Руководитель архитектурного бюро АБД (ABD architects) БОРИС ЛЕВЯНТ отрицает влияние быстротечной моды на интерьеры офисов. По его мнению, в создании таких интерьеров действуют несколько иные правила и критерии. Мнению архитектора доверяют такие компании, как British Airways, De Beers, Microsoft, Johnson & Johnson, "Нафта-Москва" — все они и многие другие поручили бюро АБД проектирование собственных офисов.
BUSINESS GUIDE: Из чего состоит модный современный офис?
БОРИС ЛЕВЯНТ: АБД работает в основном с иностранными клиентами, и практически это luxury-уровень. Каждый офис имеет несколько зон, которые разнятся по стоимости. Репрезентативная клиентская зона — очень дорогая, бэк-офис — рабочая зона, она более простая. По сути, бэк-офисы в классах luxury и "А" мало отличаются друг от друга.
BG: Сколько стоит квадратный метр офиса хай-класса, включая проектирование?
Б. Л.: На самом деле это определение относится в первую очередь к самому зданию. Расположение, инженерия, общественные пространства, коммуникации — из этого складывается класс офиса. Бюджет клиентской зоны luxury-офиса формируется из стоимости $3,5-5 на квадратный метр. Это сильно зависит от выбранных материалов. Например, заказчик хочет перегородки из стекла. Но оно помимо всего прочего должно быть прочным и удовлетворять противопожарным требованиям: стойкость при пожаре 45 минут. Так что бюджет уходит часто не на красоты, а на обеспечение технических и технологических требований.
BG: Какие бывают типы офисов?
Б. Л.: Есть очень серьезные различия между офисами разного типа. Например, юридические компании, устроенные по принципу партнерства,— это кабинетная система с очень качественной отделкой и мебелью преимущественно американской, консервативной. Эти кабинеты мало подвержены моде. А центральная часть — open space, там находятся сотрудники и секретариат. Если же говорить о банках, то там, наоборот, открытые пространства большие, а кабинеты маленькие.
Однажды мы делали офис для IT-компании. У них совсем иной принцип организации пространства. Он связан с созданием временных творческих коллективов. Когда начинается проект, над ним работают один-два человека, затем они обрастают командой специалистов. Структура такого офиса "плавающая". Там есть фиксируемые пространства — переговорные и кабинеты руководителей, клиентская зона. Остальное — открытое пространство с мобильными рабочими местами. Оно формируется каждый раз под новые программы и проекты. Такие офисы требуют особого технического обеспечения, которое перекоммутируется под новые задачи.
Рабочие зоны в общем-то похожи во всех офисах, и уровень вложений и критерии отделки тоже одинаковы. Даже такие крупные компании, как Johnson & Johnson, оставляют в этих зонах, скажем, открытую инженерию. Никому это не мешает.
BG: То есть архитектура офиса завязана на технологию? Как, например, в школах или больницах?
Б. Л.: Не так жестко, но завязана. Структура офиса определяется архитектором в зависимости от корпоративной практики или идеологии конкретного клиента. Под это уже отстраивается проект, колористическое решение, материалы и прочее. Для крупных компаний характерно наличие подразделения real estate, в которое входят в том числе и архитекторы. Именно они формализуют требования компании в части архитектуры. У нас был клиент — американская фирма Cleary Gottlieb Steen & Hamilton. И когда мы закончили (а это выглядело очень неплохо), я поехал в Нью-Йорк и увидел их головной офис. Там все было очень похоже.
BG: Можно ли сказать, что похожие офисы — это установка жестко брэндированных компаний с узнаваемым корпоративным стилем?
Б. Л.: Можно. Но тут все тоже не так просто. Например, климат. Иностранные проектировщики склонны забывать, что у нас женщины зимой носят шубы. И, попадая в офис с неразвитой подсобной зоной, маются потом с этими шубами и сапогами, не зная, куда их девать. Вещи простые, но их нужно знать. Эти местные реалии очень важны, потому что для крупных компаний комфорт сотрудников — очень важный фактор работы. И архитекторы обязаны этот комфорт обеспечить. Удивительно, но часто архитекторы должны представить проект не только руководству, но и персоналу компании, и только после всеобщего одобрения и согласования он может быть принят.
У солидных клиентов основными критериями служат не какие-то креативные новшества, а точное попадание в брэнд, максимально удобная для работы планировка, то есть качественная офисная среда. Большие офисы требуют системного подхода и точного знания принципов работы. Здесь crazy-идеи не нужны.
BG: Что из офисного оборудования проектируется архитектором, а что покупается?
Б. Л.: Это зависит от дизайн-концепции. Но есть довольно четкое разделение. Клиентская зона, рецепция, переговорные — это всегда специально проектируется и специально изготовляется. Движущиеся перегородки, панели, встроенные электронные системы — все это требует высокой точности и состыкованности, которые возможны только при индивидуальном проектировании. Стекло же является разделителем групповых пространств, и поэтому стеклянные перегородки используются типовые — фирмы Bene или других изготовителей.
Все, что связано с индивидуальным производством, требует грамотного управления проектом, которое обеспечивает высокую точность и согласованность работы. Поэтому у нас в компании архитектор никогда не занимается менеджментом своего объекта.
BG: Меняет ли облик спроектированный вами офис в течение своей "жизни"?
Б. Л.: Практически нет. Потому что мы не только делаем архитектурный и дизайн-проект, но и рекомендуем декоратора. Но если владелец задумает продать офис, то он сделает это легко и с прибылью. Потому что планировка и структурные элементы достаточно универсальны и требуют минимальной адаптации под нового хозяина. В основном в части декора.
Офис особняком
Офисы-особеяки слишком дороги, чтобы пользоваться особой популярностью
Фото: ВАЛЕРИЙ МЕЛЬНИКОВ
Ажиотажный спрос на качественные офисные помещения никак не затронет, по-видимому, только один тип предложений — офисы-особняки. Особняки в большинстве своем все еще являются федеральной собственностью, чем объясняется их плохое состояние: у государства нет денег на реконструкцию. Подобные объекты крайне редко выставляются на продажу, чаще сдаются. Однако очереди из желающих снять и отремонтировать отдельно стоящее здание, а потом распоряжаться им участники рынка не наблюдают.
"Такие объекты появляются редко, а большинство существующих требуют реставрации или капитального ремонта,— рассказывает Алла Глазкова, руководитель направления коммерческой недвижимости по работе с клиентами компании Blackwood.— Подобрать для клиента подходящее помещение достаточно сложно. Большинство предложений — это реконструированные здания постройки XIX или ХХ века, некоторые из них являются памятниками архитектуры".
Расположены отдельно стоящие офисные здания в центре Москвы и, как правило, имеют огороженную территорию с небольшой парковкой на ней, нестандартного вида фасад, широкие лестничные пролеты и высокие потолки.
"С точки зрения экономики особняки предполагают высокие затраты на покупку и обеспечение здания. При реконструкции архитектурных памятников накладываются ограничения и обременения,— рассказывает Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль".— В офисах очень важна планировка, поэтому главным недостатком таких предложений является несоответствие условиям, необходимым для работы сотрудников: недостаточная освещенность, наличие множества несущих стен, деревянные перекрытия и отсутствие современных инженерных систем".
Офисные особняки, в отличие от бизнес-центров, предполагают абсолютную автономию компании. Этот критерий особенно важен, если работа организации связана с сохранением коммерческих секретов и конфиденциальностью клиентов.
"В отдельно стоящих особняках оптимально располагать штаб-квартиры банков, так как в этом случае расширяются возможности размещения службы безопасности и снижаются риски утечки информации,— рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting.— Площади особняка лучше выполняют представительские функции и включают предложение дополнительных опций".
Арендатору особняка не приходится подстраиваться под соседей, делить с ними парковку и помещения общего пользования. Если в подвальном помещении здания есть возможность построить хранилище, оно приобретает дополнительную привлекательность и рыночную стоимость.
Отдельно стоящие здания, как правило, снабжены обособленной от города отопительной и водонагревательной системой, независимым источником электроэнергии. Кроме того, в особняках есть возможность создать отдельный вход для VIP-персон или лиц, чье появление нежелательно афишировать перед сотрудниками и клиентами.
Отсутствие просторной парковки существенно влияет на арендную ставку: если особняки в ЦАО без парковки сдаются от $500-600 за кв. м, то особняк с собственной парковкой достаточного размера обойдется как минимум в $1,2-1,3 тыс. за кв. м. В среднем арендные ставки на офисные особняки выше, чем на площади в большинстве БЦ.
В любом случае, отмечают эксперты, эксплуатационные расходы компании, располагающейся в особняке, выше, чем компании, размещающейся в бизнес-центре. Хотя арендатор или собственник здания вправе сам решать, выбрать ли ему эксплуатирующую компанию или создать собственную.
К недостаткам особняков следует отнести высокий "коридорный" коэффициент, устаревшие коммуникации, деревянные межэтажные перекрытия. Правда, это относится к зданиям, не прошедшим реконструкцию. "Уровень арендных ставок зависит от местоположения и состояния объекта (инженерно-технической оснащенности, уровня отделки),— объясняет Алла Глазкова.— Ставки на офисные особняки колеблются от $450-500 за кв. м в год (класс В, вне Садового кольца) до $1,5-2 тыс. за кв. м в год на высококлассные объекты — исторические особняки, реконструированные, отличного качества, в центре города".
"Минимальная цена продажи отдельно стоящего здания, являющегося памятником архитектуры, в центре Москвы — $10 тыс. за кв. м. Для сравнения: квадратный метр в бизнес-центре класса А в районе Садового кольца стоит около $5 тыс.,— говорит Андрей Бушин.— Дороговизна подобных объектов объясняется ограниченностью предложений, да и найти памятник архитектуры в хорошем состоянии довольно сложно".