Все больше российских застройщиков начинают работать в дальнем зарубежье. Вчера группа компаний МИАН объявила о начале строительства офисного центра площадью 24 тыс. кв. м в столице Болгарии Софии. Объем инвестиций в первый зарубежный проект МИАНа составит около $50 млн.
О проекте строительства офисного комплекса в Болгарии Ъ рассказал гендиректор ЗАО МИАН Сергей Озеров. По его словам, в конце прошлого года компания купила участок в Софии площадью 0,5 га за €10 млн. На этом участке МИАН построит офисный комплекс площадью 24 тыс. кв. м, который будет сдан в эксплуатацию к 2008 году. Интерес к реализации проекта в Болгарии господин Озеров объяснил высокой доходностью в секторе коммерческой недвижимости этой страны. "Доходность девелоперских проектов в Болгарии будет выше, чем аналогичных проектов в Москве,— 30-40%",— прогнозирует господин Озеров. Инвестиционную себестоимость офисного проекта в Софии он оценил размере около $50 млн, из которых 20% составят собственные средства компании, 80% — кредиты. "Мы планируем инвестировать в офисную недвижимость Болгарии в дальнейшем, а также выйти и на рынок жилья",— рассказал Ъ господин Озеров. Комментировать подробности других проектов он отказался, отметив лишь, что с этой целью в Болгарии будет открыто представительство МИАНа.
Группа компаний МИАН основана в 1995 году. Занимается строительством жилой недвижимости категорий "бизнес" и "премиум", а также офисных центров классов A и В+. Реализовала 500 тыс. кв. м жилой недвижимости, на стадии строительства находится еще около 1,5 млн кв. м. Также владеет одноименным агентством недвижимости, на которое, по данным компании, приходится 10-12% от общего объема рынка сделок на московском вторичном рынке. Стоимость активов под управлением — более $880 млн.
Участников рынка удивили планы МИАНа. "Экономически выгодно инвестировать в регионы, в которых сегодня острый спрос на коммерческую недвижимость, а доходность проектов в полтора раза выше московских показателей",— напоминает ведущий эксперт по коммерческой недвижимости Penny lane Realty Максим Жуликов. "В сегменте офисной недвижимости эти показатели составляют около 20% годовых в регионах и 12-13% в Москве",— рассказывал ранее Ъ управляющий партнер компании Satchers Антон Кудряшов. А девелоперская доходность в странах Восточной Европы не превышает 10% годовых, добавляет член правления Mirax Group Алексей Адикаев. "Рынки стран Восточной Европы характеризуются высокими рисками. С учетом дефицита ликвидных площадей в Москве диверсификация бизнеса закономерна, однако интереснее инвестировать все же в Западную Европу или же в развивающиеся рынки стран СНГ",— уверен он. Так, Mirax Group инвестирует более $250 млн в строительство бизнес-центра в Киеве, а также строит 30 тыс. кв. м жилья в Париже, а "Интеко" вкладывает $100 млн в строительство офисного комплекса в Астане.
При этом спрос на офисную недвижимость в Москве выше, а потому и арендные ставки выше, чем в Болгарии, говорит Максим Жуликов. По данным Colliers International, объем офисного рынка классов A и В в Софии на конец 2006 года составил 546,5 тыс. кв. м. За прошлый год было построено 116 тыс. кв. м, в результате показатели вакантных площадей выросли с 4,1 до 5,2%. Для сравнения: общий объем существующих офисов классов A и B в Москве на конец 2006 году оценивается на уровне 5,3 млн кв. м, а показатель вакантных площадей составил 1,2% в зданиях класса A и 3,5% в зданиях класса В, говорится в отчете Colliers. "Это самый низкий уровень за последние шесть лет",— отмечается в отчете. Снижение объемов вакантных площадей сказывается на ставках аренды, которые в Москве уже составляют от $850 за 1 кв. м класса A, напоминает Максим Жуликов. В Болгарии этот показатель не превышает $350, говорится в отчете Colliers.