Прошедшая неделя была богата событиями, связанными с московской недвижимостью. Ставки арендной платы на нежилые помещения возросли, а Комитет по управлению имуществом г. Москвы возглавил новый председатель. Многие арендаторы ожидали первого апреля с ужасом, так как до последнего момента было непонятно, какая методика расчета аренды ляжет в основу арендной платы. Однако теперь стало ясно, что самого худшего арендаторам избежать удалось и они будут рассчитываться за свои помещения по постановлению правительства Москвы #520 (а не #868).
В конец марта в столице сложилась любопытная ситуация с реализацией "незавершенки" — все заявленные конкурсы были провалены из-за отсутствия интереса со стороны покупателей.
Пятый председатель Москомимущества Олег Толкачев начал свою деятельность довольно своеобразно: он лишил своего зама Владимира Авекова (пожалуй, единственного бессменного зама председателя и специалиста, имеющего серьезный авторитет) права подписи на документах и забрал печать Комитета в свое пользование. Это по меньшей мере странно, поскольку уже несколько дней подряд работа управления нежилых помещений, возглавляемого г-ном Авековым, сводится к ожиданию председателя Комитета для заверения бумаг. А ведь именно сейчас, когда началась работа по переоформлению арендных договоров, объем документации, требующей подписи и печати, велик.
Пока г-н Толкачев более ничем себя не проявил. Специалисты полагают, что появление бывшего префекта в руководстве Москомимущества создаст в московском правительстве значительное лобби префектурам, пытающимся взять под свой контроль решение вопросов, связанных с недвижимостью. В пользу нового председателя, однако, говорит то, что Олег Толкачев в бытность свою префектом Южного округа возглавлял комиссию по приватизации и поэтому вполне компетентен в этих вопросах. А пока в Комитете "зависло" большое число договоров аренды, ожидающих подписи первого лица МКИ и печати.
Сейчас Москомимущество и его территориальные агентства вплотную приступили к переоформлению договоров аренды. По словам заместителя директора Центрального агентства по управлению имуществом Анны Соловьевой, процедуру переоформления предстоит пройти всем арендаторам, и чем раньше, тем лучше. Кроме того, г-жа Соловьева сказала, что и структурам, занимающим площади на правах субаренды, тоже нелишне посетить терагентства и легализовать свои взаимоотношения с арендодателями через Москомимущество.
Субаренда приняла в Москве значительный размах, однако городской бюджет от этих операций не получает ничего. Основные арендаторы нередко поправляют таким образом свое финансовое положение, диктуя свои ставки аренды (в основном значительно превышающие муниципальные). В такой ситуации субарендаторы могут убить сразу двух зайцев: покончить со своей зависимостью от арендодателя и сэкономить средства. При этом сам договор субаренды является вполне достаточным основанием для его перезаключения через структуры Москомимущества. Постановление правительства Москвы #520 (на его основе будет производиться перерасчет арендных платежей) вполне благосклонно относится к субаренде и ограничивает лишь объем площадей, возможных для передачи в субаренду — не более 25% общей площади.
С договорами о совместной деятельности — а многие арендаторы уступают свои площади именно на их основании — дело обстоит иначе. По оценкам специалистов Москомимущества, они по большей степени составлены безграмотно и могут представлять интерес лишь для налоговой инспекции.
А вот идею выкупа арендованных площадей пока стоит оставить. Арендаторы, оживившиеся после выхода положения "О продаже и временном порядке определения цены приобретаемых объектов нежилого фонда, сданных в аренду", подписанного Анатолием Чубайсом 16.02.94, могут пока не беспокоиться: московские власти не намерены так вот запросто отдавать площади в собственность арендаторам. Поэтому в территориальных агентствах Москомимущества висят объявления с просьбой к арендаторам не беспокоить агентства по этому вопросу до выхода соответствующих решений московских властей.
А пока стоит озаботиться договором аренды, точнее, его переоформлением. Законопослушным арендаторам, чьи договоры оформлены надлежащим образом в Москомимуществе и введены в базу данных, ничего не грозит. Надо лишь появиться в своем терагентстве с договором и печатью и поставить подпись на новом арендном договоре. Тем же, кто не имеет договора с Москомимуществом, все-таки придется немного побегать. Договоры аренды, где арендодателем выступает балансодержатель здания, также будут переоформляться Комитетом. И арендаторам стоит обзавестись справками из бюро технической инвентаризации (БТИ) и вытащить на свет Божий свои учредительные документы — без этого никак нельзя. Кроме того, переоформлению подлежат и так называемые внутренние договоры, заключенные арендаторами с РЭУ и другими подобными организациями.
Основными данными для расчета арендной платы по постановлению #520 являются тип деятельности арендатора, месторасположение здания и его состояние, оцениваемое по справкам из БТИ. По расчетам специалистов Агентства по управлению имуществом ЦАО, в Центре средняя годовая ставка арендной платы за 1 м2 общей площади будет колебаться в пределах 100-150 тыс. руб. (Напомним, что по постановлению #868 ставки аренды могли вырасти до 1,5-2 млн руб.)
Теперь обратимся к "незавершенке". С середины марта и до начала апреля Фонд имущества намерен был провести 6 конкурсов по ее реализации. Однако из-за неразберихи с Фондом имущества ни один из них не состоялся. Сложившаяся ситуация заставила покупателей повременить со своими планами: большинство из тех, кто собирался принять участие в торгах, решили подождать стабилизации обстановки с руководством Фонда и появления реальных гарантий собственности на приобретаемую недвижимость. В результате 13 объектов с суммарной стартовой ценой 6 млрд 150 млн руб. оказались не реализованы. Кроме того, фирмы, собиравшиеся проводить торги, понесли убытки, связанные с затратами на рекламу и организацию конкурсов.
Сейчас, судя по всему, некоторая ясность в Фонде появляется. Владимир Бушев свой пост покидает, и, по сведениям Ъ, исполнять его обязанности с 1 апреля (и это серьезно) будет Игорь Голованов, в прошлом заместитель председателя столичного Фонда имущества.
ВИКТОРИЯ Ъ-ХАРНАС