Доходы обетованные

Недвижимость в Израиле по карману только состоятельным иностранцам. Чаще всего в этой роли выступают американцы, французы и русские. А сами израильтяне снимают у них квартиры и обеспечивают иностранным инвесторам доход около 10% годовых. Но настоящие деньги приносят вложения в строящиеся объекты в элитных районах Израиля. За сколько, как и что можно приобрести на ветхозаветной земле, выясняла обозреватель "Денег" Евгения Дмитриева.

Покупать недвижимость в Израиле местные жители не стремятся, для них это очень дорого. Здесь принято снимать жилье. По местным ценам это намного дешевле, чем ежемесячные выплаты по ипотеке. Поэтому погоду на израильском рынке жилья делают иностранцы.

Для инвестиций разного масштаба созданы все условия — процесс покупки квартиры или дома иностранным гражданином ничем не отличается от аналогичной операции с участием коренного жителя страны. Разрешение государства на покупку недвижимости не требуется, необходимо лишь заплатить налоги, которые в сумме могут достигать 7% стоимости объекта.

Стоит учитывать, что все официальные документы в Израиле оформляются на иврите или на английском языке, даже если и продавец, и покупатель говорят по-русски, хотя в Израиле более 1 млн русскоязычных жителей. Поэтому понадобится перевод — во многих случаях нотариально заверенный. Переводить и заверять документы придется также за отдельную плату. Около 2-3% стоимости объекта нужно будет отдать риэлтерскому агентству. Интересно, что продавец недвижимости, как и покупатель, тоже оплачивает услуги риэлтерской конторы, но сумма в этом случае намного ниже и обычно не привязана к стоимости объекта, а зафиксирована.

В Израиле существует налог на землю, размер которого зависит от района и площади квартиры, но в среднем составляет $1-3 тыс. в год. Его обязаны платить и владельцы недвижимости, и даже арендаторы. Правда, некоторые категории имеют существенную — около 50% — скидку на землю (пенсионеры, новые репатрианты и т. д.).

Иностранец, как и коренной житель, вправе рассчитывать на обычную — под 5-6% годовых — ссуду в банке в среднем на 20-30 лет. Большинство сделок с недвижимостью среднего и экономкласса совершают с использованием именно ипотечной ссуды, или, как называют это в Израиле, "машканты".

Новым репатриантам предоставляют ссуду на покупку жилья на льготных условиях. Лицам, не являющимся гражданами Израиля, выдают ипотечный кредит, если они докажут банку свою платежеспособность. А "машканта" может понадобиться: жилье здесь дороже, чем в Испании или Турции. Основные типы жилой недвижимости — квартиры, в том числе так называемые квартиры с садом, то есть расположенные на первых этажах, с участком земли. Есть также частные дома и коттеджи.

"Вы можете приобрести квартиру или дом и сдавать их в аренду. В Израиле очень развит туристический бизнес, а также прохождение оздоровительных курсов и лечения, поэтому жилье, сданное в аренду, будет приносить неплохой стабильный доход. Также, купив жилье в Израиле, вы сможете в любое время отдыхать в собственной квартире или доме в этой теплой стране",— говорит представитель компании Israel-Travel.

Обычно в базе компаний можно найти объекты недвижимости стоимостью от $60 тыс. Конечно, это будет квартира не в центре города и без вида на море, однако вполне приемлемая для проживания. Вообще, малогабаритных квартир в Израиле достаточно мало, так как израильские семьи большие и спросом у граждан страны, как правило, пользуются квартиры из трех и более комнат. Есть еще понятие "полкомнаты". Она представляет собой то, что в России обычно называют темной комнатой (чулан без окон). Поэтому в ходу выражения вроде "квартира в три с половиной комнаты".

Например, в Хайфе за $59 тыс. можно приобрести как раз такую квартиру: три с половиной комнаты общей площадью 75 кв. м. Квартира находится "на земле" в двухэтажном доме. Есть душ, совмещенный с туалетом, однако, как и во всей квартире, здесь требуется ремонт. Столь низкую цену специалисты рынка израильской недвижимости объясняют тем, что немногие приезжие осознают, что дом "на земле" — это, как правило, очень низкая температура в помещении зимой, гуляющие по квартире ящерицы летом и насекомые круглый год. (Стоит отметить, что центральное отопление в Израиле — большая редкость, оно есть только в Иерусалиме. Остальные горожане обогревают свое жилье при помощи кондиционера. При наличии центрального отопления стоимость недвижимости сразу увеличивается на 5-10%.)

В городе Ашкелон за $65 тыс. можно приобрести трехкомнатную квартиру общей площадью 75 кв. м на третьем этаже четырехэтажного дома. В квартире большая кухня, технический балкон и кондиционер. Какие недостатки есть у этой квартиры, выяснить не удалось.

Израильские цены на недвижимость, конечно, ниже средних московских. Самые дорогие города — Герцлия, Кфар-Шмарьягу и Совьем. Дальше идут Иерусалим и Тель-Авив. Относительно дешевое жилье в Тверии, Цфате и небольших городках вроде Кирьят-Малахи. В последнем цены на одно- или двухкомнатные квартиры начинаются примерно от $30 тыс. Квартиры большой площади — от 110 кв. м — обойдутся в зависимости от города в $40 тыс. В Тверии, Цфате еще дешевле — в значительной степени из-за отсутствия рабочих мест.

В продаже имеются и коттеджи. Например, за $115 тыс. в городе Ашкелон продается одноэтажный коттедж с тремя комнатами. В доме общей площадью 70 кв. м есть кухня и большая ванная комната. Рядом с домом сад (300 кв. м), который входит в стоимость коттеджа. За те же деньги ($115 тыс.) в Ашкелоне можно приобрести квартиру: пятикомнатную площадью 130 кв. м на последнем этаже трехэтажного дома, место на автостоянке рядом. В квартире две ванны, два туалета, два технических балкона (к ним примыкают пожарные лестницы) и два солнечных.

Если покупатель планирует заняться в Израиле бизнесом, он обычно приобретает недвижимость в Южном Тель-Авиве. Там можно купить дешевую квартиру, которая достаточно быстро вырастет в цене и принесет немалый доход: этот район сегодня динамично развивается и застраивается. А для отдыха можно приобрести апартаменты в Эйлате — городе, где находится единственный выход к Красному морю.

В недвижимость Эйлата выгодны как долгосрочные, так и кратковременные вложения. Можно рассчитывать на стабильный длительный доход, если приобрести квартиру для сдачи ее в аренду. "В этом варианте целесообразно приобрести недорогую квартиру с площадью, позволяющей разделить ее на две отдельные единицы жилья, что в нашем городе приносит 9-12% дохода от стоимости вложения в год. Кратковременные вложения нуждаются в правильном выборе недвижимости — в строящихся проектах или в уже построенных и продающихся по какой-либо причине со вторых рук объектах, пользующихся на рынке наибольшим спросом. В Эйлате это новые элитные проекты, наиболее близко расположенные к морю, обязательно с полным видом на море. На такую недвижимость всегда найдется покупатель, способный заплатить хорошую цену",— рассказывает гендиректор агентства недвижимости "Лернер" Михаил Лернер. В такую недвижимость нужны большие вложения, хотя значительную часть требуемой суммы — до 80% — можно взять в банке. А если приобретаемая недвижимость находится в процессе строительства, выплаты можно делать частями. Стоимость недвижимости увеличится более чем в 2,5 раза за два-три года.

Приобретая недвижимость на вторичном рынке или в строящихся проектах, вкладчики часто совершают ошибку. Из различных видов недвижимости разного ценового уровня они выбирают наиболее дешевые проекты, а в них наиболее дешевые варианты. "Как показывает практика, недвижимость в таких проектах имеет низкое качество строительства, медленно растет в цене, приносит минимум прибыли, из-за большого предложения на рынке могут возникнуть сложности с реализацией. И наоборот, недвижимость в хорошем проекте, с хорошей внутренней планировкой, с прекрасным видом на море или на парк будет всегда пользоваться спросом на рынке и принесет вам наибольшую прибыль",— уверен Михаил Лернер.

При выборе недвижимости в строящихся проектах специалисты рекомендуют обращаться к независимому агентству, а не напрямую к продавцам проектов. "Также при подписании контракта — хотя в новостройках, как правило, у подрядчика есть адвокат, за услуги которого нужно платить дополнительно — настоятельно рекомендую взять дополнительно своего адвоката, который будет отстаивать ваши интересы",— предупреждает гендиректор агентства недвижимости "Лернер".

Более того, одна из особенностей израильского рынка недвижимости заключается в том, что цена на новые объекты в Израиле обычно выше, чем на квартиры на вторичном рынке. К примеру, в Эйлате стоимость квадратного метра от застройщика составляет $1,5 тыс., а на вторичном рынке квартиры обойдутся покупателю в $1,3 тыс. за кв. м.

Самые состоятельные покупатели израильской недвижимости — это выходцы из Северной Америки и Франции. В основном американцы приобретают недвижимость в пригородах Иерусалима, а французы предпочитают Ришон-ле-Цион из-за морского побережья. Немало покупателей дорогих особняков из России. Наши соотечественники предпочитают район Герцлия-Питуах, который по престижности сравним с Жуковкой на Рублевке. И если израильтяне готовы довольствоваться в своих частных домах каменными полами, пластиковыми окнами и электричеством на солнечных батареях, то русские предпочитают перестраивать свое жилье — им больше по душе деревянные стеклопакеты, паркет и автоматический газовый водонагреватель.

Средняя цена квадратного метра в Иерусалиме уже ближе к московской — около $3 тыс. Жилье в историческом центре города или в новостройках обойдется дороже. В принципе в центре можно купить и частный дом, в том числе построенный в XVIII или XIX веке. Но тогда нужно рассчитывать как минимум на миллионы долларов США. К тому же столица Израиля находится на Средиземном море. Квартира с тремя спальнями в Северном Тель-Авиве обойдется примерно в $450 тыс., а трехкомнатная квартира в Иерусалиме, на третьем этаже трехэтажного дома, общей площадью 60 кв. м — в $280 тыс. В квартире центральное отопление, два балкона, с которых открывается вид на горы. В квартире свежий ремонт, причем в кухне и ванной комнате он сделан по индивидуальному проекту. Северные районы — самая дорогая часть города. Здесь традиционно селятся обеспеченные американцы и европейцы.

Нужно понимать, что сам факт владения недвижимостью не приблизит вас к получению гражданства или вида на жительство, даже покупка квартир в самых популярных и дорогих районах Израиля. Как утверждает компания 1-Property.ru, всего пару лет назад на вопрос о самом престижном районе Израиля можно было получить с десяток ответов: Герцлия-Питуах, Кейсария, Моца и т. д. Сегодня ответ будет один: район Цамарот в Тель-Авиве. Цамарот — это израильский Манхэттен в центре Гуш-Дана, где живут только мультимиллионеры. Здесь между трассой Аялон и проспектом Намир возводятся 12 башен по 28-46 этажей в общей сложности на 1747 квартир. Стоимость квадратного метра — более $5 тыс., плата за содержание дома — $1 тыс. в месяц плюс аренда. Но если вас это не смущает, у вас есть исключительная возможность прикоснуться к творениям самого Филиппа Старка: по его проекту строятся две последние башни.

"Впервые в истории страны строительство района спланировано с такой пунктуальностью — вплоть до мельчайших деталей. Регламентировано все, даже качество и размер саженцев, которые будут высажены возле домов",— рассказывает специалист компании 1-Property.ru. Проект размещается на 120 га, однако башни займут лишь десять из них. Остальная площадь предназначена под зеленые насаждения и общественные здания.

Сами Офер, владелец концерна "Хевра ле-Исраэль", купил себе здесь самый дорогой пентхаус в Израиле — за $10 млн. Его квартира занимает полтора этажа одной из первых двух башен, построенных Альфредом Акировым. Среди его соседей — отец миллиардера Нохи Данкнера Ицхак и модный дизайнер украшений Ия Азриэлянт. Во второй башне, по материалам компании 1-Property.ru, проживает со своей новой подругой бывший премьер-министр Израиля Эхуд Барак, продавший после развода виллу в Кфар-Шмарьягу и купивший квартиру всего за $2,5 млн. По стоимости жилья из ныне действующих политиков его обогнал лишь Биньямин Нетаньяху, чья вилла в Кейсарии стоит $2,6 млн.