Поступившее вчера в рассылку распоряжение мэра "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц" категорически запрещает всем юридическим и частным лицам использовать находящиеся в их собственности жилые помещения под нежилые цели. В случае невыполнения предписаний договоры собственности нарушителей будут расторгаться в судебном порядке. По оценкам экспертов, распоряжение может существенно повлиять на рынок купли-продажи квартир, а также внести заметные изменения в структуру арендного рынка.
Целесообразность распоряжения объясняется его создателями прежде всего тем, что из жилищного фонда "незаконно изымается значительная часть жилой площади, усугубляя и без того напряженную жилищную ситуацию в городе". Однако разговор идет о праве собственности. И это право собственности на квартиры, используемые под офисы, может быть существенно ограничено: ставится под сомнение одно из положений закона "О собственности в Российской Федерации", утверждающее, что собственник вправе самостоятельно распоряжаться имеющейся у него собственностью. Между тем предусматриваемые документом меры взыскания к нарушителям предписаний мэрии не оставляют никаких шансов на полноправное признание этого права: всем властным структурам вменены в обязанность не только систематические проверки и наложение различных взысканий за использование жилого фонда под нежилые цели, но и расторжение в судебном порядке договоров собственности на эксплуатируемые помещения.
Очевидно, что принятый документ чреват неприятностями как для огромной армии фирм-собственников, использующих выкупленные квартиры под личный офис и, по каким-либо причинам, не успевших перевести свою жилую недвижимость в нежилой фонд (а это зачастую крупные и солидные фирмы), так и для всех участников арендного рынка Москвы. Ведь найти офис в Москве всегда было достаточно сложно. А муниципалитет удовлетворяет потребности лишь небольшой части арендаторов — свободных от обязательств помещений в Москве практически нет. Несколько смягчили ситуацию с офисными площадями риэлтерские фирмы, которые выкупали квартиры, ремонтировали их, а затем продавали или передавали в аренду структурам, нуждавшимся в офисах. Однако теперь эта ниша бизнеса прикрывается, и большое число фирм, создавших себе офисы в жилых домах, будут вынуждены искать выход из этой затруднительной ситуации.
По мнению президента Московской центральной биржи недвижимости Александра Савенко, следствием реализации этого распоряжения в первую очередь станет уменьшение покупательского спроса на большие квартиры. Во-вторых, существенно изменится структура спроса и предложения арендного рынка. Спрос на нежилые помещения муниципального фонда и офисные площади в бизнес-центрах, по прогнозам г-на Савенко, значительно возрастет, что может изменить и ценовую ситуацию. Кроме того, собственники вряд ли будут готовы расстаться со своей недвижимостью без ответных действий. Московские арбитражные суды, и без того заваленные нескончаемыми тяжбами, будут пополнены новыми исками (а доказать, под какие цели используется жилье, указывают юристы, будет не так просто). К тому же непонятно, кто возместит те средства, которые арендатор или собственник затратил на реконструкцию жилой квартиры под офис (стоимость хорошего ремонта 1 кв. м общей площади в таких квартирах составляет сегодня около $1 тыс.).
Тем не менее мэрия города не оставляет сомнений в своей решимости поставить под свой жесткий контроль арендный рынок Москвы: о масштабности предпринятой московским правительством кампании против "незаконного использования" городского жилого фонда свидетельствует один из пунктов распоряжения — Департаменту муниципального жилья и Государственной налоговой инспекции по Москве поручено в месячный срок подготовить не что иное как проект специального указа президента "О мерах по устранению нарушений в использовании жилых помещений в г. Москве".
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА