Коротко

Новости

Подробно

Некрутой маршрут

Москва

"Дом". Приложение от , стр. 26

Затишье на рынке недвижимости Москвы пока продолжается, все больше нагнетая атмосферу нервного ожидания. Нервничают как продавцы, так и потенциальные покупатели столичной недвижимости.


С наступлением стагнации представители компаний--участников рынка резко разлюбили говорить о конкретных цифрах изменения стоимости предложения, чаще всего признавая их статистически незначимыми. Сезонного оживления, которого ожидали аналитики с началом весны, не произошло. Попытка продавцов разморозить рынок в первые недели февраля не принесла ожидаемого результата, отложенный потребительский спрос вернулся на рынок не полностью. Покупатели по-прежнему занимают осторожную позицию, а продавцы достаточно неохотно идут на понижение цен и ждут увеличения спроса.

Вряд ли в ближайшее время ситуация значительно изменится — для основной доли покупателей цены слишком высоки, а ожидать ввода в эксплуатацию революционных объемов жилья не приходится. Раньше, говоря о резервах для роста цен на жилье, участники рынка вспоминали Лондон и другие города, где недвижимость стоит еще дороже. Теперь же они начали отмечать и другую сторону медали — что на сегодняшний день Москва занимает первое место в мире по разрыву между среднемесячным доходом жителей и стоимостью квадратного метра. Правда, того, что цены изменятся в меньшую сторону, это еще не гарантирует.

Елена Дегтярева


Мнения участников рынка


Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации "Инком-недвижимость":

— Мы до сих пор пожинаем плоды неконтролируемого роста цен, в результате чего был вымыт значительный слой платежеспособного населения, относящегося к среднему классу. Наиболее востребованное недорогое жилье по уровню цен разом сравнялось с бизнес-классом, и потенциальный покупатель лишился последней возможности сэкономить даже на приобретении квартиры низкого качества. Хотя откровенно низкокачественное жилье стремительно уходит в прошлое. Лишь 30% московских новостроек составляют панельные дома, подавляющее большинство приходится на монолитные и монолитно-кирпичные здания, которые отвечают современным потребительским характеристикам. Из больших проектов панельные дома задействованы только в новом районе Кожухово (за пределами МКАД), где возводятся самые недорогие московские новостройки. При этом квартиры в недорогих монолитных домах практически сравнялись по стоимости с современной панелью. Рост спроса в сегменте недорогих новостроек может быть обеспечен за счет использования банками и девелоперами совместных кредитных программ по рассрочке и ипотечному кредитованию. Подобная тенденция находит свое подтверждение в заявлениях ряда крупных банков.

Наибольшим спросом у покупателей — до 60% от общего объема реализуемых квартир — пока пользуются одно-двухкомнатные квартиры. Это наиболее доступные по цене объекты, а в условиях высокой стоимости квадратного метра покупатель жилья экономкласса вынужден экономить на всем. Кроме того, подобные квартиры традиционно считаются привлекательными с точки зрения дальнейшей продажи. Но в последнее время доля однокомнатных квартир в общем количестве сделок на вторичном рынке снижается, поэтому в качестве инструмента для инвестиций более оправданны двух- и трехкомнатные квартиры.

Сейчас, когда ажиотаж поутих, потенциальный покупатель не спешит с приобретением квартиры, а ждет, когда цены (в первую очередь на квартиры экономкласса) станут больше соответствовать потребительским качествам жилья. Ждать значительного падения цен на столичную недвижимость бессмысленно — макроэкономических предпосылок для обрушения рынка нет, да и продавцы по-прежнему не готовы уступать в цене предложения. В отличие от вторичного рынка, где цены больше подвержены зависимости от качества жилья, московские новостройки продолжат стабильно дорожать. Разумеется, цены будут варьироваться в зависимости от текущей ситуации в каждом из округов, но в среднем по столице рост будет составлять 1-1,5% в месяц.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate:

— Текущее состояние рынка недвижимости очень напоминает ситуацию 2004 года, когда после скачка цен рынок около девяти месяцев пребывал в относительном спокойствии. По аналогии можно предположить оживление рыночных процессов не ранее апреля-мая. До этого времени ценовая ситуация на московском рынке новостроек будет характеризоваться как стабильная, с общим приростом цен на уровне инфляции. При этом единого тренда нет. Слишком очевидно расслоение рынка по сегментам и территориальной принадлежности объектов. Средний уровень цен на жилую недвижимость к началу марта остался на уровне января-февраля. В минусе оказалось низкокачественное, менее престижное жилье, но пока этот показатель не адекватен реальной его стоимости. Элитная недвижимость, как более стабильный сегмент в рыночной конъюнктуре, уверенно удерживает цены, достигнутые к началу года, с некоторой корректировкой в сторону незначительного увеличения на наиболее востребованные объекты. Стабилизация темпов роста цен позволяет рынку "отстояться", внести корректировки в стоимость жилья, определить отношение покупателя и продавца к предложенным ценам, но совсем не означает бесконечность этого процесса. К концу первого полугодия новостройки экономкласса сильно дорожать не будут, они и так достигли ценового максимума и значительно превышают платежеспособный спрос. Рост составит не более 1% в месяц. Квартиры бизнес-класса и элитное жилье будут плавно повышаться в цене — примерно на 2% в месяц.

Евгений Юр, директор по новостройкам департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard:

— Цены на первичную недвижимость элитного сектора в феврале--начале марта 2007 года возросли на 3,4%. Ожидаемого снижения стоимости не произошло, но не наблюдалось и предпосылок к активному росту. На сегодняшний день рынок дорогих квартир неактивен, наблюдается и некоторое падение спроса, связанное прежде всего с отсутствием новых объектов. Такая ситуация, по нашим прогнозам, продлится еще несколько месяцев.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

— На рынке элитной недвижимости цены продолжают медленно, но планомерно увеличиваться. За февраль--март они выросли на 2-3%. Это связано в первую очередь с продолжающимся падением курса доллара. В то же время вновь выставляемые квартиры предлагаются по завышенным ценам. Это объясняется тем, что новые участники элитного сегмента боятся продешевить, так как ценовые ожидания на рынке окончательно не сформированы. По мнению аналитиков компании Blackwood, снижение уровня цен на жилые объекты в 2007 году маловероятно, так как спрос постоянно растет на фоне увеличения доходов населения и развития ипотечного кредитования. В целом в 2007 году прогнозируется рост цен в пределах 20-25%.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба":

— В январе--феврале на первичном элитном рынке столицы наблюдались статистически незначительные изменения цен. Средневзвешенные цены в центральных районах имели разнонаправленные колебания в пределах 1-2% — в основном за счет изменения структуры предложения (вымывание предложения или появление нового в различных районах). В марте же отмечено увеличение цен на 6% в районе Хамовники — в первую очередь за счет проекта Fusion Park, который является маркетмейкером в данном районе.

Строящиеся жилые комплексы Москвы


Адрес

Название

Стадия готовности
Цена ($/1
кв. м),
мин.
Увеличение
цены (% к
февралю 2006
года)
Ярославское ш., 26Сдача ГК — третий
квартал 2007 года
37131,5
Ул. Коломенская, 21Сдан ГК48999
Хорошевское ш., к. 38"Гранд-Паркъ"Третий квартал 2007 года41021
Старопименовский пер.,
10/3
Сдан ГК125000
Ул. Гиляровского, 55Сдача ГК — 2007 год800014
Барыковский пер., 6,
стр. 1
2007 год160000
2-й Зачатьевский пер.,
вл. 11/7
Сдача ГК — 2008 год206530
Кочновский пр., 4Сдача ГК — 2007 год38660
Щелковское ш., вл. 79,
стр. 1
Сдача ГК — 2007 год386620
Ул. Тихвинская, 10"Тихвинский
дворик"
Сдача ГК — 2007 год60000
Ул. Щукинская, 2"Доминанта"Сдача ГК — 2007 год48600
Ул. Алабяна, вл. 13"Мономах"Сдача ГК — первый
квартал 2007 года
65503
Ул. Минская, 1Сдан ГК100000
Хилков пер., вл. 43Сдача ГК — 2007 год243960
Ул. Новый Арбат, вл.
27-29
Сдача ГК — 2007 год1700013
Ул. Б. Никитская,45Сдан ГК160000
Ул. Б. Пироговская, 6,"Дом наКотлован99000
стр. 2Девичьем поле"
Б. Саввинский пер., вл.
2, 4, 6
Котлован120000
2-й Щемиловский пер., 5А"Махаон"Котлован65000
4-й Новомихалковский пр,
вл. 2
Сдан ГК32991,5
Ул. 3-я Песчаная, вл. 2А"Приват Сквер"Сдача ГК — 2007 год42101
Пр. Загорского, вл. 20,
стр. 5
"Сетунь"Сдан ГК65000
Трубниковский пер., 4"Арбатская
усадьба"
Сдан ГК269850
Ул. Староволынская, вл.
11
"Ближняя дача"Сдан ГК90000
Дмитровский пер., вл.
5-7
"Петров дом"Сдан ГК17 813-1
Большой Палашевский пер.
, 10
Сдан ГК140000
Ул. Суворовская, вл. 10Green FortСдача ГК — 2007 год44661,5
Резервный пр., вл. 2/18,
10
"Кутузовский"Сдан ГК81001
Ул. Бахрушина, вл. 13Сдан ГК95000
Ул. Шумкина, 11АСдан ГК55000
Ул. Петрозаводская, 28Сдан ГК37501,5
Ул. Удальцова, 67Сдан ГК55370
Леонтьевский пер., 11Сдан ГК14 2000
Просп. Маршала ЖуковаСдан ГК34500
Ломоносовский просп.,
вл. 27Б
"Шуваловский"Сдан ГК66401
Ленинградское ш., 25"Северный парк"Сдача ГК — 2007 год4273-1
Просп. Вернадского, 105Дом сдан42000
Ул. Гвардейская, вл. 2,
6
Сдача ГК — 2009 год39500
Щелковское ш., вл. 26Сдан ГК38841
Ул. Окская, к. 7, 9, 12,
13, 19
Сдан ГК25861,5
Ул. Лукинская, вл. 2Сдача ГК — 2007 год2354-2
Ул. Большая
Академическая, вл. 67
Дом сдан32191,5
Кожухово, мкр. 1, 2-3Сдан ГК25262
Митино, мкр. 1АСдача ГК — 2007 год23150
Южное Тушино, мкр. 11,
к. 5
Сдача ГК — 2008 год25000
Ул. Малыгина, вл. 12, к.
1
Сдача ГК — 2007 год28002
Просп. Вернадского, вл.
93
Mirax ParkСдача ГК — 2007 год50006
Ул. Нежинская, вл. 3"Кутузовская
ривьера"
Сдача ГК — 2007 год65006
Б. Дровяной пер, вл.
14-16, к. А
Сдача ГК — 2007 год88570
Ул. Бажова, вл. 8-14Сдача ГК — 2007 год33000
Ул. Пырьева, вл. 2"Режиссер"Сдан ГК90000
Ул. Пырьева, вл. 2,"Дом наСдача ГК — 2008 год115000
секция "А"Мосфильмовской"
Ул. Архитектора Власова,"Академдом"Сдача ГК — конец 200752006
вл. 13-21, к. 2года

Источники: "Миэль", МИАН, Mirax Group.

Комментарии
Профиль пользователя