Взаимоотношения между регуляторами рынка недвижимости и основными игроками трудно назвать безмятежными. Из-за обнаруженной сгораемой отделки на путях эвакуации или несвоевременного разрешения санитарных или экологических служб месяцами простаивают крупные объекты. Но самое главное, старые правила никак не учитывают современных тенденций в промышленной архитектуре. При этом инвесторы и застройщики утверждают, что с каждым годом бюрократические препоны только усложняются, что делает бессмысленной работу с признанными во всем мире архитектурными бюро.
Взгляд инвестора
Потенциал столичного рынка офисов инвесторы оценили давно. Неудивительно, что на архитектурном "лице" Москвы появились яркие и оригинальные деловые центры, созданные в лабораториях ведущих российских и зарубежных зодчих. Однако творческий поиск архитекторов и инвесторов мирового класса зачастую сталкивается с обыкновенной волокитой российского чиновника. "Проекты английского архитектора Захи Хадид никогда не были простыми. Поэтому мы вынуждены разрабатывать для ее проекта технические условия по отступлению от действующих в России пожарных норм и утверждать их в экспертном совете при ГПН МЧС Москвы, в Госстрое,— говорит Нина Субботина, начальник отдела инвестиций "Доминион-М" — инвестора бизнес-парка на Шарикоподшипниковской улице.— Процессы согласования исходно-разрешительной и предпроектной документации проходят очень тяжело. Растет количество согласовательных инстанций, комиссий, что значительно увеличивает срок утверждения проекта". Последнее обстоятельство, понятно, не вызывает радости у инвесторов.
По мнению госпожи Субботиной, власти лишь на словах пытаются сделать все, чтобы уменьшить срок согласований, но получается все наоборот. Например, в согласующих структурах, руководствуясь благими намерениями сократить срок согласования, создали "одно окно" для приема документации. Теперь возле него образовалась огромная очередь. К тому же сотрудники, которые принимают документы, по ее мнению, не всегда обладают должной квалификацией. "Положение усугубляется и тем, что в регулирующих органах непрерывно идут реорганизации. Порой доходит до смешного. Есть приказ о реорганизации, но нет должностных инструкций. Поэтому все проектировщики и строители терпеливо ждут у дверей, когда регулятор придумает новые должностные инструкции. Пять лет назад был порядок, все было проще и быстрее. Власти делают все, чтобы мы строили долго и упорно",— утверждает Нина Субботина.
По мнению технического директора австрийской строительной компании Strabag Александра Ортенберга, немало проблем связано с тем, что согласование проекта и приемку здания проводят одни службы, а проверку на стадии эксплуатации — другие. Для сокращения сроков согласования многие застройщики вынуждены привлекать специализированные компании в качестве консультантов по пожарным резервам еще на ранней стадии проектирования.
Взгляд контролера
У контролеров в разговоре с проектировщиками и инвесторами всегда имеется "железобетонный козырь" — забота о безопасности людей. Как заявил заместитель начальника УГПН ГУ МЧС (Госпожнадзор) по Москве Владимир Тимошин, за последние пять лет отношения между контролерами из МЧС и застройщиками офисов изменились в лучшую сторону: "Каждый вторник любой желающий может получить не только консультации, но и нашу оценку проекта относительно противопожарной безопасности". До 1 января ведомство занималось надзором за строительством, приемкой объектов в эксплуатацию. По его словам, "чаще всего отступления от СНиПов касались путей эвакуации людей. Например, некоторые подрядчики или заказчики при норме ширины проема в 1,35 м делали его уже на 15 см: так удобнее с учетом строительных технологий. Критиковали в минувшем году застройщиков чаще за то, что двери открывались не по направлению выхода из помещения, а внутрь, за отсутствие автономного режима у систем вентиляции".
С 1 января текущего года эти функции в соответствии с 232-ФЗ от 18 декабря 2006 года переданы в Мосгорэкспертизу и Госстрой. Сейчас Госпожнадзор после госприемки объекта проводит только контрольные мероприятия, а несколько крупных пожаров в стране заставили МЧС ужесточить пожарные нормы. "В прошлом году при пожаре в офисном здании во Владивостоке людей не смогли спасти из-за неправильной парковки личного автотранспорта. Пожарная техника не смогла подъехать к офису. Поэтому проблема парковок у деловых центров и, соответственно, доступ пожарной техники до офисов является одной из главных проблем мегаполиса",— пояснил Владимир Тимошин. После сдачи объекта пожарные следят за тем, чтобы от стен здания до парковки было не менее 8,5 м, а если здание выше десяти этажей — чтобы свободная зона для установки подъемника была не менее 14 м. Однако на деле из-за катастрофической нехватки мест под парковки в центре города никто эти правила не выполняет. По мнению господина Тимошина, недорабатывают и частные охранники, дежурящие у офисов компаний, и сотрудники ГИБДД.
Как отметили в пресс-службе Росприроднадзора, к застройщикам бизнес-центров претензий не было. Пока не было. Но первый сигнал от властей инвесторы и застройщики бизнес-центров уже получили. Мэр столицы Юрий Лужков предложил запретить строительство офисных зданий в центре столицы, чтобы "не потерять исторический облик центральной части". По мнению мэра, "офисные комплексы создают жуткие пробки в центре города".
Взгляд строителя
В правительстве Москвы строительство высотных зданий, возведенных по современным технологиям, считается приоритетным направлением. Однако строительные нормы и правила по противопожарной безопасности корректируются по несколько раз в год. По признанию Александра Ортенберга, особенно сложны пожарные правила для зданий высотой свыше 100 м и уникальных проектов. Для каждого такого здания выпускаются свои технические условия, иногда в течение года с учетом всех согласований.
Как считает Артур Александров, коммерческий директор Mirax City, противопожарные нормы по высотному строительству имеют явные перегибы: "Например, на 20-м этаже на столе в одном из офисов загорелись бумаги. Разумно остановить лифты в том пожарном отсеке, где горит пламя. Огню, чтобы добежать с 20-го до 90-го этажа, нужно минимум четыре часа, в здании есть противопожарные отсеки по горизонтали, отсеченные четырехчасовыми перегородками, есть центральное ядро с четырьмя часами огнестойкости, но действующие нормы обязывают все лифты с 90-го этажа мгновенно опускать вниз, на первый этаж. То есть нормы ужесточаются до крайности. Абсурд! Я не могу эвакуировать людей лифтами, если сработал датчик возгорания".
По мнению застройщиков высотных бизнес-центров, некоторые российские требования совершенно не учитывают мировой опыт. Как пояснил Артур Александров, "огнестойкость несущих конструкций более двух часов в мире нигде не применяется, у нас огнестойкость 90-этажного здания "Федерация" заложена в четыре часа. Хотя, согласно расчетам НИИ ПО, достаточно 53 минут для того, чтобы люди спокойно по лестницам бизнес-центра спустились вниз и покинули опасную зону". "У нас и так большой запас прочности: тотальная автоматическая противопожарная защита. В случае срабатывания датчиков происходит тонкое дисперсное распыление воды или заполняется газ. На случай неконтролируемого горения под боком пожарная команда. Зачем от нас требовать многократного увеличения безопасности и живучести здания? В результате мы тратим огромные деньги на обеспечение огнестойкости, "передавливаемся" за счет более массивных и жестких конструкций на фундаменте, что заведомо удорожает строительство",— отметил господин Александров. По его словам, "МЧС утвердило для подземной стоянки автотранспорта пожарный отсек (площадь, ограниченная противопожарными преградами) в 3 тыс. кв. м, а у здания — 3,2 тыс. кв. м, и нам говорят: надо делать еще один пожарный отсек, который стоит неимоверных денег".
Как считает гендиректор Vesco Construction Алексей Нелепо, ряд норм в связи с динамичным изменением технологий несколько устарел. "Фактически только 20% разработанных правил и норм строительной деятельности в сфере обеспечения безопасности относится к периоду 2000-2006 годов. Тогда как остальные нормативные акты датируются значительно более ранними сроками — 1980-1995 годы. Таким образом, несмотря на относительно современное содержание и широкий охват рассмотрения различных ситуаций, большинство строительных норм по безопасности имеет устаревшую технологическую составляющую",— подчеркнул господин Нелепо.
По мнению Александра Ортенберга, в связи с применением новых материалов и технических решений необходимо российские пожарные и санитарные нормы приблизить к европейским. "Существующие нормы рассчитаны с учетом применения устаревших материалов или возможного некачественного выполнения работ. Это, конечно же, удорожает строительство по сравнению с европейским на 10-15%",— подчеркнул господин Ортенберг. Поэтому ведущие строительные компании готовят изменения к противопожарным нормам на высотное строительство и технические регламенты.
Взгляд архитектора
Архитектор Сергей Чобан, один из авторов проекта башни "Федерация", говорит, что в целом качество коммерческой недвижимости находится в стадии становления. Он считает, что на рынке спрос опережает предложение, не сформирован вкус арендаторов, табель о рангах приоритетов. "Open space офисов в России отличается от Европы: здесь гораздо больше темных пространств. В Германии глубина офисного корпуса не превышает 14,5-15 м, а здесь часто и 18, и даже 24 м. В результате возможны темные зоны. Но у отечественных арендаторов, похоже, это обстоятельство проблем не вызывает. В Европе ценность офиса определяется уровнем освещенности фасада. Офис может быть меньше по площади, но за счет большей освещенности фасада стоить дороже. В Москве же преобладают глубокие офисы",— говорит архитектор.
По его мнению, второй важной проблемой является расположение в офисных центрах путей эвакуации, размещенных на наружных (освещенных) фасадах. "Это приводит к уменьшению полезных и высокодоходных площадей. Жалко, ведь сегодняшний технологический уровень позволяет строить пути эвакуации в ядре корпуса, что экономит площади на наружном фасаде. В Германии стараются применять новые технические решения в безопасном пути эвакуации людей внутри здания, а не снаружи. Но действующие в РФ противопожарные нормы не разрешают размещать лестницы в ядре корпуса",— добавил архитектор.
Взгляд арендодателя
Крупные зарубежные и отечественные компании обычно стремятся арендовать площади в построенных по последнему слову техники офисных центрах класса A. В них созданы не только комфортные условия пребывания людей в помещении, но и обеспечена их безопасность, а также энергоэффективность зданий. Как рассказал Валентин Мальцев, главный инженер ЗАО АСКК, за два года работы проверяющие из САО не предъявили собственнику и арендаторам офисно-выставочного комплекса "Мерседес-Плаза" никаких претензий по пожарным и санитарным нормам. "Здание современное. Задача собственника и арендаторов — не нарушать правил и соблюдать элементарные пожарные и санитарные нормы",— добавил господин Мальцев.
По признанию арендодателей офисов класса В и С, чаще всего претензии контролеров связаны с расположением мебели, которая загораживает пути эвакуации в кабинетах и коридорах зданий.
Однако даже следование новейшим технологическим решениям и почти отеческая забота о требованиях пожарной и санитарной безопасности отнюдь не гарантируют застройщикам и владельцам деловых центров спокойной работы. Как признался на условиях анонимности один из участников рынка офисов, "специфика российского рынка такова, что будь ты святой, но надо уметь договариваться с вездесущими государственными контролерами". "Все хорошо усвоили уроки шведов, которые принципиально не захотели находить общий язык с нашими чиновниками. Поэтому у IKEA регулярно по всей стране контролеры находят кучу угроз здоровью или жизни покупателей, а одного из лидеров коммерческого строительства — Skanska, построившую в столице офисные комплексы класса А Central City Tower и "Новинский, 31", вынудили убраться из Москвы",— пояснил собеседник. На днях компания официально заявила о своем уходе с российского рынка. Официально в Skanska это решение объяснили неготовностью российских клиентов соблюдать высокие стандарты безопасности труда и этики ведения бизнеса, принятые в компании. В переводе на свободный русский язык это можно понять как отказ платить взятки многочисленным надзирателям. "Не мы придумали эти правила, и не нам их ломать",— подытожил собеседник.