«Экономика ИЖС сложнее, чем при высотной застройке»
Директор по развитию «Группы Голос» Сергей Григорьев о перспективах рынка загородной недвижимости в Челябинске
В январе объем ввода жилья в Челябинской области снизился на 18% по сравнению с началом прошлого года. При этом в сегменте индивидуального жилищного строительства наблюдается устойчивый рост. Несмотря на высокую ключевую ставку и ограничения по льготным ипотечным программам, интерес к покупке загородной недвижимости в регионе остается высоким. «Ъ-Южный Урал» попросил директора по развитию «Группы Голос» Сергея Григорьева оценить перспективы рынка ИЖС в Челябинске.
Сергей Григорьев, директор по развитию «Группы Голос»
Фото: предоставлено пресс-службой «Группы Голос»
Сергей Григорьев, директор по развитию «Группы Голос»
Фото: предоставлено пресс-службой «Группы Голос»
— В январе объем ввода жилья в Челябинской области снизился, а в сегменте ИЖС, наоборот, наблюдается рост на 6%. Можно ли сказать, что малоэтажное домостроение становится новым устойчивым трендом в массовом строительстве? Почему так происходит?
— Сегмент ИЖС растет уже несколько лет, и его объемы по стране превышают показатели многоквартирных домов. Значительный вклад в этот рост вносит дачная амнистия, благодаря которой постройки признаются индивидуальными жилыми строениями и учитываются в аналитике ДОМ.РФ. При этом значительная часть ИЖС приходится на неорганизованное строительство — отдельные домики на собственных участках, тогда как комплексная застройка с единой концепцией, по данным статистики, составляет лишь 9%.
Тренд на рост доли сегмента частных домов есть. В городах-миллионниках цены на квартиры достигли такого уровня, что дом с земельным участком стоит как квартира комфорт-класса, при этом дом может иметь бОльшую площадь. Ранее сельская ипотека стимулировала развитие ИЖС, однако в настоящее время обсуждается пересмотр ее параметров: одно из предложений — исключить из программы сельские территории рядом с большими городами. Это, безусловно, сдерживает клиентский поток и влияет на динамику продаж. Несмотря на замедление темпов, мы наблюдаем появление системных застройщиков, переходящих из МКД в ИЖС, пусть пока штучно в каждом субъекте, но тенденция постепенно набирает обороты.
— Какие преимущества у этого сегмента по сравнению с многоэтажной застройкой для крупных девелоперов? Почему «Голос» решил первым из крупных челябинских девелоперов заходить на рынок ИЖС?
—Существует явный запрос на системный подход. Ранее мы строили жилье уровня комфорт- и бизнес-класса с высокой средней площадью, рассчитанное на семьи, преимущественно с двух- или трехкомнатными квартирами. Для многих следующий шаг в недвижимости — это переход к трех-четырехкомнатной квартире или загородному дому.
—Остается ли среднеэтажная и многоэтажная застройка более рентабельной для девелоперов?
— На данный момент ставка в компании не делается на один сегмент в ущерб другому. Комплексная застройка ИЖС требует больших вложений в инфраструктуру, что делает ее дороже. В дальнейшем мы будем оценивать возможный объем рынка для ИЖС. Ведь один квартал среднеэтажной застройки может составлять 15-20 тысяч квадратных метров жилья, а многоэтажной — 25-35 тысяч. И это только один дворик. А в одном проекте ИЖС на огромной площади в 12 гектаров может получиться только 12 тысяч «квадратов» домов, так как плотность застройки меньше.
Экономика ИЖС сложнее, чем при высотной застройке, она требует решения ряда специфических инженерных и планировочных задач: обеспечение водоснабжения, водоотведения, организация парковок, навесов, террас и других объектов, соответствующих запросам покупателей. Мы занимались разработкой проекта в течение полутора–двух лет, и процесс оказался значительно сложнее, чем может показаться на первый взгляд.
— Нет ли опасений, что при таком типе застройки будет сложно подвести необходимые инженерные сети и обеспечить загородные объекты социальной и коммерческой инфраструктурой? Окупятся ли эти вложения?
— В крупных проектах коммерческая и социальная инфраструктура развита лучше, а в небольших проектах ИЖС создание полноценной инфраструктуры может быть затруднено. При этом по мере развития кластера ИЖС появляются частные детские сады, школы и другие объекты, удовлетворяющие спрос потребителей.
Что касается инженерных сетей, в проектах ИЖС обычно используются централизованные системы для газа, а водоснабжение, водоотведение и канализация организуются локально. Покупатель, как правило, приобретает земельный участок с базовой инфраструктурой — асфальтовой или грунтовой дорогой. Но современные поселки могут быть другими и предлагать большее, например, общественные бани для жителей поселка, гостевые дома для родственников и друзей, общественные центры.
— Как высокая ключевая ставка влияет на рынок ИЖС? Есть ли разница с многоквартирным строительством?
— Ключевая ставка влияет на рынок ИЖС так же, как и на рынок МКД: высокие процентные ставки приводят к дорогой ипотеке и увеличению стоимости заемных средств, что замедляет покупки как жилья, так и земельных участков. При этом влияние высоких ставок на МКД более заметно, поскольку этот рынок развивался быстрее, с более высокими объемами продаж и активным участием земельного банка. Сегмент ИЖС находился лишь на начальной стадии динамики, он только-только начал разгоняться, скорее всего, его рост замедлится в нынешних условиях.
— Аналитики делают противоречивые прогнозы по поводу объемов выдачи ипотеки на ИЖС в 2025 году. По оценкам АКРА и ВТБ, объемы ипотеки на ИЖС сократятся на четверть. ДОМ.РФ прогнозирует рост популярности ипотечных программ на ИЖС. Какие ожидания у вас на этот счет?
— Перспективы рынка во многом зависят от решения по сельской ипотеке. Как я и говорил, сейчас обсуждается корректировка программы. Это, конечно, отрицательно повлияет на спрос. По сути, останется только семейная ипотека – так же, как на рынке квартир. Дополнительно, с учетом введения эскроу-счетов на ИЖС ипотека будет применима, даже семейная, только к объектам с использованием эскроу. Рынок застройщиков, которые работают с ИЖС, к таким условиям пока не готов. Таких проектов и компаний, которые могут работать по новым правилам, будет немного. Это тоже сдерживающий фактор.
Из позитивных моментов – в ближайшем пригороде сохраняется интерес и спрос на ИЖС. Поэтому я думаю, что динамика этого рынка будет созвучна прогнозу по многоквартирным домам. Очевидно, что высокие ставки кредитования будут сдерживать запуск новых проектов.
В целом можно сказать, что в 2025 году рынок уже точно не будет расти такими темпами, как в предыдущие годы. Тем не менее, он все равно может показать рост — просто темпы будут ниже. При этом точно увеличится количество комплексных проектов, но за счет эффекта низкой базы, потому что таких проектов пока очень немного.