Лимитная недвижимость

Столичное правительство на прошедшей неделе обнародовало постановление, которое должно обеспечить преимущественное право коренных москвичей на доступное жилье. Постановление можно было бы назвать спорным, если бы все, кого оно касается, не были единодушны в его оценке. Москвичи не верят, что оно им чем-то поможет, "понаехавшие" считают его неконституционным, а участники рынка недвижимости — нерыночным. Обозреватель "Денег" Андрей Воскресенский попытался найти в документе позитив.

Рыночная директива

Постановление с длинным названием "О среднесрочной жилищной программе 'Москвичам — доступное жилье' на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г." готовилось департаментом жилищной политики по распоряжению Юрия Лужкова. Еще в октябре прошлого года мэр на заседании столичного правительства дал указание руководителю департамента Петру Сапрыкину ускорить разработку этого документа. 23 января Лужков его подписал, а в действие постановление вступило задним числом, прямо с первого дня нынешнего года.

Это, конечно, не значит, что мы уже месяц, сами того не зная, живем по-новому. И вообще, не стоит переоценивать прямую эффективность подобных деклараций. Однако в этом постановлении кроме пафоса заложен вполне конкретный управленческий механизм, а также имеется скрытый смысл.

Впрочем, пафос тоже заслуживает нескольких слов. Московские начальники полгода назад вдруг обнаружили, что большую часть жилой недвижимости в столице скупают иногородние. Руководитель стройкомплекса Владимир Ресин заявлял, что немосквичи покупают до 70% квартир, выставленных на продажу на первичном рынке. Надо так понимать, что именно приезжие из богатых нефтью, металлами и мандаринами регионов провоцируют опережающий по сравнению с остальной страной рост цен на недвижимость в Москве. Поскольку обуздать рост цен никакие начальники не в силах, столичные власти решили хотя бы создать преференции для москвичей (отметим, что москвичами в данном постановлении именуются те, кто имеет столичную регистрацию не менее десяти лет). В этом и пафос — защитить москвичей, и пусть весь мир подождет. Что, конечно, логично — а чьи еще интересы должно защищать столичное правительство?

Собственно, все городские жилищные программы — социальная ипотека, "Молодая семья", не говоря уже о предоставлении квартир очередникам,— и так всегда были рассчитаны только на москвичей. Новшество в этом постановлении — некий механизм, который должен заставить коммерческих застройщиков продавать квартиры москвичам дешевле, чем иногородним. Задача навскидку представляется почти нерешаемой, и тем не менее она выполнена, не побоюсь этого слова, гениально. По крайней мере, теоретически.

Понятно, что просто приказать застройщикам (то есть частным предпринимателям) снижать цены для коренных москвичей нельзя. Зато можно заложить такое требование еще на этапе конкурса на земельный участок в виде дополнительного обременения. Такого же, как предоставление квартир жителям снесенных домов. Выглядит это так. Город увеличивает в два раза свою долю, которую он получает за предоставление стройплощадки, а затем возвращает разницу инвестору, если тот 80% квартир продает москвичам. Понятно, что в этом случае инвестор будет заинтересован в "местных" продажах и предложит приятные цены при наличии десятилетнего штампа в паспорте. Другой вариант: 30% своей, инвесторской доли отдай городу по фиксированной цене. Кто предложит меньшую фиксированную цену, тот и получит площадку. А город сам потом готовые квартиры распределит среди коренных москвичей. И наконец, вариант третий: можно вообще не заглядывать в паспорт покупателя, но тогда 80% квартир надо отдать городу. Добавим, что все эти обременения касаются исключительно домов экономкласса, или, как это именуется официально, "жилых домов массового строительства II категории комфорта".

И все получается очень по-рыночному: не согласен с этими условиями — не участвуй в конкурсе. Не нравится — не ешь. Однако участники рынка недвижимости выставляют целый букет претензий к этому плоду административного творчества. Во-первых, они считают, что такой механизм неосуществим на практике. "На сегодня это постановление вряд ли сможет оказать какое-то влияние на рынок недвижимости, так как пока непонятен юридический механизм реализации,— говорит генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.— При условии, что город забирает себе долю 80%, можно сразу сказать, что нет на рынке объектов, которые смогли бы вынести такую нагрузку. Что касается двух других принципов — кто больше и кто дешевле продаст москвичам,— они более реалистичны, хотя опять же не совсем понятно, как это будет на практике".

Во-вторых, они уверены, что компании-застройщики смогут легко этот механизм обойти. "Элементарно обойти пункт, оговаривающий минимальную фиксированную цену. Инвесторы и застройщики могут доторговаться хоть до $500 за метр — в реальности люди будут наличными платить столько, сколько застройщик сочтет нужным. Характерный пример — огромное количество квартир, реализованных ровно за 1 млн рублей. В результате на порядок вырастет черная бухгалтерия, строительный бизнес уйдет глубоко в тень",— утверждает Елена Комова, директор управления маркетинга агентства недвижимости "Домострой".

В-третьих, участники рынка предвидят активное привлечение к сделкам в качестве посредников коренных москвичей, не имеющих возможности купить квартиру даже по фиксированным ценам, и сотрудников самих строительных компаний. "Появится новый вид серых маклеров — посредников с московской пропиской, готовых за определенную плату оформить на себя купленную квартиру и ее последующую перепродажу конечному потребителю",— предрекает Елена Комова. "Все 80% квартир будут проданы на доверенное физическое лицо (сотрудника компании, например, генерального директора, являющегося москвичом, или группу лиц-москвичей — этого никто не запрещает), которое будет перепродавать их на вторичном рынке по переуступке прав требования. А это уже другое правовое поле — регулируемое Гражданским кодексом, который позволяет переуступать кому угодно и никого не спрашивая",— говорит директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков.

Наконец, все участники рынка прогнозируют рост цен на рынке жилой недвижимости в результате как самого факта выхода данного постановления, так и попыток его реализации. "Любые директивные инициативы по увеличению доли города или же продаже части помещений состоящим на учете нуждающимся гражданам по фиксированной цене неминуемо приведут к росту рыночных цен на объекты. На рынке сложилась определенная практика нормы прибыли с квадратного метра жилья, и застройщики будут повышать цены для сохранения прежнего уровня рентабельности",— говорит директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Добавлю, что можно также прогнозировать скачок цен на рынке фиктивных браков. Что, конечно, совсем неплохо для части одиноких коренных москвичей и москвичек.

Неявные смыслы

Со всем этим ворохом претензий я обратился к одному из разработчиков постановления, заместителю руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Николаю Викторовичу Федосееву. "Конкуренция среди инвесторов очень велика, и поэтому они примут условия, заложенные в постановлении,— сказал Федосеев.— Возможно, какие-то мелкие компании откажутся от участия в аукционах по жилью экономкласса, но крупные компании с большой социальной ответственностью, прежде всего те, кто входит в Московский строительный союз, будут участвовать и будут строить. И они знают, что город обязательно выполнит свои обязательства по возврату половины доли, если будет выполнено условие о продаже квартир москвичам".

Замруководителя жилищного департамента также рассказал о механизме разделения застройки — на ту, что подпадает под действие постановления, и ту, которая не входит в упомянутую "II категорию комфорта". Оказывается, эта информация будет содержаться уже в исходной лотовой документации. То есть на торги заранее будет выставляться именно площадка под строительство жилья экономкласса. А это маленькое добавление (кстати, не прописанное в постановлении) уже многое объясняет.

В Москве не так уж много компаний, которые строят типовое жилье, самые крупные — ДСК-1, ПИК, СУ-155, "Главмосстрой". То есть фактически все остальные окажутся отрезаны от конкурсов на зарезервированные под экономкласс площадки. Конечно, любая компания, которая строит монолитные дома, тоже имеет право участвовать в таких аукционах, но кому придет в голову строить дорогое жилье на драконовских условиях?

"При освоении крупных территорий теперь можно будет пользоваться условием передачи городу 80% площадей для отсечения других претендентов (кто же будет работать за 20% площади?) — единственными участниками и победителями будут компании, входящие в Московский строительный союз. Порядок увеличения доли инвестора при продаже москвичам еще не определен, скорее всего, он будет непрозрачным",— говорит Иван Шульков из "Усадьбы".

Далее. Все перечисленные компании достаточно большие, в каждой тысячи человек персонала, и все они тем или иным способом помогают своим работникам решать их жилищные проблемы. Кто мешает им продавать, согласно постановлению, 30% своих инвесторских площадей собственным сотрудникам по фиксированным ценам — даже не для последующей перепродажи, о чем говорилось выше, а для решения кадрового вопроса?

Отметим, что все названные компании имеют собственные железобетонные комбинаты и заинтересованы в постоянном увеличении производства или по крайней мере поддержании достигнутых его объемов. Поэтому они с удовольствием берутся за городские заказы по фиксированным ценам, не превышающим $1500 за квадратный метр. И будут только рады получить новые площадки в Москве и отдать городу не все, а только две трети построенного.

И последнее соображение. Строительный цикл от момента аукциона до сдачи дома составляет не менее двух лет. А это значит, что даже если первый аукцион по площадке экономкласса состоится завтра (что вряд ли), то отчитываться о продаже квартир москвичам застройщики с большой долей вероятности будут совсем не перед теми людьми, которые дадут им возможность сейчас получить землю под застройку.

Таким образом, это постановление является протекционистским прежде всего в отношении компаний Московского строительного союза, и это вполне реальный и эффективный протекционизм. Ведь они в результате получат самое дорогое, что есть в городе,— землю. Чем это обернется для покупателей жилья? Только тем, что в Москве будут строить больше домов экономкласса. Все названные застройщики в последние несколько лет перевели значительную часть своих коммерческих объемов в ближнее и даже дальнее Подмосковье. Ведь земля в городе дорожает, на ней невыгодно строить даже относительно недорогое жилье. А теперь часть стройплощадок будет специально резервироваться под экономкласс. Это и есть положительный смысл нового постановления правительства Москвы. Хотя, конечно, и панельное типовое жилье уже давно перестало быть доступным.