Не домом единым

В Пермском крае снижается спрос на частные дома. Его сдерживает высокая ставка кредитования, а также недостаточный объем инфраструктуры в некоторых населенных пунктах. С марта 2025 года также начал действовать новый для рынка механизм финансирования строительства — эскроу-счетов, который, по мнению экспертов, значительно скажется на будущих показателях. Участники рынка считают, что, несмотря на снижение первичных результатов, ИЖС будет пользоваться спросом. Однако целевая аудитория и механизмы возведения частного жилья могут измениться.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В России в начале 2025 года снизился объем строительства частных домов. За минувший январь их построено 57,7 тыс., следует из доклада Росстата. Общая площадь помещений ИЖС составила 8,3 млн кв. м, что ниже показателя аналогичного периода прошлого года на 9,6%. Доля индивидуального жилья, построенного россиянами в январе 2025 года, составила 76,1% от общего объема жилья в стране.

Согласно информации Пермьстата, пермяки в январе построили жилые дома общей площадью 116 тыс. кв. м, что на 30% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. На долю индивидуального жилищного домостроения пришлось 80,4% от общего объема введенного жилья (144,4 тыс. кв. м). Данные за февраль текущего года Пермьстат на момент написания материала еще не публиковал.

По информации краевой службы Росреестра, за два месяца текущего года было зарегистрировано 1934 ИЖС общей площадью 248,7 тыс. кв. м. При этом доля ИЖС в общем объеме сданных жилых помещений и домов в 2024 году составляет 38,5%, что практически совпадает с показателем 2023-го (38,3%). В целом в Прикамье за 2024 год было введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. м индивидуальных жилых домов на земельных участках, предназначенных для ИЖС, личного подсобного хозяйства, блокированной застройки, для ведения садоводства. Это на 7% ниже показателя аналогичного периода 2023 года. На государственный кадастровый учет поставлено 10 тыс. индивидуальных жилых домов, что на 1,8% ниже предыдущего показателя. Более высокий показатель предыдущих лет в ведомстве объяснили реализацией в регионе федерального проекта по наполнению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) актуальными сведениями. Вместе с вновь возведенными частными домами в систему внесены сведения обо всех ранее не поставленных на государственный кадастровый учет ИЖС.

Частные дома возводятся почти по всему Прикамью. Первое место традиционно занимает Пермский муниципальный округ, где за год возвели 3611 домов общей площадью 394 тыс. кв. м. На втором месте — город Пермь. В краевой столице построен 1031 дом площадью 155,7 кв. м. На третьем — Краснокамский городской округ с возведенными 655 домами площадью 68,2 тыс. кв. м. Замыкают список лидеров Добрянский городской округ (535 домов) и Березники (436 домов).

По словам гендиректора агентства Research & Decisions Регины Давлетшиной, ошибочно оценивать состояние рынка ИЖС в целом, так как он состоит из трех основных сегментов, каждый из которых имеет свои тенденции. Один из них — рынок готового жилья. В прошлом году он показал снижение, которое было связано «с отсутствием кредитной поддержки». «Совершенно по-другому при этом развивались сегмент купли-продажи земельных участков и подрядов. Оба рынка продемонстрировали активный спрос и рост цен. За год стоимость загородной недвижимости в организованных поселках Пермского края выросла в диапазоне от 30 до 100%»,— подчеркнула эксперт.

Директор АН «Твой дом» Дмитрий Клементьев отметил, что снижение статистических показателей к началу этого года может быть связано с ужесточением программ ипотечного кредитования из-за «закручивания гаек» Центральным банком. Кроме этого, банки, выдававшие льготные ипотеки, стали взимать комиссии с застройщиков за выдачу клиентам семейной или IT-ипотеки. «Это приводило к удорожанию объектов недвижимости, поэтому многие клиенты отказывались от покупки. Кроме этого, необходимо учесть нехватку рабочей силы»,— пояснил господин Клементьев. Он отметил также, что, несмотря на особенности кредитно-денежной политики, в Прикамье не зафиксировано массовых случаев недостроенных ИЖС.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Несмотря на колебания рынка, интерес пермяков к формату частного домостроения сохраняется. В первую очередь спрос обусловлен выгодным предложением и низкой стоимостью относительно многоквартирного жилья. «Если в новостройке цена за квадратный метр сейчас достигает 170 тыс. руб., то в ИЖС этот же показатель соответствует 80–90 тыс. руб. Кроме того, у людей практически сравнялись понятия дачи, где, как правило, располагается миниатюрная бытовка, и загородного дома, куда можно приехать на несколько недель в любое время года. Люди хотят большего комфорта и уюта, которые зачастую квартира в новостройке дать не может. Возвращаясь к вопросу о ценах, в ИЖС можно значительно сэкономить на коммунальных платежах при условии, что дом построен качественно»,— полагает госпожа Давлетшина.

Повышенный интерес к рынку объясняется не только государственными стимулами, но и изменением потребительских предпочтений. По словам ведущего аналитика AMarkets Игоря Расторгуева, тренд на расширение рынка ИЖС обусловлен комплексом мер поддержки. «Требования к получению разрешительной документации существенно ослабили, а государственные льготы и субсидии сделали покупку загородной недвижимости более доступной для широкого круга граждан. К тому же современные покупатели ищут возможность построить дом с индивидуальным дизайном и просторными участками, что невозможно в условиях городской застройки. Ослабление бюрократических процедур и наличие льготных кредитных программ привлекают тех, кто планирует долгосрочные инвестиции в комфортное и безопасное жилье за городом»,— пояснил господин Расторгуев. Он добавил, что спрос в секторе ИЖС остается высоким и благодаря улучшению инфраструктуры в организованных поселках, где появляются современные инженерные сети и дороги, налаживается коммуникация с городом.

Тем не менее модернизация инфраструктуры на территориях частного домостроения не всегда идет активными темпами. Сдерживает развитие отдельных территорий отсутствие должного финансирования и рабочей силы. «Во многом это обусловлено тем, что нет полной картины необходимого количества социальной инфраструктуры в поселениях. Многие владельцы частных домов в коттеджных поселках в них не регистрируются, сохраняя городскую прописку для школ, детских садов и больницы. Это приводит к тому, что налоги выплачиваются в городской бюджет, и муниципальные власти их учитывают как городских жителей. Вместе с тем при наличии денежных средств и специалистов можно дать дополнительный импульс для развития ИЖС, так как Прикамье — весьма перспективная площадка для частного домостроения ввиду разнообразия природного ландшафта. Наиболее привлекательным для застройки является район Култаево, где развиваются как дорожные сети, так и коммерческие объекты»,— считает Дмитрий Клементьев.

Игорь Расторгуев добавил, что дополнительной сложностью зачастую становится интеграция современных коммуникаций: в некоторых организованных поселках по-прежнему есть проблемы с водоснабжением, электроснабжением, интернетом и транспортной доступностью.

Запишите на эскроу-счет Эксперты считают, что пока давать четкие прогнозы на 2025 год сложно. На годовые результаты повлияет ряд факторов, включая дальнейшую кредитно-денежную политику государства, цены на жилье и нововведения в законодательстве. С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, преду­сматривающий возможность использования в ИЖС механизма эскроу-счетов. Этот механизм направлен на защиту финансов граждан от недобросовестных строительных организаций и гарантию безопасности сделок при строительстве домов. Счета обеспечат сохранность вложений граждан на протяжении всего процесса строительства жилья, так как их деньги будут направлены застройщику только после выполнения всех обязательств. Таким образом, в случае проблем со строительством граждане смогут вернуть свои средства.

Сами участники рынка с осторожностью относятся к нововведению. Регина Давлетшина полагает, что оценить эффективность механизма можно будет только спустя время: «Смысл эскроу-счетов понятен и необходим в настоящих условиях, так как на рынке ИЖС действительно появилось немалое количество недобросовестных подрядчиков. Однако сам механизм адаптирован не ко всем нюансам рынка ИЖС, что может провоцировать дополнительные трудности как для заказчиков, так и для исполнителей»,— говорит эксперт.

Госпожа Давлетшина прогнозирует непростой период для застройщиков. В прошлом году уверенным подспорьем для клиентов была возможность льготного кредитования. Ввиду отсутствия вспомогательного ресурса будет меняться и целевая аудитория потребителя ИЖС. Если в прошлом году основным сегментом потребителей были молодые семьи с детьми, то теперь это более зрелая аудитория от 45 лет, которая приобретает и строит дома на собственные средства.

Сейчас строители начинают адаптироваться к новым реалиям, и, вероятно, в итоге рынок может потерять тех игроков, которые не смогут найти для себя наиболее выгодные условия существования. «Эскроу-счета могут привести к тому, что застройщик вынужден будет строить дом заказчику либо за счет своих денежных средств, либо с помощью кредита. При этом не факт, что банк одобрит подрядчику заем, так как у него могут быть прочие кредитные обязательства. Это может существенно снизить обороты и охладить рынок»,— подчеркнул Дмитрий Клементьев.

Качественно на сектор ИЖС может повлиять помощь и поддержка государства не только по части привлечения дополнительных инвестиций в создание и содержание организованных поселков, но и в сфере консультирования по основным законодательным изменениям. «В постоянно меняющихся условиях ведения бизнеса предпринимателям важно вступать в диалог с представителями власти. Инициатива со стороны девелоперов есть, однако для сотрудничества необходимы реалистичные бизнес-модели, которые не будут причинять ущерб участникам рынка»,— считает господин Клементьев.

Анастасия Леонтьева