Фото: ИТАР-ТАСС
Когда на будущей стройплощадке вбивают первые колышки, для девелопера это означает, что создание объекта недвижимости вступило в завершающую стадию. Позади самое трудное — приобретение прав аренды, получение разрешительной документации, согласование проекта. Отправная точка любого проекта — выбор пятна застройки, дистанция от этой точки до "колышков" — в лучшем случае два-три года. Как же девелоперские компании получают площадки под строительство?
Три источника
Самый очевидный способ получения площадки — участие в аукционах, организованных Тендерным комитетом правительства Москвы. На них действительно может прийти и поторговаться любой желающий, но благополучный исход для чужака более чем сомнителен.
"Аукционы устраиваются под определенного победителя,— говорит директор департамента маркетингового анализа компании 'Масштаб' Наталья Чукаева.— Как правило, площадку получает компания, у которой уже есть договоренность, но нужно соблюсти формальности. Например, по заказу правительства Москвы проводился аукцион на застройку высотного кольца столицы, и по сценарию все лакомые куски достались заранее известным компаниям. А неликвидные участки с большим количеством обременений (например, с крупной транспортной развязкой или требующие расселения) 'подвисли'. Когда-нибудь они будут куплены — когда не останется 'легких' площадок, требующих меньших инвестиционных затрат".
Вот как описывает ход конкурса Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба": "Проводится аукцион на освоение площадки с участием ООО 'Василек', ООО 'Ромашка', ООО 'Лютик', за которыми стоят одни и те же люди, имеющие непосредственный контакт с лицом, принимающим решение в городской администрации. Выигрывает аукцион, например, ООО 'Лютик'. Далее 'Лютик' с оформленными на него документами на застройку участка продается по договорной цене застройщику второго эшелона, не имеющему необходимого по размерам портфеля проектов или с ограниченным доступом к ресурсам".
Однако даже "свои" могут столкнуться с неожиданностями на конкурсе. "На рынке работают несколько рейдерских структур, которые отслеживают аукционы и подают заявки на участие в них,— рассказывает Евгений Титаренко, директор по развитию компании RIGroup.— Далее участнику аукциона поступает предложение заплатить отступные за отзыв заявки, в противном случае будет реальный аукцион, где цена может вырасти в несколько раз. Мне лично известно несколько случаев, когда компании-застройщики платили шантажистам в подобных ситуациях". Впрочем, это возможно, только если рейдеры имеют связи в конкурсной комиссии — иначе они вряд ли пройдут этап квалификации.
Другая возможность получить площадку — приобрести ее вместе с исходной разрешительной документацией на вторичном рынке (то есть у того самого "Лютика", который "победил" на аукционе). Препятствий для этого никаких нет, но, во-первых, товар дорог, а во-вторых, очень часто еще и гниловат. "Приобретение площадок на вторичном рынке — наименее выгодный способ из всех возможных,— полагает гендиректор компании 'Новое Качество' Вячеслав Лимонов.— Площадки перепродаются по цене, в несколько раз превышающей исходную. Образование вторичного рынка связано с дефицитом строительных площадок. При этом большинство предложений на нем являются проблемными с юридической точки зрения, а также в плане сроков и условий реализации. На вторичном рынке как минимум 90% неэффективных предложений".
Наконец, третий способ получения площадки — приобретение права собственности на здание, подлежащее реконструкции, или, что самое эффективное, на предприятие, на месте которого можно построить жилой или коммерческий объект по согласованию с городскими властями. В Тендерном комитете Москвы нам дали пояснение по этому поводу: "По существующей практике, если предстоящее строительство не выходит за границы участка, находящегося в аренде у собственника здания, то город, как правило, разрешает строительство на бесконкурсной основе (возмездно)".
Обычно такие предложения поступают девелоперам не от первоначальных собственников предприятий, а от коммерческих структур, которые уже оформили на себя права собственности с целью перепродажи. "Это вполне закономерный процесс, который я называю 'цивилизованным рейдерством',— говорит председатель совета директоров холдинга 'Миэль-Недвижимость' Григорий Куликов.— Нет ничего плохого в том, что предприниматели договариваются с собственниками неперспективных предприятий на взаимовыгодных условиях. Случается, хотя и реже, что сам менеджмент предприятия привлекает партнера для реализации строительного проекта".
Служба посредника
В любом случае крупные компании не испытывают недостатка в предложениях. "Они поступают обычно с самых разных сторон — от собственников, рейдеров, посредников, от собственных сотрудников компании и клиентов,— говорит первый заместитель гендиректора 'МИАН-Девелопмент' Олег Рубин.— В год мы рассматриваем до 150-180 предложений, приобретаем до 5%. Существует специальная методика, позволяющая оперативно провести расчет целесообразности приобретения проекта".
Очень часто продвижением проекта занимаются посредники. Поставляемый ими продукт может быть разного качества и разной "глубины переработки". Первый вариант — информация в чистом виде и сведение продавца с покупателем. Второй — инвестиционный проект, то есть, разработка более или менее подробного плана будущего строительства. Наконец, третий — полученное распоряжение правительства Москвы, где зафиксированы и согласованы параметры и функциональное назначение будущей застройки, плотность и этажность здания.
От качества продукта зависит вознаграждение посредников. "Информационные услуги могут стоить до $200 тыс. в зависимости от местоположения и размера площадки,— рассказывает Наталья Чукаева.— Инвестпроект — как правило, 5% рыночной стоимости участка, это уже значительно больше. Разрешительные документы — до 30% стоимости участка, а если речь идет о жилой застройке, то $200-700 за 1 кв. м планируемого объема застройки в зависимости от местоположения площадки".
Легко подсчитать, что готовая документация на застройку небольшого квартала площадью 100 тыс. кв. м обойдется инвестору в $20-70 млн. И это не предел. "Комплект разрешительной документации на строительство проекта офисного центра может стоить порядка $1000 за квадратный метр, для жилой недвижимости цена складывается с учетом дополнительных характеристик и составляет $400-2500 за метр",— делится цифрами коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.
В случае продажи готовой документации речь, понятно, идет не о простом посредничестве, а длительной и затратной работе. Впрочем, у малоопытного девелопера есть шанс столкнуться с "торговцами воздухом". Вот что рассказал на условиях анонимности высокопоставленный московский чиновник: "Недавно ко мне пришли представители инвесткомпании, которым некие личности предлагали 'под ключ' пакет разрешительной документации на строительство квартала по $350 за квадратный метр — цена вполне разумная. Но это примерно через полгода, когда будет готово постановление правительства Москвы, а для начала просили всего 5% суммы. Забавно то, что этот участок находится в моем ведении, и я точно знаю, что по нему готовится совсем другое постановление. То есть это были явные мошенники, их целью как раз и был задаток в размере 5% — примерно $1,5 млн".
В последнее время особенно успешно идет торговля участками в ближнем Подмосковье — как под коттеджную, так и под многоэтажную застройку. "Сейчас идет массовый сбыт площадок, которые были приобретены пять-шесть лет назад,— говорит первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.— В Подмосковье значительно проще приобрести в собственность участки, но тогда перепродать их с выгодой было трудно. Сейчас, во-первых, значительно выросли цены на квартиры за городом, а во-вторых, в Москве дефицит места ощущается все сильнее. Соответственно, собственники отдают по высокой цене площади, которые они придерживали несколько лет".
Особенно быстро растут цены участков под коттеджную застройку. "Практически вся ликвидная земля в Подмосковье либо принадлежит государству, либо находится в активе коммерческих структур,— утверждает гендиректор компании 'Терра-недвижимость' Тимур Сайфутдинов.— И чем меньше остается свободных участков, тем они дороже. Цена самых ликвидных земель может расти ежегодно на 50-100%. Владельцам не выгодно просто продавать свои наделы, чаще они входят своим участком в проект вместе с инвестором".
Как видим, участки под застройку дорожают теми же темпами, что и готовая недвижимость и даже с опережением. Пакет разрешительных документов стоит не меньше 10% продажной цены будущей недвижимости. При этом за основу расчетов берется нынешний ценовой уровень, а на рынок объекты поступят через два-три года. Таким образом, стоимость квартир и домов 2010 года постройки фактически определяется сегодняшними ценами на землю.