Неразработанность законодательства до последнего времени не позволяла негосударственным пенсионным фондам развить активную деятельность на рынке недвижимости: единственный документ, регламентирующий их деятельность — указ президента, подписанный в сентябре 1992 г. Впрочем, пробелы в регулировании деятельности пенсионных фондов как раз и стали основной причиной их стремительного развития: они стали работать по схеме "что не запрещено, то разрешено". Как и следовало ожидать, фонды проявили большой интерес к вложениям в недвижимость. Наибольшее распространение получила "тематическая" для фондов схема — пожизненное обеспечение пенсионеров в обмен на право собственности на их недвижимость.
Сегодня группа недвижимости Ъ анализирует перспективы развития деятельности на рынке недвижимости новой группы участников — пенсионных фондов.
Пенсионному фонду полагается быть организацией бесприбыльной
В принципе пенсионные фонды, чья задача сводится к аккумулированию средств для будущих пенсионеров, не могут самостоятельно осуществлять инвестиции на рынке (чем и отличаются, например, от чековых фондов). Пенсионные фонды, говорится в вышеупомянутом указе, могут вкладывать средства только при посредничестве управляющей компании — однако нигде не сказано, что фонд не может создать свою управляющую компанию.
Поэтому пока пенсионные фонды в большинстве своем используют "карманные" управляющие компании, посредством которых и принимают активное участие в финансовом рынке и на рынке недвижимости. Отсутствие ограничений в структуре инвестиций делает положение пенсионных фондов значительно более выгодным по сравнению, например, с чековыми инвестиционными фондами и другими участниками финансового рынка. Кроме того, нельзя не принимать в расчет накопленные уже сегодня на счетах фондов крупные финансовые средства, которые выводят их в разряд крупнейших участников рынка.
В жизни пенсионного фонда один из важнейших моментов — это нахождение крупных групп клиентов, желательно работающих на одном предприятии (тогда общаться можно не с множеством физических лиц, а с администрацией предприятия). Одновременно фонд озабочен диверсификацией своих рисков, поэтому наиболее предпочтительно иметь дело сразу с несколькими предприятиями, с которыми фонд сотрудничает на основе долгосрочных (обычно 10-30 лет) договоров. Этот факт делает возможным развитие весьма важной сферы — осуществление совместных с предприятиями крупных проектов. В частности, сегодня уже привычной стала схема модернизации и переоснащения помещения предприятия при участии фонда в финансировании проекта.
Эти особенности обусловили еще одну важную деталь в деятельности пенсионных фондов: в регионах (особенно промышленно развитых) они развиваются быстрее и представляют большую силу в сравнении со столичными рынками. Это, в частности, означает, что пенсионные фонды могут выйти на первый план на слаборазвитых до сих пор региональных рынках недвижимости.
В настоящее время наиболее активно работают на рынке недвижимости Первый национальный, Народный независимый пенсионные фонды, а также московский и екатеринбургский фонды под названием "Линк".
Вложенные средства окупаются через полгода
В настоящее время, по свидетельству опрошенных экспертами Ъ представителей нескольких московских пенсионных фондов, возможности инвестиций в крупные проекты на рынке недвижимости пока только рассматриваются. Активная же работа ведется в сфере организации пожизненного обеспечения владельцев недвижимости в обмен на переход права собственности к фонду после их смерти (о реализации подобной схемы одной из московских риэлтерских компаний — "Интерконт" — Ъ писал в ноябре прошлого года). Общая схема деятельности пенсионного фонда следующая: он выплачивает пожизненные пенсии своим клиентам на условиях последующей передачи принадлежащего им недвижимого и иного имущества ему в собственность. Примечательно, что если в схеме "Интерконта" речь шла только о квартирах в Москве, то московский фонд социальной поддержки пенсионеров "Линк", например, расширяет рамки и "принимает" дачи, участки и иное имущество.
В ходе реализации описываемой схемы ввиду долгосрочности проекта выплаты пенсионерам индексируются соответственно с темпами инфляции. Вводятся ограничения на возраст клиентов: к примеру, один из фондов работает с теми, кому за 70. Установленные сегодня размеры ежемесячных выплат клиентам составляют от 30 до 180 тыс. руб.
Факты свидетельствуют, что на подобные мрачноватые услуги имеется большой спрос не только на более либеральном столичном рынке, но и в регионах. По данным фонда "Линк", в течение года им было заключено более 70 договоров с людьми в возрасте от 68 до 92 лет. По утверждению специалистов "Линка", среднее время жизни их клиента после заключения договора составляет 6 лет — вложения в расчете на одного пенсионера составляют таким образом около 900 тыс. руб. При этом средняя рыночная стоимость освобождаемых квартир составляет примерно 40 млн руб. Таким образом, расчетное время окупаемости вложенных средств составляет 5-6 месяцев.
Неудивительно, что пенсионные фонды столь активно принялись за реализацию подобных проектов: вложения средств по предложенной схеме представляют собой наиболее быстро окупаемые инвестиции на рынке недвижимости и вместе с тем обеспечивают необходимую надежность.
Таким образом, пенсионные фонды имеют все шансы успешно реализовать на рынке крупномасштабные схемы приобретения недвижимости пенсионеров хотя бы в силу заведомой сформированности клиентуры. При этом неизбежно возникающие проблемы морально-этического характера им удается разрешить за счет таких внушающих клиентам доверие учредителей, как, например, Совет ветеранов или крупный банк. Понятно, что с такими организациями клиентам легче иметь дело, чем с риэлтерской компанией.
АННА Ъ-ПАВЛОВА