Пригород против города

Аналитики рынка городской недвижимости сходятся во мнении, что цены встали всерьез и надолго. Не только в ближайшей перспективе, но и до конца лета эксперты не ожидают значительных ценовых колебаний. А вот за городом грядет повышение цен. Туда обратили взгляды частные инвесторы, и для покупателей единственного жилья загородная альтернатива представляется все привлекательней.

Встали и будут стоять

Говоря об изменении цен на городскую недвижимость в марте по сравнению с февралем, аналитики приводят цифры, целиком укладывающиеся в рамки статистической погрешности. Так, например, аналитическая служба компании "Масштаб" говорит о росте стоимости вторичной недвижимости на 0,3%, первичной — примерно на 1%.

"Цены на московскую недвижимость в целом по рынку продолжали колебаться в узком диапазоне. Незначительные изменения в пределах $10-15 при средней цене $4200 за квадратный метр можно отнести к статистической погрешности мониторинга,— говорит руководитель аналитической службы Mirax Group Денис Афанасьев.— В плюсе или на том же уровне остаются цены на квартиры бизнес- и премиум-класса, а цены на жилье низшего качества продолжают постепенно снижаться".

Аналитики "МИАН — агентство недвижимости" фиксируют по итогам первого квартала некоторое падение цен на вторичном рынке (-0,1%) и рост в сегменте новостроек на 0,7%. "Изменение цены в пределах процента свидетельствует о том, что цены достигли границы платежеспособности массового сегмента,— комментирует Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы 'МИАН — агентство недвижимости'.— Заметный рост цен наблюдается только в определенных сегментах рынка и на сегодняшний день находится в прямой зависимости от стадии строительства".

Характерно, что стагнация цен наблюдается на фоне возрастающего спроса. "Основной тенденцией развития рынка в марте стало традиционное для весны повышение покупательской активности. В марте рост спроса составил от 20% до 30% в зависимости от сегмента рынка",— говорит Алексей Кудрявцев.

Заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова считает, что рост спроса в марте был не столь существенным: "Весна не принесла ожидаемого оживления продаж на рынке новостроек, хотя увеличение спроса по сравнению с февралем все же произошло и составило порядка 5-7%. Это не то, на что можно было рассчитывать, исходя из динамики последних лет, да и прирост достигается в основном за счет самого недорогого жилья".

Остановка роста и даже некоторое падение цен при возрастающем спросе свидетельствует о долгосрочности этой тенденции. По всей видимости, не стоит ждать изменения ценовой ситуации раньше осени.

"Объективных причин для снижения цен на новостройки нет,— считают в компании 'Домострой'.— Во-первых, из-за увеличения доли строительства по социальным программам вымывается объем коммерческих предложений, во-вторых, доходность инвесторов в строительстве жилых домов достаточна, чтобы удерживать цены на данном уровне на протяжении 6-12 месяцев, в-третьих, во многих инвестиционных проектах предусмотрены источники финансирования строительства через кредиты банков, поэтому инвесторы рассчитывают на продажу уже готового к заселению дома, а не на начальных этапах строительства".

Скромное обаяние

По мнению многих аналитиков, инвестиционная привлекательность сохраняется в наиболее дорогих секторах городской недвижимости. Частные инвесторы, конечно, не могут рассчитывать на фантастический рост вроде прошлогоднего, но вполне могут уберечь свои деньги от инфляции в ожидании новых зигзагов судьбы.

"Цены на жилье бизнес- и премиум-класса продолжают расти на 1% в месяц, что выше уровня инфляции. Жилье данного класса сохраняет инвестиционную привлекательность по доходности не ниже банковских депозитов, является наименее рискованным и наиболее консервативным финансовым инструментом",— делает вывод Денис Афанасьев из Mirax Group.

"Цены на элитную недвижимость в марте 2007 года выросли на 3,3%,— констатирует ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев.— Вопреки нашим прогнозам на рынок не вышло достаточное количество новых объектов, а старые не стимулируют рост спроса, вследствие чего на данном этапе рынок находится в состоянии их ожидания. Стабильная нефтяная конъюнктура и деловые традиции строительного рынка в Москве, несмотря на некоторое сокращение спроса на элитном рынке, не позволяют говорить о возможном снижении цен".

По отдельным объектам в прошедшем месяце достигнут рост, значительно превышающий средние показатели. "В марте отмечено увеличение цен в районе Хамовники в размере 6% за счет изменений в проекте Fusion Park, который является маркетмейкером в данном районе",— отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков. Это близко к динамике цен 2006 года. То есть если год назад можно было с успехом вкладывать деньги в первый попавшийся объект, сейчас от инвестора требуется точная оценка ситуации с учетом всех сопутствующих факторов.

Необходимо отметить, что происходит постепенное стирание разницы между элитой и верхним уровнем бизнес-класса. Клубный дом уже не является единственным вариантом городского элитного жилья, как утверждали еще недавно многие аналитики. "В секторе элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению проектов,— говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty.— Высокий спрос на жилье в элитных многоквартирных домах ('Онегин', 'Коперник') свидетельствует о том, что число квартир в доме не имеет принципиального значения для потенциальных покупателей. Кроме того, покупатели, приобретающие квартиры в этих комплексах, получают ряд преимуществ, таких, как собственная развитая инфраструктура, более широкий выбор метражей и планировок".

Алексей Кудрявцев, в отличие от других наблюдателей, отмечает падение спроса в элитном секторе: "В марте здесь отмечалось резкое снижение спроса со стороны потенциальных покупателей — почти на треть. Это связано с тем, что часть потенциальных покупателей просто переориентировались ввиду раннего прихода весны из сегмента городской в сегмент загородной элитной недвижимости".

Реальная альтернатива

Переориентация потенциального покупателя на загородную недвижимость является в последнее время устойчивой тенденцией, причем наиболее ярко она проявляется в секторах бизнес- и экономкласса. Предельные ценовые значения в Москве заставляют потенциального покупателя обращаться к загородным предложениям — как многоквартирным, так и коттеджным.

"Грань между городом и деревней уже практически стерлась,— утверждает Сергей Канаев, генеральный директор компании 'ПИК-Регион'.— Люди осознали, что пресловутая московская прописка не очень-то актуальна на сегодняшний день и те жилые массивы, которые создаются строителями в области близ Московской кольцевой автодороги, ничуть не хуже, а может быть, даже по многим параметрам лучше тех точечных районов, которые строились в Москве".

"По сравнению с февралем в марте мы увеличили продажи за городом на 17%, а в районе Павшино (Красногорск) — на 40%, — говорит генеральный директор 'Объединенной строительной компании' Наталия Шаркова.— Для сравнения: динамика продаж в городе за последний месяц составила 12%".

Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа компании "Масштаб", отмечает, что в прошедшем месяце зафиксировано некоторое снижение цен в многоквартирном секторе Подмосковья: "Средняя стоимость квадратного метра снизилась. Но понятие средней стоимости в Московской области слишком общее. На рынок активно выходят квартиры из городов второго круга удаления, расположенные в зоне от 15 до 30 км от МКАД. Появление таких удаленных квартир существенно смазывает картину и понижает среднюю стоимость квадратного метра по Подмосковью. Предложение первичной недвижимости в Московской области увеличилось на 5%".

Но если многоквартирный загородный сектор привлекает прежде всего относительно низкой ценой, то коттеджный рынок в настоящее время позволяет получить за те же деньги лучшее качество. Цена коттеджа и квартиры бизнес-класса практически сравнялась (см. таблицу).

"Выбор между городской квартирой и загородным жильем сейчас актуален для очень многих москвичей,— говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании 'Терра-недвижимость'.— За $300-400 тыс. сейчас можно купить лишь квартиру на вторичном рынке площадью до 80 кв. м за пределами Третьего кольца. При этом загородный рынок предлагает покупателю очень богатый выбор на любой вкус в таком скромном по московским меркам бюджете. Это может быть и коттедж в дачном поселке на расстоянии 60-100 км от Москвы площадью до 150 кв. м на участке 15-20 соток, и таунхаус в 20-километровой зоне от МКАД".

В меньшей степени альтернативность загорода характерна для элитного сектора. "В элитном сегменте этот вопрос не столь актуален, поскольку состоятельные граждане, как правило, имеют и городскую квартиру (часто несколько), и загородный дом (также часто не ограничиваясь лишь одним)",— отмечает Иван Шульков. А вот в бизнес- и экономклассе загород реально конкурирует с городом. В ближайшем будущем можно ожидать настоящего бума недорогих коттеджных поселков. "В 2007 году на рынок будет выведено порядка 10-15 проектов данного класса, что позволит отчасти удовлетворить существующий спрос на такие домовладения. В марте 2007 года было заявлено о начале реализации двух-трех подобных проектов",— говорит директор по развитию холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.

Пока что коттедж становится альтернативой только для потенциальных покупателей, а не собственников городской недвижимости. Продажа квартиры для покупки загородного дома — пока явление нечастое. Но, если цены в Москве снова поползут вверх, можно ожидать, что это станет тенденцией.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Источник: агентство недвижимости "Домострой".