В апреле городская недвижимость продолжала сдавать позиции — на вторичном рынке падение составило, по разным оценкам, от 1 до 3%. В то же время новостройки продолжают дорожать в процессе строительства. Эта тенденция установилась с конца прошлого года. А вот остановку и даже некоторое падение загородного рынка в самый разгар сезона можно считать новостью. Впрочем, эксперты не слишком обеспокоены этим фактом.
Затишье за городом
Как правило, апрель является пиковым месяцем загородного сезона, цены растут одновременно со спросом. Однако в этом году наблюдалась иная картина: спрос даже упал по сравнению мартом, а цены остались на прежнем уровне. В апреле общий объем предложения объектов загородной недвижимости увеличился более чем на треть и составил свыше 21 тыс. домов. А вот объем потенциального спроса снизился на 13% по сравнению с мартом, что вовсе не характерно для загородного рынка в этот период, констатирует руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. "Особенной активности в апреле на загородном рынке недвижимости Московской области не наблюдалось. Рост цен за этот период не превысил в среднем 1%",— подтверждает директор по развитию компании Rodex Group Валерий Мищенко.
Однако апрельское затишье эксперты не считают признаком падения рынка. "Спрос в этом сегменте в текущем году активизировался гораздо раньше, чем обычно (пик роста был отмечен уже в феврале), поэтому отмеченное апрельское снижение можно считать не критическим",— утверждает Алексей Кудрявцев. Игроки, предвидя возрастание спроса, форсировали повышение цен в начале года и теперь ждут реакции рынка.
В целом за первый квартал этого года загородная недвижимость продемонстрировала уверенный рост. "На фоне общей стабилизации рынка жилой недвижимости ценовой прирост загородного сектора по сравнению с предыдущим кварталом составил 15,3%,— отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра компании 'Миэль'.— Ценовому приросту способствовало и то обстоятельство, что объем предложения уменьшился на 1,3% и составил 10,2 тыс. объектов. А вот в денежном выражении объем предложения вырос на 17,7% — с $5,14 млрд до $6,05 млрд. Самыми высокими темпами дорожает недвижимость в зоне 61-100 км от МКАД. При 9,7% от общего объема предложения за первые три месяца этого года эти объекты подорожали на 16,4%".
Перекосы предложения и спроса
Загородный рынок действительно показывает уверенный рост, и апрельское затишье, по всей видимости, не является для него критическим. Однако уже сейчас можно говорить о том, что предложение и спрос на коттеджном рынке не сбалансированы и в дальнейшем этот дисбаланс может привести к кризису в некоторых его секторах.
По данным компании Rodex Group, в общем объеме предложения на загородном рынке преобладают объекты для постоянного проживания, доля которых составляет 92%. На объекты для временного проживания приходится 8% от общего объема предложения. А вот в структуре спроса по типам загородного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом на объекты для постоянного проживания (48%) и на объекты для временного проживания (52%). Иными словами, возрастает интерес покупателей к тем объектам загородной недвижимости, которые они позиционируют как дачи (с разным уровнем комфортности), а девелоперы с маниакальным упорством продолжают развивать сектор домов для постоянного проживания.
Можно предположить, что основным фактором, препятствующим росту спроса на дома для постоянного проживания, является слабо развитая инфраструктура Подмосковья. Загородный дом для отдыха хотят иметь все, а переехать за город насовсем решаются немногие. Видимо, в ближайшее время наибольшим спросом будет пользоваться дачная недвижимость бизнес-класса. Потенциальный спрос в этом секторе высок, а предложения почти нет.
Второй перекос загородной недвижимости — превалирующее предложение в элитном секторе при растущем спросе на коттеджи эконом- и бизнес-класса. "Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен. В апреле продолжилась тенденция к увеличению объема предложения в этом сегменте загородного рынка, что в дальнейшем приведет к еще большему перенасыщению рынка,— констатирует Валерий Мищенко.— В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже наблюдается явная тенденция к превышению объема предложения над существующим спросом. Самый высокий спрос пришелся на коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, т. е. на рынке востребованы домовладения стоимостью до $400 тыс., поэтому развитие данных сегментов рынка видится наиболее целесообразным в 2007 году. По мнению наших аналитиков, в 2007 году будет продолжать активно развиваться сегмент экономкласса для временного и постоянного проживания (поселки таунхаусов)".
Корреляция цен
На рынке городской недвижимости сохраняется тенденция последних месяцев — постепенное снижение цен. Характерно, что эта тенденция в различных секторах рынка проявляется по-разному. "Основной итог апреля — продолжающаяся стагнация рынка жилой недвижимости и, как следствие, снижение цен практически по всем сегментам рынка,— говорит руководитель департамента продаж агентства недвижимости 'Статус' Андрей Скопцов.— Причем изменения цен на разные категории жилья продолжают все более отличаться друг от друга. Наиболее резкому снижению подвержена цена на так называемое неликвидное жилье: квартиры в 5- и 9-этажных панельных домах в отдаленных районах. Практически не находят покупателя квартиры на первых и последних этажах домов старой постройки. Они просто никому не нужны. Наметилась тенденция сдачи в аренду свободных квартир, подготовленных владельцами для продажи. Не желая продавать квартиру по бросовой цене, ее временно сдают в аренду до лучших времен. В тех случаях, когда продавец соглашается на цену покупателя, разница от цены предложения 3-4-месячной давности составляет в некоторых случаях до 25%. Изменения в ценах на жилье, традиционно пользующееся спросом, не столь заметны — в пределах 3-5%".
"На самом массовом рынке жилья экономкласса в прошлом году многие предложения были переоценены,— говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании 'Авгур Эстейт'.— Сегодня цены на квартиры с завышенной стоимостью опускаются до отметки, соответствующей жилью с данными характеристиками. Похожая ситуация отмечается и в нижнем сегменте бизнес-класса. Некоторые квартиры этого сегмента были переоценены за брэнд компании-застройщика, по ним наметилось выравнивание стоимости объектов в своем классе или движение цен вниз в пределах до 1%".
Мониторинг предложения на рынке жилья экономкласса (включая первичный и вторичный рынок), проводимый консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), также свидетельствует о снижении цен за месяц примерно на 1%. Несмотря на это, прогнозы аналитиков RRG оптимистичны: "Конечно, сейчас время экспозиции увеличилось, объем предложения — огромный, и вроде бы есть все предпосылки к тому, чтобы цены пошли вниз. Однако свою роль должен сыграть отложенный во время гонки цен спрос, да и сама жизнь: ведь помимо инвестиционных покупок люди покупают квартиры по своим жизненным обстоятельствам. Кроме того, в период стагнации проще совершать альтернативные сделки — они не разваливаются, как при бурном росте цен. А что касается сезонного затишья, то оно давно в прошлом: наоборот, люди стремятся решить свои квартирные вопросы в период летних каникул. Так что спрос на жилье, скорее всего, будет вполне достаточным. Поэтому и падения цен не предвидится. Но определенное снижение цен все же будет: на 1-1,5% в месяц. Рынок, скорее всего, немного оживится. А к осени цены, по всей видимости, стабилизируются".
Участники рынка отмечают, что падение вторичного рынка отчасти компенсируется ростом цен на новостройки по мере готовности объектов. "Весной начался активный процесс разделения ценообразования вторичного жилья и новостроек,— говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга 'Капитал Груп'.— Разрыв будет только увеличиваться. Что касается рынка новостроек, то здесь ситуация довольно стабильная. Рост цен происходит на уровне 3-3,5% в месяц. По данным нашей компании, объем сделок в апреле по сравнению с мартом увеличился на 20% — с учетом того, что цены выросли. Объективных экономических тенденций к уменьшению цен на рынке новостроек нет".
Рост цен на новостройки, однако, необходимо рассматривать в контексте общеэкономической ситуации. "Многие продолжают заявлять в рекламе о росте цен, стараясь тем самым стимулировать покупателя к приобретению квартиры сегодня, так как завтра она подорожает. На самом же деле отмечающийся с начала года рост цен на новостройки Москвы на уровне 1-2% в месяц всего лишь компенсирует уровень инфляции в стране. А с учетом планомерного падения доллара можно говорить о том, что цены в действительности снижаются",— резюмирует Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости "Новое качество".
Цены предложения на вторичном рынке Москвы в апреле по сравнению с мартом
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: информационно-аналитическое агентство RWAY.