Сезон продаж 2007 года на рынке загородной недвижимости обещает быть гораздо более оживленным, чем в 2006 году. Пока коттеджный рынок нельзя называть массовым, но эксперты полагают, что загородный дом вот-вот превратится в доступную альтернативу городской квартире.
Примечательно, что в прошлом году увеличились доли как поселков с полностью готовыми коттеджами, так и таких, где продаются исключительно земельные участки. На долю продаж участков с готовыми домами пришлось 63%, а на долю сделок с землей — 37%. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, цена за сотку земли в ближайших пригородах Петербурга минимальна в Волосовском районе — $0,2-1 тыс. за сотку. В Приозерском районе участки продаются по $0,5-4,5 тыс. за сотку, в Ломоносовском — по $0,5-5 тыс. Дороже всего земля во Всеволожском ($0,5-10 тыс.), Выборгском ($0,7-10 тыс.) и Курортном ($10-25 тыс.) районах.
По данным Ассоциации загородной недвижимости, большинство коттеджных поселков, предназначенных для постоянного места жительства, сосредоточено на расстоянии не больше 100 км от города (в идеале покупатели хотят 20-30 км). А в агентстве недвижимости "Бекар" отмечают, что чем дальше от города расположена усадьба, тем больший по площади участок надо предложить покупателю, чтобы убедить его совершить сделку. Оптимальная площадь участка в "дачном" бизнес-классе должна составлять 20-25 соток. Покупатели жилья элитного класса соглашаются приобрести участок, расположенный в 100 км от города, при условии, что его площадь не меньше 50 соток. На содержание коттеджа покупатели готовы платить в среднем до $500 в месяц, в элитном классе — до $1 тыс.
Приобретая загородный дом стоимостью от $300 тыс., покупатель по-прежнему за эти деньги хочет также получить водоем и качественный лес. Зато поселок эконом-класса, где коттеджи стоят $100-150 тыс., по мнению экспертов, может пользоваться спросом, будучи расположен на любом направлении. До 40% покупателей в эконом-классе и классе эконом-плюс одним из важных требований к участку называют наличие озеленения. Близость к водоему более важна покупателям коттеджей эконом-класса (31%), чем покупателям коттеджей класса эконом-плюс (11%). По мнению экспертов, участок индивидуального коттеджа в таком поселке должен составлять в среднем 12-15 соток, чтобы, с одной стороны, отвечать требованиям покупателей, а с другой — не вести к удорожанию покупки. Наиболее популярный среди покупателей размер коттеджей --в среднем 250 кв. м. Для эконом-класса оптимальной, по мнению компаний-застройщиков, является площадь 150 кв. м.
Коттеджный рынок пока нельзя назвать массовым. По оценке агентства недвижимости "Бекар", используя статистические данные о населении Петербурга, можно подсчитать, что количество семей, имеющих загородный коттедж, составляет всего около 13,2 тыс. При этом 94% платежеспособного спроса сосредоточено в сегментах бизнес-класс и эконом-плюс. 70% покупателей загородных объектов — это жители Петербурга, 20% — жители области и 10% — иногородние покупатели. Как отмечают в "Петербургской недвижимости", 83% коттеджей бизнес-класса приобретаются для круглогодичного проживания, в элитном сегменте живут постоянно 81% покупателей, в классе де люкс — 100%. При этом, по наблюдениям специалистов "Бекара", наиболее активно ведутся продажи по проектам классов эконом и эконом-плюс. Это свидетельствует о том, что загородный дом вот-вот превратится в доступную альтернативу городской квартире, считают эксперты.
Анна Смолина
"В 2007 году загородный дом станет реальной альтернативой городской квартире"
Алексей Рогов, директор по развитию и продажам управления "Загород" агентства "Петербургская недвижимость": — В 2006 году наметилась тенденция: некоторая часть покупателей переориентировалась с рынка городского жилья на загородный. В основном это люди, которые первоначально хотели приобрести трехкомнатную квартиру в черте города, но в связи с резким ростом цен на жилье в Петербурге вынуждены были отказаться от такой покупки. Эти люди обратили свое внимание прежде всего на коттеджные поселки эконом-класса. В 2007 году загородный дом станет реальной альтернативой городской квартире. Доля коттеджей и таунхаусов как в пригородах Петербурга, так и в Ленобласти серьезно вырастет по сравнению с предыдущими годами, будет введено достаточное количество крупных проектов (примерно 100 домовладений), а также появятся новые малоэтажные комплексы и таунхаусы.
Превышение уровня платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в сегменте эконом. В качестве основных причин можно выделить рост уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода (по данным Росстата, в сентябре 2006 года уровень реальных денежных доходов населения России увеличился в среднем на 20 процентов по сравнению с сентябрем 2005 года); развитие рынка ипотечного кредитования (в 2006 году объем ипотечных банковских кредитов на покупку объектов загородной недвижимости стоимостью до 300 тыс. рублей по Петербургу и Ленобласти составил около 75 млн рублей). При этом спрос на экономичное загородное жилье превышает предложение, так как большинство застройщиков не желают работать в этом сегменте, предпочитая строить объекты бизнес-класса, которые более рентабельны. Вместе с тем, несмотря на увеличение предложения в сегменте элит, значительного увеличения спроса на данные проекты не происходит. Это обусловлено во многом неумением застройщиков предложить потребителю достойный продукт за заявленную цену.
"Дом стареет и дешевеет, а земля вслед за рынком дорожает"
Наталья Хмельницкая, директор департамента загородных участков Агентства развития и исследований в недвижимости: — По нашим оценкам, в 2007 году рост цен на загородном рынке может составить 30-40 процентов, а по некоторым особо популярным направлениям и до 50-70 процентов. Наиболее актуальными остаются земельные участки в радиусе 50-70 км от Петербурга, очень популярен Карельский перешеек, Всеволожский район. В то же время возрастает интерес к южному берегу Финского залива, хотя раньше участки и недвижимость в Петродворцовом и Ломоносовском районах интересовали в основном тех, кто жил на юго-западе Петербурга. Мы ожидаем, что в этом году на земельный рынок Ленобласти придут крупные инвесторы, готовые вложить в приобретение земли до 20-30 млн у. е. Их будут интересовать как участки от 15 га для поселков класса комфорт, так и небольшие пятна размером 2-5 га, на которых можно строить дома категории де люкс. Хотелось бы отметить одну особенность рынка загородной недвижимости: в общей стоимости комплекса "участок плюс дом" доля дома снижается, а участка растет. Связано это с тем, что дом стареет и его цена падает, а земля вслед за рынком дорожает. Кроме того, сейчас на рынок пришли новые строительные технологии — коттедж, построенный лет десять назад, уже не интересен покупателю. Гораздо проще купить пустой участок и построить что-нибудь новое.