Спрос порождает облегчение

Ожидавшегося падения цен на рынке жилой недвижимости в марте не произошло, и у застройщиков появился повод вздохнуть с облегчением. Впрочем, оценки участников рынка относительно реального уровня февральских цен расходятся довольно значительно: от падения на 5-10% до повышения на 1-2%. Так что вздыхать пока надо осторожно. А на коттеджном рынке, на общем спокойном фоне поступательного развития, наметилась тенденция перемещения спроса с запада на юго-запад и от супердорогих объектов в сторону относительно экономичных.

Переход через "ноль"

Расхождения в экспертных оценках на 5-10% — вполне обычное явление для рынка недвижимости. В условиях устоявшегося тренда это расхождение малозаметно и малозначительно. При повышательном тренде к тому же цена предложения практически равна реальной цене сделки, что делает оценки более объективными.

Сейчас, в условиях неустойчивого равновесия, цена предложения, как правило, уменьшается в процессе сделки, а расхождения в оценках более заметны, поскольку различаются от минуса до плюса, хотя и с небольшими абсолютными значениями.

"В сегменте элитного первичного жилья за прошедшие два месяца рост оставался стабильным и составил 2-4%,— утверждает Марина Маркарова, управляющий партнер консультационно-риэлтерской компании Mayfair Properties.— В настоящее время трудно прогнозировать события на рынке вторичного жилья, так как он пока еще не насыщен достаточным количеством предложений. Весной этого года мы ожидаем на вторичном рынке элитной недвижимости появление большого объема предложений по жилью, приобретенному в инвестиционных целях в 2004-2005 годах".

Евгений Юр, директор по новостройкам департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard, еще более категоричен: "Рост цен в сегменте элитного жилья в феврале 2007 года составил 3,4%. Ожидаемого снижения стоимости квартир не произошло, но не наблюдалось и предпосылок к активному росту. На сегодняшний день рынок дорогих квартир неактивен, наблюдается и некоторое падение спроса, связанное прежде всего с отсутствием новых объектов. Такая ситуация, по нашим прогнозам, продлится еще несколько месяцев".

Руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев дает более осторожную оценку: "Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве по итогам февраля практически не отличается от январского уровня цен (прирост составил меньше 1%). Она составляет сейчас $4,290 за кв. метр. Наметившаяся в конце 2006 года тенденция ценовой дифференциации наблюдается и по сей день: качественное жилье медленно, но все же дорожает, ветхое — медленно дешевеет в силу несовпадения структуры спроса и предложения". По данным МИАНа, типовое жилье в новостройках подорожало на 0,1%, а элитное — на 0,9%.

Руководитель аналитической службы Mirax Group Денис Афанасьев констатирует стабильность цен в среднем по Москве, при этом оговариваясь: "В течение последних двух месяцев в Центральном и Западном округах Москвы цены выросли на 0,5-1% на современное качественное жилье. И снизились практически на такую же величину в восточных районах на малогабаритные квартиры и квартиры с небольшой кухней".

Эксперты информационно-аналитического агентства RWAY придерживаются противоположной точки зрения. "Февраль 2007 года стал пятым месяцем снижения цен предложений на вторичном рынке московского жилья,— считают специалисты RWAY.— За февраль средние цены предложения снизились на 0,2%. Хотя эти цифры и малозначительны, но они подтверждают, что процесс снижения цен предложений на рынке жилья продолжается. Снижение цен реальных сделок — более значительное и доходит до 5-10%". "За прошедший месяц цена предложения вторичного жилья по Москве опустилась в среднем на 0,5%. Причем это падение задело не только неликвидные квартиры, но даже качественное жилье",— соглашается Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа компании "Масштаб".

Таким образом, невозможно утверждать однозначно, закончился ли прошедший месяц с "плюсом" или "минусом". Очевидно, что ситуация пока не вышла из-под контроля, но и равновесие хрупкое. Многие покупатели продолжают занимать выжидательную позицию, формируя отложенный спрос.

Объективные факторы

Как и год назад, на первичном рынке сохраняется дефицит предложения. Застройщики уже приспособились обходить закон "О долевом инвестировании жилья", однако есть другие причины дефицита. О них рассказывает Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест 1991": "Высоких темпов продаж не удастся достичь без выхода на рынок больших объемов нового жилья, а проблем здесь пока очень много. В частности, неразрешимой остается ситуация с торгами по объектам недвижимости: тендерная документация плохо прорабатывается, что влечет или срыв торгов, или перенос на неопределенный срок (Северное Тушино, Дорогомилово и т. д.). Вывод и застройка промзон также длительный и сложный процесс, который только предстоит наладить. Кроме того, совокупный объем планируемого к вводу в 2007 году жилья в Москве не превысит показателей последних лет и составит около 5 млн кв. м. По-прежнему большой объем нового жилья будет передан по различным социальным программам (военнослужащим, молодым семьям, очередникам и т. п.) и не выйдет на рынок".

Недостаток предложения ощутим не только в экономклассе, но и в секторе элитной недвижимости. "На данный момент мы можем говорить буквально лишь о единичных проектах, планируемых к выходу на рынок в течение следующих месяцев,— констатирует руководитель отдела продаж квартир агентства элитной недвижимости 'Усадьба' Марина Венчковская.— Ограниченность по-настоящему элитных объектов новостью не является (опять-таки мы должны вспомнить о дефиците свободных мест и т. д.), но есть основания предполагать, что в ближайшие месяцы нехватка предложения лишь увеличится, что, конечно же, скажется на стоимости".

Участники рынка активно обсуждают возможное влияние падения мировых фондовых рынков на цены московской недвижимости. "Сейчас, когда вопрос о возврате мировых бирж на стабильную и прогнозируемую траекторию функционирования туманен и не определен, инвесторы вынуждены выводить свои капиталы. В таких условиях оптимальный вариант для выгодных и безопасных инвестиций — вложение средств в недвижимость. Именно поэтому мы можем ожидать некоторого дополнительного притока средств в сегменты жилой и коммерческой недвижимости" — это мнение руководителя аналитического центра холдинга "Миэль" Владислава Луцкова.

"Снижение индексов в первые дни весны на 10% на фондовом рынке России, хотя и опосредованно коррелирует с рынком недвижимости, вряд ли окажет значительное влияние на него. Более того, мы полагаем, что текущее снижение — это циклическая коррекция рынка к своему долгосрочному тренду и в ближайшее время следует ожидать роста индексов, а следовательно, и значительного увеличения активности на рынке недвижимости в целом",— утверждает Денис Афанасьев из Mirax Group. Характерно, что, давая противоположные оценки самому факту падения индексов, эксперты сходятся в выводах: активность на рынке недвижимости возрастет.

Хотя рассчитывать на значительное подорожание жилья в обозримом будущем не приходится, участники рынка считают, что инвестиционные покупки имеют хорошую перспективу. Начальник аналитического отдела корпорации "Инком-недвижимость" Александр Матвеев приводит пример грамотного поведения инвестора: "Один мой приятель, глядя на свою маленькую дочь, решил продать двухкомнатную квартиру в старом панельном доме на краю Москвы и купить однокомнатную в новостройке в районе метро 'Новые Черемушки'. Его поступок предельно прост и дальновиден: лет через десять дочери (которая в школу-то еще не пошла) потребуется отдельное жилье, так что лучше им озадачиться сейчас, пока квартиру в хорошем районе еще можно купить. В расчет принималось и то, что недвижимость в Юго-Западном округе пользуется стабильно высоким спросом, а цены постоянно растут. Поэтому квартира будет отрабатывать свои вложения — арендатор нашелся буквально на следующий день после подачи объявления. Сейчас надо вкладывать деньги с расчетом на будущее".

Загород: смена вех

Коттеджный рынок, как и московский, показывает тенденции к стагнации. "Рынок стоит,— категорично утверждает Игорь Лебедев из компании 'Масштаб'.— Предложение увеличивается, но никто не спешит покупать. В первом круге удаления предложение увеличилось на 22%. Средняя цена уменьшилась на 1% и составила $2848 за кв. м. Во втором круге удаления от Москвы предложение выросло на 16%. При этом средняя стоимость также уменьшилась на 1% и составила $2184".

Еще более значителен тот факт, что структура спроса на загородном рынке сдвигается в сторону юго-западных направлений с традиционно популярных Рублевки и Новой Риги. По данным компании Rodex Group (см. таблицу), на этих направлениях предложение превышает спрос, тогда как на Киевском и Калужском шоссе наблюдается противоположная картина. Кроме того, рынок уже насыщен в секторах бизнес-класса и элитном, тогда как основной спрос приходится на коттеджи экономкласса.

Аналитик компании "Северо-Запад" Мария Разоренова считает, что уменьшение покупок элитных объектов связано с их качественными характеристиками: "Вроде и предложения достаточно, и спрос стабильно высокий, но требования потребителей таковы, что многие поселки оказываются неликвидными объектами. Очень большое количество факторов необходимо учесть застройщику, чтобы коттедж в дорогом элитном поселке нашел своего покупателя. Тут и архитектурные концепции, и высокий уровень безопасности, и качество сервиса, и специфические объекты инфраструктуры".

Повышение спроса на недорогие коттеджи заставляет застройщиков уделять больше внимания этому сектору. "Ожидается, что в этом году на рынок будет выведено порядка 10-15 проектов экономкласса, что позволит отчасти удовлетворить существующий спрос",— говорит директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Таким образом, на загородном рынке, который более оперативно, чем городской, реагирует на изменение предпочтений покупателей, следует ожидать в скором времени изменения структуры предложения в пользу относительно дешевых объектов.

Андрей Воскресенский

Источник: компания Rodex Group.