена сдача в Пулково-3 офисного центра класса А "Аэроплаза". Строительство восьмиэтажного здания общей площадью 32 тыс. кв. м ведется на участке площадью 0,9 га. Арендная площадь бизнес-центра составит 20 тыс. кв. м, вместимость паркинга — 175 машиномест. Девелопером выступает ООО "Невский проект", в равных долях принадлежащее владельцу группы компаний JFC (крупнейший импортер фруктов) Владимиру Кехману и Сергею Рукину, контролирующему компанию "Авиамоторс" (официальный дилер BMW). Для обоих партнеров это не первый девелоперский проект — господин Кехман разрабатывает идею строительства бизнес-центра на месте Фрунзенского универмага, а господин Рукин уже построил в зоне Пулково-3 крупный автосалон. Предполагаемый объем инвестиций в объект — $50-60 млн.
Схожие планы по освоению приаэропортовой территории есть и у других игроков. По словам директора департамента развития и продвижения Praktis CB Сергея Федорова, в настоящее время в деловой зоне Пулково-3 реализуются два проекта, аналогичных по концепции "Аэроплазе", — один из них принадлежит компании "Авиелен А.Г.", чьим акционером является аэропорт Пулково и которая изначально претендовала на комплексное развитие деловой зоны, другой — финской KESKO. Оба проекта соответствуют европейским представлениям о развитии территорий рядом с хабами. Каждый предполагает строительство двух бизнес-центров класса А и гостиницы класса четыре звезды.
Интерес девелоперов к деловой зоне аэропорта аналитики связывают с перспективами превращения реконструируемого в настоящее время аэропорта Пулково в современный транзитный узел. Как отмечают эксперты Jones Lang LaSalle, выступающие консультантами "Невского проекта", идея размещения бизнес-центров класса А в районе международного аэропорта не нова для стран Европы и США. Однако в России таких примеров пока нет. По словам начальника отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle Шарля Буде, в Москве офисными зданиями активно застраивается Ленинградское шоссе — в направлении на Шереметьево. Тем не менее, как отмечает господин Буде, Химки — это территория плотной городской застройки. В Петербурге же речь идет о создании делового района, целиком ориентированного на обслуживание международного транспортного узла.
В Jones Lang LaSalle предполагают, что основными арендаторами офисов класса А выступят компании, имеющие отношение к обслуживанию аэропорта. А часть площадей может быть использована в качестве "офисов-на-час" — для проведения деловых переговоров и конференций. О востребованности подобного формата заявляют и другие участники рынка. Например, компания "Регус" также предполагает арендовать и оборудовать по собственным стандартам такие офисы в зоне аэропорта.
Как отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский, типичные арендаторы приаэропортовых офисов — это транспортные, логистические, почтовые, туристические, аудиторские фирмы, а также клиентские офисы банков, страховых и Rent-a-Car компаний. По мнению руководителя департамента офисной недвижимости Praktis CB Елены Афиногеновой, иметь в зоне аэропорта свои представительства предпочтут московские и западные компании — поскольку для них это означает существенную экономию времени. По мнению госпожи Афиногеновой, можно прогнозировать, что арендные ставки в районе Пулково будут ниже, чем в историческом центре, где пока сосредоточены бизнес-центры класса А, — при верхнем уровне арендных ставок для таких офисов в $940 за квадратный метр в год в центрах, подобных "Аэроплазе", они могут составить примерно $600-650.
Как отмечает директор департамента оценки и аналитических исследований агентства Becar Игорь Лучков, Пулковское шоссе уже сейчас является сложившейся деловой зоной, значение которой со временем будет только возрастать. В зоне Московского — Пулковского шоссе уже сдано и работает свыше 150 тыс. кв. м торговых площадей, а к 2008 году к ним прибавится еще 180 тыс. кв. м — торговые центры "Лето" от "Системы Галс" и "Шушары" от "Адаманта". Здесь также расположены производственные площадки Соса-Cola и Wregley. Впрочем, отношение участников рынка к такому использованию приаэропортовых земель нельзя назвать однозначным.
"В свое время территории рядом с аэропортом распродавались городом без четкого представления о том, что именно на них должно быть построено", — говорит Николай Казанский. В итоге первая волна девелопмента обеспечила приаэропортовые территории крупными торговыми центрами и автосалонами. Александр Нестеров, генеральный директор "Авиелен А.Г.", называет действия городской администрации "просто безобразными". "Во всем мире земли рядом с аэропортовыми терминалами ценятся очень высоко, а тут они отданы под автосалоны — можно подумать, что люди специально едут в аэропорт, чтобы купить машину", — негодует господин Нестеров. "Основной недостаток деловой зоны Пулково-3 — отсутствие единой концепции развития территории. И в этом плане будет вполне разумно и цивилизованно, если девелоперы будут действовать согласованно между собой", — согласен с ним Николай Казанский.
Александр Низовский