ОАО "Российские железные дороги" изменяет систему управления вокзалами. Более 300 вокзалов, на которые приходится почти 60% всех вокзальных площадей, перейдут под управление специально созданной дирекции. Начнет она свою работу с пересмотра системы взаимодействия с арендаторами. В результате стоимость аренды площадей на вокзалах может вырасти в десять раз. По мнению отраслевых экспертов, в результате эти площади наконец-то будут включены в общий рынок торговой недвижимости, от которого сейчас изолированы.
Вчера правление ОАО РЖД обсудило вопросы работы созданного в начале года нового филиала компании — Дирекции железнодорожных вокзалов. Как сообщил президент ОАО РЖД Владимир Якунин, дирекция полноценно начнет работать с 1 апреля. На ее баланс передается 324 крупнейших вокзальных комплекса (на них приходится 57% всех вокзальных площадей ОАО РЖД), которые отправляют 84% всех пассажиров дальнего следования. Основная задача новой дирекции, по словам господина Якунина,— повышение эффективности управления имуществом вокзалов для увеличения прибыли от его использования и улучшение качества обслуживания пассажиров.
Напомним, что план Минтранса РФ по реформированию железных дорог предполагал, что вокзалы останутся в составе Федеральной пассажирской дирекции. На базе нее предполагается выделить из ОАО РЖД Федеральную пассажирскую компанию — в качестве дочерней структуры монополии или же напрямую в собственности государства. Прибылью от работы вокзалов предполагалось компенсировать убытки от пассажирских перевозок в дальнем следовании, которые оцениваются в 20-50 млрд руб. Однако 15 марта межведомственная комиссия по реформированию согласилась с позицией ОАО РЖД, которое настаивало на выделении вокзалов в самостоятельную структуру.
Точно оценить будущую выручку ОАО РЖД от работы вокзалов Владимир Якунин не смог, указав лишь, что "нынешние доходы могут вырасти на порядок и составить десятки миллиардов рублей". А вице-президент ОАО РЖД Михаил Акулов сообщил, что "вокзалы могут приносить не меньше, чем крупные аэропорты".
Опрошенные Ъ эксперты в целом соглашаются с большим коммерческим потенциалом вокзалов. "Если считать, что каждый пассажир потратит на перроне хотя бы $5,— предполагает директор консалтинговой компании Infomost Борис Рыбак,— то сумма арендных платежей в адрес администрации вокзала может составить в районе 70-75% от этой цифры". По официальным данным за 2005 год, только с Ленинградского вокзала отправились поездами дальнего следования 4,384 тыс. пассажиров. Таким образом, общая годовая выручка сервисных предприятий на вокзале может составлять порядка $22 млн, а возможные доходы вокзала от аренды коммерческих площадей — около $16,5 млн в год. В то же время, по мнению господина Рыбака, достичь такого же дохода, как у аэропортов, вокзалам вряд ли удастся. "Пассажир на вокзале гораздо экономнее, чем в аэропорту",— полагает эксперт. В этой связи следует отметить, что лишь два крупных аэропорта РФ могут похвастаться большими доходами от неосновной деятельности. Так, по данным пресс-служб Домодедово и Шереметьево, их доходы от неавиационной деятельности составляют порядка 60% и 30% соответственно от общей выручки. В остальных аэропортах доля минимальна.
В ОАО РЖД пока не определились со схемой реорганизации вокзалов. Либо управление будет осуществляться сотрудниками вокзальной дирекции, либо будет приглашена профессиональная управляющая компания. В то же время в монополии твердо решили заново выстроить систему предоставления площадей вокзалов для коммерческой аренды. "Когда мы выявляем, что аренда 1 кв. м на вокзале составляет $300 в год, а рядом в городе эта стоимость достигает $3000, вывод напрашивается сам собой",— говорит Владимир Якунин.
Назвать нынешний уровень доходов вокзальных комплексов от неосновной деятельности топ-менеджеры ОАО РЖД отказались, сославшись на коммерческую тайну. В то же время представители монополии и эксперты рынка российской недвижимости едины во мнении, что сейчас коммерческая деятельность на вокзалах ведется крайне неэффективно. "Сегодня площади на территории вокзалов сдаются не сетевым операторам, а в основном под палатки, причем не всегда рыночным способом",— поясняет начальник отдела торговой недвижимости компании DTZ Дмитрий Хемчуков. "Я предполагаю, что весь доход от коммерческой аренды вокзальных площадей нелегальный или полулегальный,— соглашается гендиректор консалтинговой компании 'Магазин магазинов' Анна Ширяева.— Среди арендаторов нет крупных сетей и брэндов, все отдано на откуп непонятным организациям, по преимуществу ПБОЮЛ".
Однако у арендаторов есть шанс сохранить контракты с ОАО РЖД. Источник Ъ в монополии пояснил, что долгосрочные контракты с арендаторами, деятельность которых устраивает ОАО РЖД, прекращаться не будут. При этом, по словам собеседника Ъ, с арендаторами, качество услуг которых не соответствует "заданному уровню", контракты будут разрываться, но "в соответствии с законом, в том числе и через суд". Каким будет "заданный уровень", в ОАО РЖД пояснить пока не могут.
Алексей Ъ-Екимовский