Начало сезона дождей, слякоти и зонтов говорит о том, что пора подумать о лете. А учитывая, что Подмосковье, по мнению самых независимых экспертов, место вполне подходящее для отдыха, можно задуматься и о загородном доме. Выбор фирм, готовых предложить клиентам свои услуги по строительству загородных резиденций, достаточно богат. Однако немногим из них удалось избежать проблем, связанных с удорожанием строительства и отсутствием "долгих" денег. В сложившейся ситуации большинство фирм ориентируется не на собственные финансовые ресурсы, а на средства инвесторов либо конкретных покупателей — будущих владельцев вилл в Подмосковье.
Прошли времена, когда стоимость строительства была значительно меньше рыночной цены загородного дома. Если еще год назад застройщики могли собирать предоплату, которая в 2-2,5 раза превышала себестоимость строительства, то теперь это невозможно. Многие фирмы-застройщики в ожидании солидных заказчиков находятся в интересном положении: с голой землей и без средств. Но далеко не все перешли в ранг неудачников. Те же, кто остался на рынке коттеджного строительства и продолжает работу, в большей мере вынуждены учитывать запросы инвесторов, финансирующих проект. А спрос высок на основательные дома из кирпича, которые и строятся долго (год-полтора), и стоят дорого (от $200 до $600 тыс. в зависимости от места), а также на блочные дома с использованием модульных технологий западного образца.
70-75% фирм, действующих на рынке коттеджного строительства, занимаются исключительно строительством. Остальные совмещают его с другими видами деятельности. Практически все фирмы, занимающиеся строительством коттеджей, ориентируются на богатого покупателя. С этим связано медленное обращение денег в этом секторе — рынок переполнен шикарными коттеджами при небольшом на них спросе. В среднем хороший коттедж продается 1-1,5 года.
Большая часть (85%) предлагаемых коттеджей расположены в 10-40 км от Московской кольцевой дороги и лишь 15% — в 50-70 км. В ближнем Подмосковье коттеджи стоят порядка $250-450 тыс., дома же, расположенные в менее престижных районах, стоят около $30-60 тыс. Себестоимость строительства коттеджей оценивается в среднем в $300 за квадратный метр, включая стоимость земельного участка.
Успешность коттеджного строительства в первую очередь зависит от конкретных условий, в которых работает фирма. Одни, имея хорошие контакты с местными властями, снижают затраты за счет уменьшения стоимости земельных участков, другие имеют значительный стартовый капитал или западные технологии, третьи предпочитают начинать строительство не с нулевого цикла, а имея частично готовую инфраструктуру.
В 1992 году на базе разорившегося пансионата (а таких в Подмосковье немало) на Ярославском шоссе, в 14 км от Москвы, компания "Менатеп РИ" (дочерняя структура финансовой группы "Менатеп") начала строительство коттеджного поселка. Заказчиком выступило ТОО "Северо-Восток". Продажу осуществляло Агентство недвижимости "ЦАО". Первая часть поселка (18 домов) была распродана летом прошлого года. Кирпичные особняки имели общую площадь 400 м2 и стоили $200 000. Еще четыре дома находятся в стадии отделки. На этой неделе компания начала строительство третьей очереди. Однако финансовые условия строительства постоянно меняются, и то, в какой ситуации оказалась фирма в настоящий момент, наглядно демонстрирует общую ситуацию на рынке коттеджного строительства.
Рыночная стоимость строящихся коттеджей с лета прошлого года возросла в два раза: коттеджи этого сезона (общ. пл. 400 м2) обойдутся их покупателям уже в $400-450 тыс. Интересно отметить, что 1 м2 общей площади этих коттеджей ($1000-1200) стоит примерно столько же, сколько метр общей площади московских квартир в Центре. Однако для покупки квартиры требуется значительно меньше средств, чем на покупку индивидуального дома. Из-за высокой стоимости строительства возведение коттеджей, соизмеримых по цене с городским жильем, пока невозможно. Хотя желающих обменять свою городскую квартиру на домик в сосновом бору достаточно. По словам специалистов фирмы-застройщика, валютные цены на строительство по сравнению с прошлым летом возросли в 4 раза. По их прогнозам, продажная стоимость коттеджей к концу года может вырасти до $2 тыс. за м2.
Норма прибыли фирмы от реализации коттеджей, по расчетам специалистов компании, составит 30%. Следует отметить, что на сегодняшний день это совсем не плохо, так как наиболее часто встречающийся вариант в условиях "кризиса жанра" — 20-25%. И подобная удача обусловлена прежде всего стартовыми условиями — уже существовавшей инфраструктурой поселка. Как правило, подключение всех инженерных коммуникаций к поселкам подобного плана увеличивает стоимость строительства еще на 60%. А так как компания осуществляла только разветвление и подключение коммуникаций к индивидуальным участкам (и не более того), затраты на инженерные сети снизились на 30%.
Другим немаловажным фактором, позволившим сэкономить на строительстве, стала сама схема финансирования проекта: все работы выполняются под индивидуального заказчика при полной предоплате. Подобная схема финансирования позволяет фирме не брать дорогостоящий кредит и таким образом сэкономить примерно 20% средств. Надо отметить, что это схема применяется практически во всех проектах коттеджного строительства, однако есть и исключения.
Полностью за свой счет ведет строительство коттеджных поселков московская фирма "СКМ". Здесь используется более дешевая технология блочного строительства. Быстрота возведения и масштабность застройки позволяет ускорить оборачиваемость средств и постоянно расширять сферу деятельности. В 40-50 км от Москвы в районе Икши блочный коттедж общей площадью 240 м2 стоит $120-150 тыс. — что в несколько раз дешевле аналогичных по площади кирпичных домов. Такую же технологию при строительстве коттеджного жилья использует и строительная компания "Одомин". Ее блочные коттеджи в 12 км от МКАД по Дмитровскому направлению стоят порядка $600 за 1 м2 общей площади.
Обе эти компании объединяет еще одно — они имеют собственные производства по изготовлению строительных модулей, что также уменьшает себестоимость строительства.
Поскольку, как показывает практика, российские блочные дома пока не пользуются широким спросом у покупателей, некоторые фирмы переходят на закупку строительных модулей западного образца для возведения загородных особняков в Подмосковье. Так, фирма "Сапсан" заключила договор с канадской строительной компанией Modulex на поставку готовых коттеджей. Причем сборку этих домов будут также осуществлять канадские специалисты. Стоимость коттеджей, по оценке специалистов, составит порядка полумиллиона долларов (при себестоимости, включая доставку, $80 тыс.). Кстати, стоимость загородного дома фирмы Modulex в Канаде — например, в пригороде Торонто — составляет $200-300 тыс.
В целом ситуация на рынке подмосковных коттеджей сейчас такова, что следует, наверное, хорошенько подумать, прежде чем приобретать здесь что бы то ни было. Покупателей (речь идет, разумеется о тех, кто может себе это позволить) интересуют прежде всего дома в 15-20 км от МКАД. А цены здесь сопоставимы разве что со стоимостью маленького острова. Поэтому, задавшись целью приобрести к грядущему дачному сезону что-нибудь вне города, имеет смысл решить: покупать один коттедж в сорока минутах езды от центра Москвы либо за те же деньги несколько особнячков — ну, например, в Испании.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА
ВИКТОРИЯ Ъ-ХАРНАС