Стремление московского правительства привлечь западный капитал в столицу пока не находит поддержки у серьезных инвесторов: отсутствие гарантий возврата инвестиций и прав собственности потенциальных инвесторов заставляют их крайне осмотрительно относиться к перспективе сотрудничества. Первый грандиозный проект по реконструкции Гагаринской площади, за осуществление которого взялись французы (СП "Центр КНИТ--Калужская застава"), погиб на стадии практически завершенного ТЭО и вложенных к тому моменту $20 млн. Второй, не менее серьезный проект строительства московского международного делового центра "Москва-Сити" на Краснопресненской набережной также переживает сложные времена.
Проекту создания Московского международного бизнес-центра (ММБЦ) "Москва-Сити" на Красной Пресне с начала его существования Ъ уделил немало внимания, однако события последних нескольких недель заставляют корреспондентов Ъ вновь вернуться к этой истории. В конце марта состоялось закрытое заседание правительства Москвы, на котором была рассмотрена возможность ускорить реализацию проекта ММБЦ и отказаться от услуг АО "Сити" в роли управляющего проектом, оставив его на правах арендатора небольшого земельного участка. В ходе обсуждения было предложено новым генподрядчиком сделать Моспромстрой, а заказчиком — Москапстрой. Почти сразу после этого состоялось заседание Совета директоров АО "Сити", на котором было принято решение "укрепить руководящий состав АО" — что и было реализовано путем освобождения от должности президента АО. 30 апреля должно состояться собрание акционеров, на котором будет выбран новый президент.
Проект "Москва-Сити", который курировал департамент внешних связей правительства Москвы, с самого начала вызывал массу сомнений. Во-первых, план застройки городской территории площадью 49 га для Москвы вещь новая. Во-вторых, огромная стоимость проекта предполагала привлечение серьезных западных инвесторов. И последнее — территория Краснопресненской набережной занята функционирующими предприятиями, которые для начала необходимо вывести с этой территории.
Для того чтобы начать реализацию проекта, правительство решило найти управляющего, который, соблюдая интересы города, осуществлял бы разработку ТЭО, поиск инвесторов и подготовку площадки к строительству. Им стало акционерное общество "Сити" (к настоящему моменту его акциями владеет 17,5 тыс. человек).
Вначале предполагалось, что акционерное общество, не привлекая бюджетных средств, займется расчисткой территории и созданием инженерной инфраструктуры, параллельно заключая договоры с инвесторами. Однако постепенно стало ясно, что в полном объеме задача эта практически невыполнима, так как создание необходимой инфраструктуры на всем участке требовало финансирования в объеме $2 млрд. Значительное время потребовалось и на то, чтобы понять, что инвесторы не придут на голый участок. После того как все это стало очевидным, правительство решило несколько изменить подход к проекту и посмотреть на него реально. Вывод был такой: без частичного привлечения бюджетных средств инвесторов найти невозможно. Об этом заявил на днях корреспонденту Ъ глава департамента внешних связей Иосиф Орджоникидзе.
По словам г-на Орджоникидзе, если не считать создания инфраструктуры, проблемой номер один является организация транспортной сети: попасть на территорию ММБЦ и выбраться оттуда одинаково сложно. Поэтому значительное внимание в ближайшей перспективе будет уделено именно решению этой задачи. Три крупных проекта находятся сейчас на стадии разработки: строительство торгово-пешеходного моста через Москва-реку, автомобильного моста, который свяжет Филевский парк с Кутузовским проспектом, и ветки метрополитена от станции метро "Смоленская" до станции "Международная" в ММБЦ. Первый проект оценивается специалистами в $30 млн, второй — в $45 млн, по ним московское правительство намерено провести в скором времени два международных инвестиционных конкурса. Последний проект правительство хочет реализовать за счет городского бюджета. На проектирование и начало строительства этой ветки, по словам г-на Орджоникидзе, будет выделено 300 млрд руб.
Что же касается вывода предприятий с территории ММБЦ, то половина участка уже свободна, и глава департамента внешних связей рассчитывает, что к маю будут выведены оставшиеся предприятия. После этого в принципе можно было бы и приступать к строительству первой очереди ММБЦ (офисно-деловой центр и гостиница), общая стоимость которой составляет $150-180 млн. Однако прежде чем заняться непосредственно строительством, предстоит решить вопросы инвестиций и аренды земельных участков.
На закрытом заседании правительства Москвы было принято решение изменить подход к реализации проекта и заменить заказчика. АО "Сити", выполнявшему эту роль до настоящего времени, предложено несколько умерить свои аппетиты и довольствоваться ролью арендатора одного или нескольких участков на Краснопресненской набережной, передав функции управления строительством Москапстрою. По словам Иосифа Орджоникидзе, правительство Москвы, стремясь к ускорению реализации проекта, решило освободить АО от необходимости создания всей инфраструктуры, тем самым дав ему возможность сконцентрировать усилия на застройке сравнительно небольшого участка. "Сити" должно завершить подготовку партнерского соглашения с иностранным инвестором и создать на базе своего участка новое акционерное общество.
Проект постановления правительства, которое в ближайшее время должно быть подписано, предусматривает помимо большого числа поручений различным организациям в плане подготовки территории к застройке и пересмотр договоров аренды. Кроме АО "Сити", к настоящему моменту на территории набережной "сидят" три арендатора: Siemens, W.C.E.C. и СП "Садко-Пассаж". Не исключено, что "Сити" и прочих арендаторов постигнет пересмотр арендного договора: руководству АО уже предложено несколько вариантов уменьшения участка (пока его площадь составляет 14 га).
К моменту, когда события начали разворачиваться в несколько неожиданном для АО "Сити" направлении, его руководством был подписан договор о деловом партнерстве с крупной канадской фирмой, в планы которой входило инвестирование строительства первой очереди, а также финансирование инфраструктуры по всему проекту. Велись переговоры и с одной из арабских фирм, также проявлявшей интерес к одному из участков Сити. АО завершило разработку ТЭО по телекоммуникациям и связи, по энергообеспечению и по гостиничному комплексу, а также бизнес-план первой очереди ММБЦ.
Сейчас, когда ситуация меняется, и сам проект, и некоторые его участники тоже стоят на пороге перемен. На этой неделе на территорию ММБЦ пришел новый заказчик в лице Москапстроя, создавшего свой штаб. Несмотря на то что в принципе все исходные данные — заказчик, подрядчик и даже инвестор (по крайней мере по первой очереди строительства) — ясны, проблемы могут возникнуть в самое ближайшее время. Москапстрой как заказчик в Москве известен: цены выше мировых раза в три, сроки строительства дольше в 2-2,5 раза (достаточно показателен в этой связи долгострой на Тверской). Когда же на конкретный участок приходит конкретный инвестор (в варианте на Краснопресненской все должно быть именно так), у него возникает вполне справедливое желание свести сроки и средства к минимуму. Однако в данном случае инвестор оказывается в практически безвыходной ситуации: заказчика выбирать он не волен, так как Москапстрой становится обязательным, причем отнюдь не бесплатным приложением к участку. И далеко не каждого это может устроить. Кроме того, инвестор обычно основывается на своем видении архитектурного решения участка, а в случае с ММБЦ это может оказаться затруднительно. Главным архитектором проекта является Борис Тхор. Он, по сведениям Ъ, не намерен отказываться от воплощения своих идей. А некоторые из них выглядят достаточно сомнительно. Так, проектом предусмотрено создание 115-этажной "Башни России". По подсчетам американских специалистов, строительство 1 м2 этого грандиозного сооружения обойдется в $2,7-5 тыс. и окупить эти затраты нереально. Однако башня — в далекой перспективе, а пока правительство Москвы торопится приступить к строительству 1-й очереди.
По мнению экс-президента АО "СИТИ" Александра Хажакяна, новый подход московского правительства к решению задач по освоению 1-й очереди строительства неэкономичен. Строительство можно было бы осуществить "малой кровью", отказавшись от создания новой инфраструктуры на участке и воспользовавшись имеющейся. Поскольку вопрос с инфраструктурой решается в этом варианте так просто, гораздо легче и быстрее пошло бы и строительство (при этом бюджет не принял бы в финансировании никакого участия). Городу пришлось бы финансировать лишь транспортную инфраструктуру (что, в общем-то, предполагалось изначально). В таком варианте, считает г-н Хажакян, за 2,5 года можно было бы завершить строительство 1-й очереди (60-70 тыс. м2 с ежегодной прибылью $230-250 с 1 м2).
Но ситуация складывается не в пользу Хажакяна. На заседании Совета директоров рассматривались "вопросы укрепления руководства АО". Хотя Хажакян не присутствовал на заседании, его отстранили от должности президента; новый президент должен появиться в начале мая. Само по себе это событие не было бы значимым, если бы не один факт: остальные члены совета директоров непосредственно связаны с Мосстройкомитетом и так или иначе подчинены ему. Поэтому они, очевидно, не станут вступать в открытую конфронтацию с правительством Москвы, пытаясь сохранить свои права в прежнем объеме, и примирятся с потерей функций заказчика, уменьшением участка и прав.
В скором времени Совету директоров предстоит объясняться со своими акционерами по поводу перспектив получения дивидендов. В случае если АО "Сити" согласится с правительством, будущее акционеров выглядит достаточно сомнительно: "Сити" теряет контроль над всем участком и остается лишь арендатором своего. Вызывает сочувствие и судьба договоров, заключенных АО "Сити". Так как функции заказчика у него изъяты, то и договоры, вероятно, должны будут перезаключаться с новым юридическим лицом.
Несмотря на все эти проблемы, Иосиф Орджоникидзе смотрит на перспективы развития Краснопресненской набережной вполне оптимистично и полагает, что происходящие изменения не должны никаким образом сказаться на общем положении дел: все должно быть в порядке. А по большому счету, считает глава департамента внешних связей правительства Москвы, строительство такого комплекса требует невероятного спокойствия в государстве, чего пока не наблюдается.
ВИКТОРИЯ Ъ-ХАРНАС