Московские власти придумали, где взять недостающие 60 МВт энергомощностей для "Москва-Сити". Для этого чиновники хотят реконструировать подстанцию "Пресня-805", завершить проект предполагается к 2009 году. Инвестором реконструкции стала Mirax Group, которая уберет подстанцию под землю, а на освободившемся участке построит административно-офисный комплекс. Реконструкция подстанции обойдется Mirax в $100 млн, и, чтобы окупить проект, общая площадь этого комплекса должна составить не менее 200 тыс. кв. м.
Mirax Group подписала с Московской областной электросетевой компанией (МОЭСК) инвестконтракт на реконструкцию подстанции "Пресня-805", рассказал Ъ вице-президент корпорации Дмитрий Луценко. По его словам, Mirax Group планирует частично перенести подстанцию под землю по новой технологии, а на освободившейся площадке площадью 2 га Mirax построит административно-офисное здание, параметры которого пока не разглашаются. В результате мощность "Пресни-805" увеличится с нынешних 200 МВт до 400 МВт. Реконструкцию предполагается завершить к 2009 году.
В МОЭСК факт заключения соглашения с Mirax не подтвердили, но и не опровергли. Однако его подтвердил еще один источник, знакомый с планами корпорации. Пресс-секретарь ОАО "Сити" (управляет проектом "Москва-Сити") Наталья Орехова уточнила, что после реконструкции 60 МВт новых мощностей достанутся "Москва-Сити".
Mirax Group входит в пятерку крупнейших московских девелоперов. Основана в 1994 году. Портфель проектов — около 3 млн кв. м. Самые известные проекты — "Золотые ключи-1", "Золотые ключи-2" и башня "Федерация" в "Сити". 90% акций — у Сергея Полонского, 10% — у Артура Кириленко. По предварительным данным, выручка в 2006 году по US GAAP — $555 млн, чистая прибыль — $128,4 млн.
Проект ММДЦ "Москва-Сити" предусматривает строительство более 4,2 млн кв. м офисных, гостиничных и рекреационных площадей, из которых офисная часть составляет более 2 млн кв. м. На территории "Сити" планируют построить бизнес-центры большинство крупных столичных девелоперов, в частности "Интеко", "СТ Девелопмент", "Капитал груп", Mirax. Общий объем инвестиций в проект оценивается в $12 млрд. Сдать все объекты ММДЦ предполагается до 2015 года.
Сейчас, по данным ОАО "Сити", на нужды делового центра работает около 30 МВт мощностей, а к 2010 году будет нужно уже около 330 МВт. К 2015 году потребуется еще больше, утверждает представитель крупной девелоперской компании, но затрудняется назвать, сколько именно.
Закрыть дефицит предполагается за счет строительства ТЭЦ ММДЦ мощностью 232 МВт, а также реконструкции подстанции "Сити-2", которая даст суммарно деловому центру и расположенному недалеко от него району на Ходынском поле около 300 МВт. А после реконструкции "Пресни-805", по оценкам источника в городской администрации, дефицит будет полностью ликвидирован.
А Mirax Group будет непросто заработать на проекте. По словам Дмитрия Луценко, реконструкция подстанции обойдется в $100 млн. По словам источника, близкого к компании, чтобы проект вышел на рентабельность, площадь предполагаемого комплекса должна составить не менее 200 тыс. кв. м, из них офисная — не менее 150 тыс. кв. м. Себестоимость строительства такого объекта он оценивает в $1,2 тыс. за 1 кв. м, или $240 млн. Но "больших прибылей не будет", в первую очередь компания рассчитывает получить от мэрии "преференции" по другим своим проектам, признается собеседник Ъ. Дмитрий Луценко рассчитывает, что компании удастся сохранить рентабельность проекта на среднерыночном уровне.
По оценке директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, Mirax удастся построить такой объем на 2 га. "Стандартная площадь строительства на гектар — 25 тыс. кв. м, но с учетом того, что на территории 'Сити' уже согласовано строительство множества высоток, вероятнее всего, Mirax удастся получить разрешение на строительство необходимых площадей",— пояснил эксперт.
Но даже если Mirax построит бизнес-центр такого размера, компании вряд ли удастся окупить затраты "на энергетику", считает старший вице-президент консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский. "Скорее всего, в будущем инвестор получит дополнительные преференции от города",— уверен он. "Это не исключено",— соглашается с ним Илья Шершнев из Swiss Realty Group.
Это уже второй новый проект Mirax Group, который обещает быть не слишком рентабельным, признаются источники, близкие к компании. Около двух недель назад компания сообщила, что будет достраивать высотку "Вертикаль" на Ленинском проспекте, которую возводила компания "Спецвысотстрой". Инвестиции в проект составят около $200 млн, а продать, по оценкам участников рынка, компания сможет лишь около 25% квартир в комплексе. Это принесет группе $200-300 млн.
До этого у Mirax возникали проблемы с московскими чиновниками. В начале декабря прошлого года мэр Москвы Юрий Лужков публично раскритиковал проект компании по строительству 400 тыс. кв. м в районе Лужнецкой набережной, назвав запланированный объем площадей "недопустимым перебором", а в конце прошлого года компанию не допустили до участия в конкурсе по продаже имущества обанкротившегося завода "Москвич", примерно половина которого в результате досталась мэрии.