Паркинг на перспективу

Оборудованные (многоэтажные) паркинги при жилых домах остаются малопривлекательным для инвестиций инструментом. Как подсчитали аналитики, рост цены на машино-место за последние два года составил 13%. Это существенно меньше подъема, продемонстрированного жилой недвижимостью. Однако сейчас Минстрой занят разработкой новых нормативов, которые могут серьезно сократить количество мест для парковки автомобилей у ЖК. Это в перспективе может поднять привлекательность покупки машино-мест в многоэтажных стоянках, полагают эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как подсчитали в NF Group, по итогам 2024-го средняя стоимость машино-места в жилых комплексах Санкт-Петербурга составила 1,62 млн рублей, за два года показатель увеличился на 13%. При этом в новостройках бизнес-класса средняя стоимость машино-места — 1,91 млн руб., а в новостройках массового спроса — 1,59 млн. Машино-места в элитных домах не были представлены в открытой продаже.

«В случае элитных жилых комплексов наличие паркинга является неотъемлемым атрибутом, который может стать решающим фактором при выборе ЖК и принятии решения о покупке квартиры покупателем. Среди особенностей паркингов в элитных домах можно выделить их наполнение: наличие зарядок для электромобилей, автомойки, комнаты для отдыха водителей и др. Для экономии времени владельца автомобиля могут предоставляться услуги специалистов из службы парковки»,— говорит аналитик-консультант NF Group в Санкт-Петербурге Ксения Федорова.

Для покупателей массового жилья приобретение машино-места, как правило, не является первостепенным вопросом. В то же время на фоне роста в последние годы популярности концепции «двор без машин» востребованность оборудованных паркингов увеличивается.

Коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко рассказала, что около 20% покупателей-автовладельцев приобретают машино-места одновременно с квартирой, но большинство все же откладывают покупку машино-места ближе к вводу объекта в эксплуатацию. По ее словам, количество машино-мест в паркинге зависит от требований проекта планировки территории (ППТ), класса дома, квартирографии и т. д. В проектах масс-маркет доля обеспеченности машино-местами — около 20% от числа квартир, а в элитных проектах стремятся предусмотреть больше машино-мест. Как правило, владельцы многокомнатных квартир предпочитают иметь несколько машино-мест, говорит она.

По словам госпожи Немченко, стоимость машино-мест в новостройках зависит от класса объекта, его обеспеченности машино-местами, спроса, особенностей самого машино-места (например, размера) и может доходить до нескольких миллионов рублей. «В объектах РСТИ комфорт класса средняя стоимость машино-места — 750–900 тыс. рублей, а в премиальном проекте — 3,2–3,7 млн»,— рассказала она.

Если говорить о стоимости подземных встроенных паркингов, то их строительство затратно и добавляет веса в себестоимость строительства. Но отказаться от их создания нельзя: это важная опция для современного жилья. «В тренде оборудовать машино-места электрозарядным устройством для электромобилей, выделять место для pit-stop-станции, организовывать мойку. Застройщики предпочитают продавать машино-места, а не сдавать в аренду. Есть примеры инвестиционных сделок с машино-местами в паркинге для последующей сдачи. Срок окупаемости таких вложений — 10–12 лет»,— рассказала госпожа Немченко.

Ниже себестоимости

Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко рассуждает: «Строительство паркингов в жилых комплексах — это не просто дополнительная опция, а обязанность застройщиков, продиктованная градостроительными нормами и требованиями к инфраструктуре. Однако, как показывает практика, это обязательство зачастую становится для девелоперов скорее нагрузкой, чем выгодным вложением».

По ее словам, себестоимость машино-места в подземном паркинге сегодня составляет около 1,5 млн рублей. «Эта цифра складывается из стоимости земельного участка, затрат на строительство, инженерные коммуникации, системы вентиляции, пожарную безопасность и другие технические требования. Однако, как отмечают эксперты, продать машино-место по себестоимости удается далеко не всегда»,— обращает внимание госпожа Вирченко.

Генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева замечает: «Проблема паркингов в новостройках — это не только вопрос экономики, но и социальный аспект. С одной стороны, застройщики вынуждены нести убытки, с другой — жильцы сталкиваются с нехваткой мест для парковки или их высокой стоимостью. Решение этой проблемы требует комплексного подхода, включающего как изменения в нормативной базе, так и поиск новых форматов взаимодействия между девелоперами, государством и покупателями».

По ее словам, в проектах бизнес-класса и выше покупатели готовы платить за комфорт и безопасность, поэтому паркинги там окупаются. «Однако в сегменте комфорт-класса ситуация иная. Целевая аудитория таких проектов более чувствительна к ценам, и зачастую покупатели предпочитают сэкономить, оставляя автомобили на улице или ища альтернативные варианты. В результате застройщики вынуждены продавать машино-места с дисконтом, иногда даже ниже себестоимости, что приводит к убыткам»,— отмечает она.

Вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин слова коллег подтверждает: «Надо понимать, что девелоперы не зарабатывают на парковочных местах, продавая их по себестоимости, а иногда даже ниже себестоимости. То количество парковочных мест, которое застройщик обязан обеспечивать исходя из действующих нормативов градостроительного проектирования, по факту приходится продавать достаточно долго. Редко бывает так, что их раскупают до завершения строительства. Часто продажи могут продолжаться еще в течение 1,5–2 лет после ввода объекта».

Эксперт полагает, что так происходит потому, что потребитель в России еще не привык покупать парковочное место, считая, что это «дорого», «не нужно», что проще и привычнее ставить машину где-то на улице, во дворе, под окнами. «Хотя это чревато и проблемами с безопасностью, и ухудшением эстетики среды. С этим часто связаны проблемы проектов, где нет концепции закрытого двора. Мы все видели, как такие дворы оказываются полностью заставлены автомобилями»,— говорит господин Гущин.

Подземные сложности

Управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов отмечает, что даже девелоперы, работающие в дорогих сегментах недвижимости, редко закладывают в проекты количество машино-мест, равное числу квартир или апартаментов. «Особенно при строительстве в центре города и работе с историческими зданиями. Согласовать такой подземный паркинг крайне непросто, и он требует значительно больших вложений, чем строительство с нуля»,— говорит эксперт.

При этом, по его словам, стоимость машино-места в объекте Talento ГК Fizika Development у Московских ворот за два года выросла в среднем на 8,5%, до 3,8 млн рублей.

Сегодня есть два основных норматива, регулирующих количество парковочных мест в жилых проектах. Первый, который определяет требуемое количество машино-мест и способ размещения, — правила землепользования и застройки. Второй, указывающий непосредственные технические требования к проектируемым стоянкам, — свод правил СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей». Основываясь на правилах землепользования и застройки, количество машино-мест рассчитывают исходя из площади квартир и встроенных помещений. «В зависимости от расположения объекта эти нормы могут меняться. От 80 до 120 кв. м жилья должно приходиться на одно машино-место. Для электромобилей норматив одинаковый – одно место на 1600 кв. м жилья. При этом не менее 12,5% всех машино-мест должно быть размещено на открытых стоянках»,— рассказывает господин Гущин.

Сделать нормативы гибче

Госпожа Альшаева говорит: «Чтобы снизить нагрузку на застройщиков и сделать паркинги более привлекательными для покупателей, можно, например как в Москве, разработать более гибкие нормативы по количеству машино-мест в зависимости от локации и инфраструктуры района».

Вероятнее всего, нормативы и правда станут гибче. Минтранс в прошлом году предложил разработать новые правила размещения парковок у жилья эконом-класса. Минстрой должен завершить эту работу к концу 2025 года.

Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева говорит: «В 2026-м могут вступить в силу новые нормы, которые изменят способ взаимодействия с парковочными местами. Во-первых, будет вводиться гибкое нормирование машино-мест в зависимости от типа дома. Во-вторых, возможен запрет на парковку на некоторых дворовых территориях (продвижение концепции двора без машин). В-третьих, усилится контроль за парковкой в зеленых зонах, вырастет собираемость штрафов.

Ранее такое нормирование было, но касалось только Москвы. Так, в жилых объектах нормирование исходило из метража и зависело от того, на чьи средства строился дом. В многоквартирных домах, которые возводятся за счет средств столицы, норма была одно место на 90 кв. м. Если ЖК построен на средства внебюджетные, то норма более гибкая — одно на 80 кв. м. Одинаковые параметры для жилой и коммерческой застройки.

Таким образом, даже по документам не каждый собственник квартиры мог рассчитывать на машино-место (коэффициент примерно 0,7). Девелоперы в проектах комфорт-класса исходят из половинного норматива: грубо говоря, 100 парковочных мест на 200 квартир. В ЖК бизнес-класса и выше, разумеется, нормативы сдвинуты в сторону нескольких автомобилей на квартиру. И напротив, для ЖК эконом-класса строительство подземных парковок нерентабельно, но и конкуренция за место значительно возрастает».

Отсюда следует процветание такого бизнеса, как сдача машино-места в аренду, говорит эксперт. Последнее, возможно, с ужесточением правил станет более востребованным в 2026 году и в Санкт-Петербурге, делает вывод управляющий партнер «ВМТ Консалт».

«К примеру, сейчас для одного комплекса экономкласса предусмотрено 0,1 машино-места на квартиру, а для более дорогого — 1:1. Новый стандарт, который будет разработан, позволит отойти от этого принципа и выбирать число парковок по ситуации. Минстрою поручено изменить нормы для всех регионов к декабрю 2025-го. А в 2025 году тенденция будет к росту цен на аренду машино-мест на фоне ожидания изменений»,— заключает госпожа Косарева.

Артемий Чулков