Вторичный рынок аренды нежилых и офисных помещений по-прежнему развивается крайне медленно — об этом свидетельствует сохраняющийся в Москве дефицит офисных помещений не только среднего, но и высокого класса. Сегодняшний обзор группы недвижимости посвящен сложившейся в этом секторе московского рынка недвижимости ситуации.
Проблемы рынка аренды муниципальных помещений Ъ освещал в предыдущих обзорах, поэтому сегодня наиболее подробно корреспонденты Ъ анализируют рынок аренды прочих нежилых помещений, а также проблему устройства офисов в частных квартирах. В обзоре использованы результаты исследований компании SAVVA Real Estate и других московских риэлтерских фирм.
По-прежнему наиболее комфортабельные, отвечающие мировым стандартам офисы предлагают специализированные бизнес-центры, такие, как Americom Business Center, Park Place, Центр международной торговли, офисный центр McDonalds. Минимальный срок аренды составляет в них 1 год, тем не менее все предлагавшиеся помещения уже заняты крупными фирмами на несколько лет, причем арендаторы постоянно изъявляют желание расширить имеющиеся у них площади.
Стоимость аренды подобных офисов весьма высока: в бизнес-центре, расположенном в "Славянской-Рэдиссон", она составляет $1000-1500 за 1 м2 в год. В Park Place стоимость аренды около $600 за 1 м2 в год в зависимости от качества предоставляемого помещения и его местоположения в самом здании. В офисном комплексе McDonalds на ул. Огарева годовая арендная ставка составляет от $650 до $1000 за 1 м2 в зависимости от того, на каком этаже офис (чем выше, тем дороже). Несмотря на высокие цены, практически все номера сданы не менее чем на 5 лет.
Разумеется, основную часть клиентуры бизнес-центров международных сетей составляют иностранные компании. Российские предприниматели встречаются среди арендаторов достаточно редко. В некоторых бизнес-центрах (например, в Americom Business Center) российскому предпринимателю арендовать офис вообще сложно из-за стремления управляющей фирмы полностью обеспечить "западную атмосферу бизнеса".
В связи с острой нехваткой в Москве офисных помещений высокого класса (по оценкам специалистов SAVVA Real Estate, объем неудовлетворенного спроса составляет минимум 200-250 тыс. м2) довольно широкое распространение получила практика сдачи под офисы спальных номеров в гостиницах. Среди высококлассных гостиниц наибольшей популярностью, обусловленной разрядом и качеством обслуживания, пользуются московские отели "Олимпик-Пента", "Пульман-Отель", "Аэростар" и некоторые другие. Однако есть гостиницы, которые, несмотря на наличие пустующих номеров, все же не сдают номеров под офисы, например, из-за особенно роскошного интерьера гостиницы ("Метрополь") или из-за небольшого количества номеров вообще ("Савой").
В таких гостиницах средняя цена офисных помещений (общей площадью от 30 до 90 м2) составляют $100-150 за 1 м2 в месяц. Сюда входит плата за одну телефонную внутригородскую линию и обслуживание номера. За отдельные деньги возможно подключение линии спутниковой телефонной и факсимильной связи.
Гостиницы пониже классом также предоставляют свои номера под офисы: в этом качестве используется 20-25% номеров, в большинстве своем их занимают российские компании. Арендная плата в них может составлять от 30 000 руб. до $100 за номер в сутки.
Другим довольно большим сектором вторичного рынка офисов являются свободные площади различных предприятий и организаций — пустующие производственные цеха, конторские помещения, учебные аудитории. Однако арендовать подобное офисное помещение зачастую довольно сложно из-за несоответствия его качества запрашиваемым ценам или из-за отсутствия реальных прав у арендодателя на помещение. Стоимость аренды 1 м2 подобных помещений составляет $100-550 в год.
Кроме того, некоторые фирмы, приобретающие в собственность или в долгосрочную аренду отдельно стоящие здания, после соответствующего ремонта и переоборудования сдают часть площадей в аренду другим фирмам. Стоимость аренды таких помещений составляет от $500-750 за 1 м2 в год.
Сейчас по-прежнему широко распространена аренда под офисы частных квартир. Однако вышедшее недавно постановление правительства Москвы, категорически и недвусмысленно запрещающее "использование жилья в нежилых целях", может привести к значительному сужению этой части рынка офисных помещений. Все же сегодня именно использование квартир под офисы по карману большинству российских предпринимателей. Ставки арендной платы зависят от места расположения квартиры, ее площади, состояния, обстановки, наличия телефонных линий, охранной сигнализации, отдельного входа. Предпочтение отдается удобным трехкомнатным квартирам на первом этаже. Стоимость аренды частных квартир под офисы в Москве и Петербурге представлена в таблице.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА