Купля-продажа квартир стала в России вполне обычным явлением. Однако не все догадываются, какие трудности ожидают и продавца и покупателя квартиры. Оставив в стороне вопросы поиска подходящих апартаментов и беготни по инстанциям при сборе необходимых документов, остановимся лишь на двух проблемах. Первая из них связана с налогообложением сделок по купле-продаже квартир. Пока она не приобрела особой остроты, но в ближайшее время это вполне может случиться в связи с оживлением деятельности налоговой инспекции. Другая касается порядка оформления договоров купли-продажи.
Почему квартирный рынок по сей день остается черным
Пожалуй, наиболее серьезная проблема, волнующая сегодня частных лиц, продающих свою квартиру, связана с тем, что, согласно действующему законодательству, средства, полученные от ее продажи, трактуются как доход. Который должен облагаться подоходным налогом. Поясним это простым примером. Предположим, два года назад вы купили однокомнатную квартиру на севере Москвы за 1 млн руб. А теперь вы хотите ее продать миллионов за 40, чтобы купить аналогичную на востоке. Так вот, у вас ничего не получится. Потому что, продав свою квартиру за 40 млн, вы должны сначала заплатить подоходный налог с разницы между этой ценой и ценой, за которую вы эту квартиру купили. Ваш доход составляет 39 миллионов, налог с него составит порядка 10 млн руб. А на оставшиеся 29 млн покупайте нужную квартиру, если сможете.
Правда, признавая факт, что для перемены места жительства нужно сначала продать старое жилье, а потом купить новое, российское законодательство предусмотрело своеобразные "льготы". Человек, продавший свою квартиру и купивший на оставшиеся после уплаты налога деньги новую жилплощадь, освобождается на 3 года от уплаты подоходного налога. Согласитесь, что выплата 10 млн руб. сейчас и освобождение от налога с мизерной зарплаты на протяжении 3 лет — величины несравнимые, особенно в условиях российской инфляции.
При темпах инфляции примерно 800% в год такие порядки можно назвать попросту грабительскими. Если уж стремиться к справедливости и облагать налогом перепродажу недвижимости, то по крайней мере специальные государственные органы должны рассчитывать индексы инфляции, которые принимались бы в расчет при исчислении налогов. По крайней мере ежеквартально (а лучше — ежемесячно), как это делается в цивилизованных странах. Тогда в нашем примере однокомнатная квартира, купленная 2 года назад за 1 млн, стоила бы сейчас как раз те же самые миллионы, за которые можно купить аналогичную квартиру на востоке Москвы. И прибыли продавец квартиры не получил бы, а следовательно, и облагать налогом нечего.
Интересно, что подобный "налог на прибыль" с частных лиц при перепродаже недвижимости практически нигде, кроме России, не принят. Цивилизованные государства взимают лишь пошлины и прочие сборы, сопровождающие сделки с недвижимостью. В совокупности они составляют 3-5% от суммы сделки. Такое положение дел связано со следующим вполне резонным соображением. Цены на недвижимость очень сильно зависят от экономической ситуации в стране. На стадии экономического подъема они растут, при спаде — снижаются. Причем за относительно короткий срок могут упасть в несколько раз. Поэтому если житель, например, Англии, купил себе квартиру в Ливерпуле в период общего экономического спада за 50 тыс. фунтов, а на этапе промышленного подъема, когда цены выросли, продал ее за 75 тыс. фунтов, он может без помех купить себе аналогичную по параметрам квартиру в Глазго, и на полученные им от продажи средства государство претендовать не будет. Что, впрочем, вполне логично, поскольку его новые апартаменты, купленные сейчас за 75 тыс. фунтов, стоили в фазе спада примерно те же 50 тыс., за которые он купил квартиру в Ливерпуле.
Осознавая нестабильность цен на недвижимость в целом и жилье в частности, законодатели цивилизованных стран не облагают своих подданных налогом на прибыль при операциях с недвижимостью. Основой для бюджетных поступлений там служат не налоги на перепродажу недвижимости, а налоги на имущество. У нас же все с точностью до наоборот — налог на недвижимость составляет всего 0,1% балансовой стоимости объекта. Поэтому в 1992 году этот налог составлял что-то вроде 4 руб. в год со средней квартиры, а в 1993 году подрос до 1000 руб. Такими поступлениями дыры в бюджете, естественно, не залатаешь. С другой стороны, налоги и сборы, взимаемые при перепродаже недвижимости, у нас столь высоки, что грозят при ужесточении налогового контроля свести на нет все попытки развития рыночных отношений в жилищном секторе. Как считает главный специалист юридического отдела Московской центральной биржи недвижимости Юрий Горшков, консультировавший нас по вопросам налогообложения, рынок недвижимости при введении жесткого налогового контроля просто умрет.
Единственный выход — обойти закон
Что же остается делать нашим соотечественникам в такой плачевной ситуации? Первое, что они придумали, причем в самом начале развития рынка жилья — это заключение договоров купли-продажи не по фактической, а по балансовой стоимости. Кстати, к этому их побудила даже не угроза налогов. Тогда (в 1992 году) даже и налоговой инспекции по существу не было. Причиной послужила явное завышение госпошлины, которая составляла до середины 92 года 10% от суммы, заявленной в договоре. Затем госпошлину поэтапно снизили до 3%. Тем не менее истинную сумму сделок продолжали скрывать. Тогда власти пошли на поэтапное повышение балансовой стоимости, которая в результате возросла в несколько раз, хотя все еще отстает от рыночной.
Другой способ уйти от налога — попросту его не платить, что и делает большинство продавцов. Ведь даже если налоговая инспекция и вычислит неплательщика, непонятно, что с ним делать. Если деньги уже потрачены, например, на покупку другой квартиры, никаких правил действия для налогового инспектора в этой ситуации не разработано. Не отнимать же у неплательщика налога квартиру. Это и конституции противоречит. Тут закон целиком на стороне квартировладельца.
Есть и еще один способ ухода от налогов — зарегистрировать сделку в форме дарения. Как нам сообщила консультант по нотариальным вопросам агентства недвижимости "Ратибор" Галина Германова, при дарении налог зависит от степени родственных отношений. А поскольку вы хотите на самом деле не подарить, а продать, значит, одариваемым будет явно не ближний родственник (в этом случае налог на дарение составляет 3%), а постороннее лицо. И поэтому придется заплатить 10% от суммы подарка, фигурирующей в договоре. Это, конечно, меньше подоходного налога, но ведь его можно и не платить. А если налоговый инспектор вас не найдет и удастся избежать кары? Вполне вероятно, а заманчиво настолько, что платить лишние 10% налога на дарение (при 3-процентной госпошлине) никто не будет. По крайней мере пока.
У дарения есть и еще один интересный момент, но касается он уже покупателя. Если на момент заключения договора купли-продажи покупатель квартиры состоит в браке, то считается, что купленное имущество (в данном случае квартира) принадлежит обоим супругам. Если же квартиру дарят, то принадлежит она тому, кому ее подарили, то есть тому, кто указан в договоре (независимо от его семейного положения). Этот момент может сыграть существенную роль при разводе и разделе "совместно нажитого", поскольку системы брачных контрактов у нас пока нет.
Так что частному лицу, продающему квартиру, приходится в нашей системе нелегко. Единственным способом является участие в инвестировании строительства жилья, поскольку прибыль, затраченная на эти цели, подоходным налогом или налогом на прибыль (для юридических лиц) не облагается. Но станет ли человек, продавший свою квартиру, вместо покупки новой вкладывать средства в какой-нибудь сомнительный проект строительства? Судя по всему, не лучший вариант. Зато у предприятий существует реальная возможность ухода от налога на прибыль за счет покупки квартир на аукционах муниципального жилья. Ведь жилье продается недостроенным, и даже если квартира куплена накануне госприемки дома, покупатель считается инвестором и его инвестиции не облагаются налогом на прибыль. Поскольку налоги на прибыль достигают сейчас 45%, вложение средств в недостроенное муниципальное жилье по-прежнему, несмотря на вздутые цены, весьма популярно. Его дострой гарантирован в большей степени, чем реализация коммерческих проектов, поскольку, во-первых, строительство уже начато, а во-вторых, его завершение как-никак гарантируется государством. Именно эта возможность легального ухода от налогов столь сильно завышает цены на муниципальных торгах. Вспомним, к примеру, недавнюю покупку квартиры в Сивцевом Вражке по цене 7,9 млн руб. за 1 кв. м общей площади.
Признать сделку недействительной не проблема
Сокрытие истинных цен сделок для многих покупателей кончалось не в их пользу. Ведь в случае признания договора купли-продажи незаконным и его расторжения бывшему собственнику квартиры вернут его имущество в натуральном выражении, а покупателю — лишь сумму, указанную в договоре. А случаев признания сделок купли-продажи недействительными очень много. Например, на недавнем семинаре в "Олимпик-Пента" в докладе представителя ГУВД их было названо 10. И здесь мы подходим ко второй проблеме — оформлению договора купли-продажи.
Первая причина, по которой сделка может быть расторгнута судебной инстанцией, состоит в неправильном составлении договора (например, неточно указанный адрес или ошибка в именах сторон). Недействительной будет признана сделка, заключенная лицом до 15 лет или лицом в возрасте от 15 до 18 лет без согласия родителей или опекунов.
Судя по всему, "большое будущее" и у так называемых мнимых сделок. Например, следствие может доказать, что договор залога квартиры, согласно которому квартира перешла к кредитору, был заключен с целью его невыполнения. То есть если достоверно известно, что заемщик, заложивший квартиру, заранее с ней расстался и не собирался возвращать кредит. А доказать это можно в том случае, если параллельно с заключением договора залога квартиры был заключен договор ее купли-продажи, который вступает в силу в случае невозврата залога. К такой практике очень часто прибегают структуры, занимающиеся кредитованием под залог недвижимости, которые в условиях неотработанности механизма отчуждения заложенных квартир вынуждены таким способом уменьшать свои риски. Так вот, не исключено, что если не вернувший кредит заемщик возбудит дело, судебные инстанции признают сделку недействительной и вернут квартиру бывшему владельцу. А кредитор останется с носом, то есть без квартиры и без денег, ведь если заемщик не может их вернуть, сделать с ним все равно ничего не удастся. Разве что суд постановит вычитать из зарплаты провинившегося заемщика некоторую сумму.
И еще несколько способов, открывающих весьма широкий простор для махинаций на квартирном рынке. К ним относятся заключение сделки в состоянии алкогольного опьянения, аффекта или недееспособности или "под влиянием заблуждения или угроз". Предположим, продавец квартиры в момент заключением сделки был слегка пьян. Казалось бы, что ж с того. Вряд ли кто-нибудь будет ему препятствовать продать квартиру. А если после этого он сознательно попадет в медвытрезвитель и получит справку, а затем обратится в суд, сделку расторгнут, а покупателю возвратят в лучшем случае балансовую стоимость квартиры, а то и вообще ничего. Ведь продавец был под хмельком и "не помнит", получал ли деньги.
Так что покупателю есть над чем призадуматься. Это, собственно говоря, еще не все. Договор могут расторгнуть и в том случае, если он не будет зарегистрирован в Мосприватизации в течение 6 месяцев. А если сделку и не признают недействительной по этой причине, то покупателю, не предъявившему договор в течение полугода в местное РЭУ, грозит другая неприятность — бывший жилец, выписанный из квартиры, может в этом случае снова в нее прописаться. И что делать в этом случае — совершенно непонятно. Судя по всему, превратить квартиру в коммуналку и жить в ней вместе с бывшим владельцем.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ