Ухудшение инвестиционного климата в России отражается в первую очередь на строительной сфере. Солидных инвесторов, которые решаются на участие в долгосрочных проектах по строительству объектов недвижимости, все меньше. Ситуация осложняется опережающим ростом цен на строительные услуги и беспрецедентно дорогими кредитами, которые предлагают коммерческие банки.
В этих условиях российские компании пытаются использовать все известные способы привлечения средств под осуществление своих проектов — начиная с выпуска долговых обязательств и заканчивая более сложной и дорогостоящей эмиссией акций. Последний способ выбрала одной из немногих новосибирская торговая компания FORT: привлеченные от размещения акций средства будут использованы ею на завершение строительства собственного торгового центра.
Выбор богатый, но альтернативы нет
За недолгое время существования российского рынка недвижимости компании уже накопили достаточно опыта в выпуске ценных бумаг и других документов с целью привлечения средств под строительство. Это жилищные векселя, долговые расписки (или просто какие-либо договоры), облигации и, наконец, акции. Рассмотрим преимущества и недостатки этих способов.
Понятно, что выпуск жилищных векселей весьма прост по схеме воздействия на потенциальных клиентов и несложен в осуществлении: собственно, требуется лишь отпечатать необходимое количество бланков (естественно, на обычной, а не защищенной бумаге), преследуя главным образом цель произвести впечатление на потенциального держателя этих бумаг — и все. В бумаге удостоверяется право собственности клиента, допустим, на 1 м2 будущей квартиры. Привлеченные средства пускаются сразу на строительство, из-за чего эмитент вынужден определять подавляющее большинство таких бумаг как безотзывные.
Покупая жилищный вексель, клиент полностью вверяет себя в руки компании-застройщика, и единственной гарантией для него служит имущество этой компании. Если компания — эмитент долговых обязательств не может реализовать привлеченные средства из-за удорожания строительства и стройматериалов или по какой-либо другой причине, она отвечает перед клиентом только своим имуществом, стоимость которого в случае банкротства компании будет разделена после расчетов с бюджетом между кредиторами. Ненадежность положения покупателя в приведенной схеме иллюстрирует провал нескольких эмиссий жилищных векселей. Впрочем, о результатах большинства таких проектов в Москве и других российских городах судить пока рано, так как они находятся на начальных стадиях реализации.
Совершенно по-иному развиваются события в случае, если эмитент, сознавая важность происходящего, решился юридически зарегистрировать статус выпущенных бумаг (в случае векселя это письмо о векселе, в случае облигаций и акций — регистрация проспекта эмиссии в Минфине). Опыт свидетельствует, что время и заботы не проходят зря. Выпуская на рынок акции (облигации), компания может по уже известным схемам поддерживать их ликвидность, регулировать курсовую стоимость и содействовать организации вторичного рынка этих бумаг. У клиента — держателя акций появляется поэтому больше шансов не попасть впросак: он становится совладельцем компании, а если его почему-либо перестало привлекать участие в проекте, он может реализовать акции на рынке.
В принципе такие схемы выглядит безусловно предпочтительней, тем более что повышая надежность своих бумаг, эмитент получает возможность удешевления обслуживания своего долга. Тем не менее на российском рынке пока совсем немного компаний, избравших эмиссию ценных бумаг для привлечения средств на реализацию проектов на рынке недвижимости. Это вызвано тем, что обеспечить ликвидность ценных бумаг (и, соответственно, их хорошие инвестиционные качества) оказывается достаточно сложной задачей даже для маститых участников рынка. Отдельные случаи осуществлявшихся на рынке эмиссий выглядят поэтому весьма поучительно.
Выпуск акций "Сити" провалился
Истории российского рынка недвижимости известно считанное количество случаев выпуска ценных бумаг непосредственно под проекты строительства крупных объектов: чаще всего возведение новых объектов или реконструкция являются "обслуживающей" частью других программ эмитентов (более привлекательных и быстро окупаемых). Так, известно о строительстве бизнес-центра компанией "Микродин" (Ъ писал об этом в октябре прошлого года), расширении, сопряженном с дорогостоящей реконструкцией, сети магазинов нашумевшего АО OLBI, проекте реконструкции ГУМа, на который также будут частично использованы средства акционеров.
Классическим же примером целевой эмиссии акций под крупномасштабное строительство является история АО "Сити", ставшего первой компанией в сфере недвижимости, объявившей о привлечении средств посредством выпуска ценных бумаг (Ъ писал об этом в январе). На собранные средства на берегу Москвы-реки в районе Красной Пресни должен был быть построен грандиозный Международный Деловой центр "Московское Сити" — бизнес-центр, гостиницы, бары, рестораны и прочие сооружения (даже телебашня) на уровне самых строгих мировых стандартов. Общий объем выпуска акций "Сити" был весьма большим по тем временам (декабрь 1992 г.) — 1,5 млрд рублей. Несмотря на ряд предпринятых эмитентом мер, проект потерпел неудачу: эмиссию разместить не удалось. Причина все та же — акции не нашли спроса на рынке из-за отсутствия всякой работы по обеспечению их ликвидности и повышения инвестиционной привлекательности. Ни тот факт, что бумаги чуть ли не впервые на рынке были обеспечены недвижимостью (в частности, правом застройки "Сити" большой территории на Красной Пресне), ни разработанная эмитентом система поощрения крупных акционеров не смогли послужить достаточным стимулом для вложения крупных средств в эти акции.
Опыт FORT может оказаться удачнее
Как и в других российских городах, в Новосибирске за проекты по коммерческому строительству крупных объектов недвижимости берутся в основном наиболее сильные торговые фирмы. На прошедшей неделе компания FORT объявила о начале первичного размещения своих акций. Средства от их продажи будут направлены на достраивание крупного торгового комплекса, возведение которого FORT уже начала на собственные деньги. Незавершенный объект был внесен в качестве части уставного капитала — таким образом, компания стала первым в Новосибирске эмитентом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью.
Трехэтажный торговый центр общей площадью 1100 м2 будет выполнен по оригинальному проекту на высоком технологическом уровне. Общая его стоимость оценивается в 1 млрд руб. (на начало этого года).
По мнению специалистов АО FORT, размещение акций позволит в сжатые сроки привлечь необходимые средства для завершения строительства и ввода в действие торгового комплекса. Техническое оснащение объекта предполагается выполнить на высоком уровне, так как проект будет окупаться, в частности, за счет использования площадей в качестве офисных помещений.
Следует отметить, что при размещении акций на рынке участникам проекта, подобно их московским коллегам, не миновать проблемы обеспечения ликвидности этих бумаг (задача тем более затрудняется из-за общей неразвитости инфраструктуры фондового рынка). Однако намерение специально созданной для работы с акциями фирмы "FORT-инвест" с самого начала проводить двусторонние котировки этих бумаг внушают экспертам Ъ надежду: возможно, этот опыт использования средств акционеров на строительство будет удачнее предшествующих.
ЕВГЕНИЙ Ъ-МАЛИНОВСКИЙ