Пристроить наследие

Нижегородская область вошла в число пилотных регионов федерального проекта по вовлечению в хозяйственный оборот объектов культурного наследия (ОКН): для инвесторов, готовых вкладываться в восстановление ОКН, предусмотрены программы льготного кредитования со ставкой 7% годовых. При реновации ОКН бизнес и власти нуждаются во взаимной поддержке, констатируют эксперты. «Guide. Итоги года» изучил, как в регионе уже строится эта работа.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В прошлом году Нижегородская область вошла в число пилотных регионов по вовлечению федеральных ОКН в хозяйственный оборот. Проект реализуют Минкультуры России и институт развития «Дом.РФ». В России насчитывается более 157 тыс. ОКН, из них 17% — в плохом состоянии. По поручению президента в удовлетворительное состояние к 2030 году надо привести 1 тыс. объектов. Для восстановления ОКН будут доступны федеральные и региональные меры поддержки. Среди федеральных — программа льготного кредитования. Для пилотных объектов ставка составит 7%.

Первые торги в рамках программы уже состоялись в Рязанской, Смоленской и Тверской областях. В Нижегородской области определены первые пять объек­тов, как в Нижнем Новгороде, так и в районах. Например, в Арзамасе на торги в этом году должны выставить корпус ремесленного училища.

Региональная поддержка

В областном минимущества рассказали, что в 2023–2024 годах почти все памятники архитектуры, выставленные на торги, нашли инвестора. В 2024 году казенное предприятие «Дом НН» продало для восстановления пять объектов культурного наследия — четыре регионального и один муниципального значения. Их итоговая стоимость повысилась на торгах более чем вдвое — с 14,1 до 30,6 млн руб. За предыдущий год продали 14 объектов в общей сложности за 110 млн руб.

Среди ОКН, которые власти региона хотят продать в 2025 году, числятся дом купца Кузнецова в Городце (ул. Максима Горького, 129) и дом, связанный с писателем Аркадием Гайдаром, в Арзамасе (ул. Карла Маркса, 38). После реставрации инвесторы смогут использовать здания под офисы, жилье или гостиницы. Точное число ОКН, которые могут быть выставлены на торги, еще определяют.

«Далеко не все строения, как в областном центре, так и в округах, находятся в надлежащем состоянии. Наша задача — исправить ситуацию, задействуя в том числе внебюджетные источники. Инвесторам далеко не всегда интересно заниматься ОКН, обременять себя необходимостью разбираться с охранными обязательствами — это больше нужно нам. Поэтому мы работаем над различными мерами поддержки, чтобы инвесторы подобными проектами занимались. Есть два крупных проекта, которые уже реализуются с привлечением частных инвесторов, — это знаковые для Нижнего ДК Ленина и Дом чекиста. Плюс есть небольшие объекты, которые мы продаем. Там тоже есть успехи: Алексеевская, 33, Ильинка, 95. Несмотря на все сложности с согласованием предмета охраны и проведением реставрации, предприниматели готовы вкладываться в памятники архитектуры», — комментирует состоя­ние сегмента заместитель губернатора Егор Поляков.

В управлении государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области рассказали, что с 2023 года в регионе действует субсидирование расходов по возмещению процентной ставки по кредитам, привлеченным для сохранения ОКН. Однако в 2024 году частным инвесторам средства из бюджета области на восстановление объектов культурного значения в виде льгот/субсидий управлением не выделялись, так как не было заявок.

Субсидии предусмотрены и для фонда капремонта — на ремонт многоквартирных домов, являющихся ОКН, а также для религиозных организаций. Кроме того, инвесторы могут получить землю под строительство в аренду без торгов, если займутся по соглашению с правительством реставрацией объекта культурного наследия.

Новые практики

ДК Ленина и Дом чекиста инвесторы выкупили в собственность и восстанавливают полностью за свой счет. Они обещают воссоздать первоначальные архитектурные решения. Большую часть площадей в этих зданиях займет жилье. Предполагается, что оба ОКН отреставрируют к 2027 году.

Дом чекиста, собственником которого в январе 2024 года стала группа V8 Development, после восстановления станет жилым комплексом «Легенда». В группе компаний рассказали, что уже демонтировали аварийные конструкции наземной части здания. Следующий этап — укрепление грунта перед разбором подземной части. После этого начнется реконструкция и восстановление исторического облика. Прогнозируемый объем инвестиций составляет 2,5 млрд руб. При реконструкции особое внимание уделят восстановлению оригинального фасада, декоративных деталей и конструктивных особенностей, характерных для архитектуры 1930-х годов. В компании детально изучили исторические материалы, в том числе фотографии и чертежи, чтобы максимально точно воссоздать облик здания.

Инвестором восстановления Дворца культуры им. В. И. Ленина в Канавинском районе выступает специализированный застройщик «Объектстрой», подрядчиком — «Спецзастройщик ДК», учрежденный инвестором и казенным предприятием области «Регнедвижимость». Здание ДК изначально было в муниципальной собственности, но так как денег на его восстановление у города не было, тот передал его регио­ну. А власти области в 2024 году внесли его в качестве уставного капитала в компанию «Спецзастройщик ДК». Доля областного предприятия в капитале ДК составляет 98,8%.

Здание 1927 года постройки разберут и на его месте построят новое, которое частично повторит облик прежнего ДК. Центральную часть выделят под социально-культурную функцию. Правую и левую части увеличат по площади под жилье. Также за фронтальной частью здания построят еще несколько жилых корпусов высотой до восьми этажей. В ценах 2024 года предполагаемый объем инвестиций составлял 2 млрд руб.

Не просто бизнес

Интерес бизнеса к ОКН есть, считает бизнес-омбудсмен Нижегородской области Павел Солодкий. «У нас в городе есть предприниматели, которые уже восстановили ОКН. Есть объекты в стадии восстановления. Процесс это не быстрый: очень много согласований, очень много экспертиз, очень много проверок. Нарушить последовательность процедур невозможно, иначе объект могут изъять», — сообщил он. По мнению бизнес-омбудсмена, самое сложное — изначально оценить весь бюджет, потому что объекты продаются без доскональной экспертизы, в результате в процессе реставрации часто возникает необходимость дополнительных работ по укреплению фундаментов, стен, обеспечению противопожарной безопасности.

Среди работающих мер господдержки Павел Солодкий отметил программы стимулирования строительства отелей, в том числе в обновленных объектах. Например, областное правительство субсидирует процентные ставки по кредитам при создании гос­тиниц в ОКН, а также в исторической части города.

«Окупаемость восстановления ОКН, конечно, дольше обычно построенных зданий. Но их уникальность в том, что они находятся, как правило, в центре города, где есть выстроенные линии улиц, и что-то новое строить практически невозможно. Поддержка власти здесь очень ценна, и на протяжении нескольких лет наш регион является пилотным в разработке нормативных документов для восстановления ОКН», — отметил бизнес-омбудсмен. По его словам, восстановление ОКН — это «не просто бизнес, в котором можно посчитать доходность, это еще и уважение к памяти, и послание новым поколениям».

О необходимости развития исторических центров городов в контексте реновации ОКН говорил и директор по развитию городской среды «Дом.РФ» Антон Финогенов на заседании проектного офиса Союза российских городов «Наследие и культурная идентичность». Он рассказывал, что скоро несколько сотен городов начнут пересматривать документы стратегического и территориального планирования в формате мастер-плана, и нужно, наконец, вернуть развитие в центры, так как большинство исторических городов последние 20 лет в основном развивали новые районы. Господин Финогенов считает, что местным властям надо активнее вести работу по выявлению и оформлению ОКН, потому что от этого напрямую зависит потенциал привлечения частного софинансирования.

Ирина Швецова