Федеральные власти наконец нашли способ сдвинуть с мертвой точки программу по обеспечению граждан России доступным жильем. Вступивший в силу с 1 января 2007 года закон #232, вносящий изменения в Градостроительный и Земельный кодексы, по словам разработчиков, в перспективе позволит увеличить ежегодный ввод жилья в стране на 20-25%, а к 2010 году цены на подмосковную землю могут снизиться в 1,5-2 раза.
Более полутора лет строители пытались донести до властей, что самой существенной преградой на пути реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье" стала сложность согласований строительной документации и получение земли. Чтобы выйти на площадку для возведения обычного жилого дома по стандартному проекту, требуется от полугода в Иркутске до трех-четырех лет в Москве. Как результат на рынке постепенно стало сокращаться предложение нового коммерческого жилья (с 2005 года на 30-60% в год), не говоря уже о социальном, а после того как вступил в силу закон "Об участии в долевом строительстве", серьезно ужесточивший требования к продаже жилья, объемы уменьшились еще в 1,5-2 раза. Цены на квартиры стали расти галопирующими темпами: за 2006 год их рост составил до 100%, по данным Irn.ru. Примерно то же произошло со стоимостью жилья и в других крупных городах страны.
Рынок продолжал фиксировать рекорды стоимости квадратного метра и отсутствие предложения нового жилья, а эксперты стали поговаривать о провале программы "Доступное жилье". Летом прошлого года федеральные власти осознали, что их планы по удвоению ежегодного строительства жилья под угрозой. Нескольким комитетам Госдумы в короткие сроки было поручено разработать поправки в целый ряд законов для ускорения реализации нацпроекта. В результате уже в середине сентября был принят в первом чтении закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты", а в конце декабря он был подписан президентом Владимиром Путиным.
Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м. Чтобы удовлетворить этот спрос, надо увеличить жилищный фонд на 46,1%. Нацпроект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" рассчитан на шесть лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006-2007 годы) и второй этап (2008-2010 годы). В 2006 году для успешной реализации проекта необходимо было построить 50,8 млн кв. м жилья, однако на 1 ноября было введено 24,9 млн кв. м. Всего к концу года было построено не больше 30 млн кв. м. К 2010 году в стране должно ежегодно строиться 80 млн кв. м жилья.
Согласований станет меньше
Новый закон вносит изменения и дополнения сразу в несколько десятков федеральных законов, которые, в свою очередь, вносят изменения и дополнения в сотни других подзаконных нормативных актов. Каждому законодательному акту, в который вносятся изменения, в законе посвящена отдельная статья. Все изменения направлены на уточнение контрольных и надзорных полномочий государственных органов в области капитального строительства и земельных отношений. "Объединение в одном акте столь разнородного правового материала чрезвычайно трудно правоприменителям для понимания, поскольку требует от законодателей решения множества не связанных между собой вопросов",— говорит управляющий директор УК "Blackwood. Фонды недвижимости" Артем Цогоев. Тем не менее, по его словам, закон реально упрощает целый ряд процедур, связанных со строительством.
Одним из основных пунктов нового закона стало упрощение процедуры согласования предпроектной документации и прохождения экспертиз. "Закон существенно сокращает сроки согласования проектной документации и порядок надзора за строительством. Если ранее существовало несколько согласующих органов (пожарные, СЭС, экологи, природоохранное ведомство и т. д.), то с вступлением в силу настоящего закона все функции и полномочия по утверждению проектной документации сосредоточены в одном органе — Государственной экспертизе проектов",— констатирует гендиректор "МИАН-Девелопмент" Анатолий Морозов. Этот же орган одновременно осуществляет надзор за соблюдением соответствующих норм и правил по всем разделам проектной документации. "Сейчас заявленный срок прохождения документации через Государственную экспертизу — максимум три месяца. Ранее с учетом всех утверждений в различных инстанциях достигал четырех-пяти месяцев",— говорит он.
Первый вице-премьер Дмитрий Медведев считает, что совокупные затраты застройщиков в связи с вступлением в силу этого закона по согласованиям и разрешениям должны снизиться на треть. "В среднем на проведение экспертизы раньше уходил год, а то и более, особенно в 'лакомых' местах. Сейчас мы вправе рассчитывать, что подобного рода экспертизы будут проводиться за несколько месяцев",— заявил он. Председатель комитета Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум рассчитывает, что с введением новых норм сроки подготовки проектной документации сократятся на 60% (подробнее см. интервью).
Однако участники рынка не столь оптимистичны. Как считает начальник информационно-аналитического управления ГК "Вашъ финансовый попечитель" (крупный земельный собственник в Подмосковье) Анатолий Федоренко, "если поправки к законам заработают, то срок оформления документации должен сократиться примерно на два месяца — с 12-14 до 10-12".
Можно без аукциона
Еще одним существенным дополнением к существующему законодательству стало разрешение осваивать крупные проекты на месте ветхого жилья без проведения аукционов. Согласно новому закону, земельный участок предоставляется в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в случае, если до 30 декабря 2004 года получено хотя бы одно согласование, предусмотренное федеральными законами для утверждения акта выбора земельного участка. В связи с тем что в 2005 году были введены обязательные земельные аукционы, таких участков может быть очень много, и они сейчас просто заморожены. "Есть люди, которые потратили деньги на процедуру выбора, а потом в 2005 году ввели обязательные торги, и они остались ни с чем — безусловно, этот закон для них,— говорит руководитель департамента 'Недвижимость. Земля. Строительство' компании Vegas-Lex Юрий Борисенко.— Но одновременно с этим для избежания конкурсов теперь полное раздолье: подписываешь документ задним числом — и налицо основание на приобретение участка без конкурса". По словам юристов, очень сложно доказать, что согласование было получено вчера, а не два года назад и наоборот. Таким образом, прогнозируется создание целого сектора рынка по продаже документации на выбор участков с согласованиями, поставленными до 2005 года, и масса судебных исков с требованиями предоставить участки без конкурсов. "В краткосрочной перспективе закон приведет к определенному увеличению объема строительства за счет площадок, в отношении которых отменен аукционный порядок их предоставления",— предполагает председатель совета директоров холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов. Но в долгосрочной перспективе, по его мнению, закон позволит "функционировать определенной категории компаний, специализирующихся только на участии в конкурсах". Их цель — выиграть конкурс и перепродать земельный участок (право аренды земельного участка) следующему игроку. "Это будет дифференциация компаний по профессиональному признаку: одни выигрывают конкурс, вторые выступают заказчиками строительства, третьи строят, четвертые продают построенное. Такие отношения могут повлечь за собой возрастание стоимости построенного жилья, однако при этом, несомненно, улучшится качество строительства и качество услуг, предоставляемых конечному покупателю",— говорит господин Куликов.
Год на освоение сельхозземли
Закон изменил и земельные отношения за пределами города. Одно из самых существенных нововведений — передача всех неиспользуемых федеральных земель (за исключением территорий НИИ, РАН и других академий) субъектам федерации под застройку жильем. Речь идет только о землях сельскохозяйственного назначения, которые пригодны для строительства. По словам разработчиков документа, таких земель только в Подмосковье, в том числе и ближайшем, насчитывается более 40-50 тыс. га. В основном это военные земли. В стране в целом эти земли исчисляются миллионами гектаров (оценить их точный объем затруднились все опрошенные Ъ участники рынка). "Точную цифру не знают даже в Роснедвижимости. По многим территориям еще не завершено разграничение собственности на земельные участки на федеральную, региональную и муниципальную",— отмечает господин Федоренко. До конца года большая часть этих территорий должна быть выделена в лоты и выставлена на аукционы. По мнению участников рынка, эта программа приведет к резкому росту массового малоэтажного строительства (подробнее см. текст на этой же странице).
Проще будет не только получить землю под строительство, но и построить на ней. В пакете поправок содержится норма, отменяющая перевод земли из категории сельскохозяйственных в категорию земель поселений при включении участка в территорию города или поселка. Это означает, что теперь для владельцам сельскохозяйственных полей достаточно прийти в местную администрацию, получить предварительное разрешение на включение этой территории в черту той или иной деревни или города — и можно строить. После окончания строительства решение о включении этой территории в черту поселений принимает губернатор. В результате, по расчетам опрошенных Ъ экспертов, срок подготовки строительных проектов к реализации сократится с нынешних 1-3 лет на 0,5-1,5 года — именно столько занимает процедура перевода земли. "После ввода в эксплуатацию объект подлежит обязательному включению в черту населенного пункта. То есть перевод земли в другие категории будет, но по факту сдачи объектов госкомиссии. Это не только упростит процедуру юридической очистки земли, но и удешевит ее. Для Подмосковья такое удешевление может составить до $500 за сотку",— говорит Анатолий Федоренко.
Земля подешевеет к 2010 году
Со вступлением в силу пакета поправок должен существенно увеличиться объем предложений по земельным участкам и, соответственно, по жилищному строительству, прогнозируют эксперты. "Будет проще строить, сократятся сроки оформления документации. Легче будет планировать стратегическое развитие территорий — возможно будет просчитать реализацию проектов на 10-12 лет вперед",— говорит Анатолий Федоренко. Кроме того, по его мнению, новый закон упростит выход девелоперов на рынки других регионов. Сейчас крупные компании работают в основном в одном-двух регионах. "Процедура получения земельных участков унифицируется, и в некоторой степени уменьшается влияние административного ресурса. Это означает большую экспансию московских и петербургских компаний на региональные рынки. Еще один возможный результат — некоторое сокращение в регионах 'придворных' компаний, чьим основным активом был административный ресурс",— считает господин Федоренко. Председатель совета директоров "МИЭЛЬ-Недвижимости" Григорий Куликов считает, что новый закон приведет к формированию класса крупных землевладельцев: "Сейчас в России, за исключением государства и муниципальных образований, по-настоящему крупных землевладельцев нет. Данный закон — первый шаг для формирования этой категории, причем законом закреплен максимально открытый и доступный порядок формирования этой категории". Наконец, пакет поправок может изменить цены на подмосковном рынке недвижимости. Сейчас эксперты не берутся предсказать цены на несколько лет вперед, но, по их мнению, за счет роста предложения цены на землю могут снизиться к 2010 году в 1,5-2 раза.