Ситуацию, сложившуюся к концу марта на квартирном рынке Москвы, можно охарактеризовать как период относительной стабилизации перед весенне-летним снижением деловой активности. В течение всего марта риэлтеры не зарегистрировали значительного повышения цен, которые в среднем сегодня составляют $750 за 1 м2 общей площади — об этом свидетельствуют данные о ценах сделок и котировок московских риэлтерских компаний "Интероксидентал", Московской центральной биржи недвижимости и агентства недвижимости "Ратибор".
По сравнению с зимой в марте структура спроса на московском рынке квартир практически не изменилась: в среднем спрос на однокомнатные квартиры составляет чуть более 60%, на двухкомнатные — 28%, на трех-четырех комнатные квартиры — не более 11%. При этом, по мнению специалистов МЦБН, основную часть покупателей, обеспечивающих спрос на наиболее дорогое жилье, составляют предприниматели из крупных промышленных городов России и других республик СНГ.
Структура покупателей выглядит следующим образом: доля москвичей составляет в течение последних месяцев около 67%, иногородних — соответственно 33% (из них граждан РФ — 57%, жителей стран СНГ — 40%, прочих иностранцев — не более 3%). Как и прежде, больше половины клиентов риэлтерских фирм выставляют заявки на покупку не очень дорогих квартир со средними характеристиками — не первый и не последний этаж, площадь кухни — от 6 м2 и т. д.
Что касается цен, то практически все опрошенные риэлтеры сошлись во мнении, что в марте они остались на прежнем (и так достаточно высоком) уровне. Так, минимальная цена однокомнатной квартиры составляет сегодня $22-23 тыс., двухкомнатной — примерно $32 тыс., трехкомнатной — $39 тыс.
Как обычно, центр Москвы остается наиболее дорогим районом (несмотря на ухудшающуюся катастрофическими темпами экологическую ситуацию) — стоимость 1 м2 общей площади здесь в среднем составляет $1000-1400. Несколько ниже уровень цен по Юго-Западному направлению, в Крылатском и по Ленинградскому проспекту — стоимость 1 м2 по этим направлениям колеблется от $920 до $1020. Наиболее дешевые районы — по линиям Таганская — Выхино, Марксистская — Новогиреево, цена 1 м2 здесь составляет $700-790. В остальных районах цены колеблются от $800 до $870.
В последние месяцы на рынке московских квартир отмечается усилившаяся дифференциация цен в зависимости от типа дома: например, 1 м2 площади на не особенно привлекательной линии Проспект мира — Медведково составляет для двухкомнатной квартиры в "сталинском" доме в среднем $840, в "хрущевке" — $650, а в новом кирпичном доме — $880.
Некоторое снижение инвестиционного интереса в секторе торговли многокомнатными коммунальными квартирами вызвали последние регулирующие документы московского правительства — в частности, распоряжение московского мэра от 11 марта 1994 г., ужесточающее методы борьбы против тех, кто использует квартиры не для жилья. При этом перевод квартир в нежилой фонд по-прежнему затруднен. В результате уже сегодня большинство риэлтерских фирм отмечают значительный спад спроса на коммунальные квартиры, которые чаще всего приобретались различными фирмами именно под офисы.
Однако, например, фирму "Интероксидентал" этот факт не особенно смущает, и на сегодняшний день в процессе расселения у компании находится порядка 20 коммуналок. Кстати, как отмечают специалисты фирмы, проблемы возникают не только со стороны покупателей — еще большую головную боль создают жильцы расселяемых коммуналок. Средний срок расселения составляет 3 месяца, в течение которых фирма немало вкладывает в этот процесс. К завершению срока расселения жильцы, как правило, начинают ужесточать свои требования. Зачастую расселение становится для фирмы в конечном счете просто невыгодным. А приобретенные под расселение квартиры фирма вынуждена перепродавать, опять же не получая при этом ожидаемых доходов. Соотношение спроса и предложения на рынке коммунальных квартир показано на графиках, предоставленных Ъ агентством недвижимости "Ратибор".
Другим фактором, существенно влияющим на снижение прибыли от проведения операций по расселению коммуналок, специалисты МЦБН считают более быстрый рост цен на одно-двухкомнатные квартиры, используемые при расселении, по сравнению с ростом цен на многокомнатные коммуналки, а также значительное удорожание строительных услуг, увеличивающее издержки инвестора. Разумеется, подобные тенденции заставляют риэлтерские фирмы зачастую отказываться от подобного рода бизнеса на рынке недвижимости.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА