В сентябре 2006 года было открыто движение по восточному полукольцу кольцевой автодороги (КАД). Проект, на реализацию которого потребовалось пять лет, изменил рынок коммерческой недвижимости города. А новые транспортные проекты, заявленные в 2006 году, — например, Западный скоростной диаметр — обещают еще большие перемены.
Согласно концепции развития транспортно-логистического комплекса Петербурга в будущем он должен давать львиную долю доходов экономике города. Сопутствующим эффектом этого должно стать освоение новых городских территорий, ускорение развития различных сегментов рынка недвижимости. Сегодня в Северной столице реализуется целый ряд транспортно-инфраструктурных проектов, призванных не только решить локальные городские проблемы, но и включить Петербург в систему трансконтинентальных коммуникаций. И главный из этих проектов — КАД, строительство которой началось в 2001 году. 7 сентября 2006 года было открыто движение по восточному полукольцу КАД — от станции Горская до Московского шоссе. Восточное полукольцо имеет общую протяженность 66 км, восемь полос движения — по четыре в каждом направлении, с шириной проезжей части 15-30 м. КАД должна разгрузить городские магистрали от транзитного транспорта и включить Санкт-Петербург в международный транспортный "Критский коридор М-9" по направлению Скандинавия (Е-18) — Москва (М-10) — Россия (М-18) с выходом на Западную Европу.
Торговые развязки
"Стройка века" видоизменила рынок недвижимости Петербурга, позволив вовлечь в коммерческий оборот прилегающие к ней территории города и Ленобласти. Развязки с КАД оказались привлекательными для девелоперов торговых центров. Крупнейшие девелоперские проекты — два торговых комплекса "Мега" общей торговой площадью более 200 тыс. кв. м — реализованы именно в районе транспортных развязок с кольцевой. По словам Юлии Дровянниковой, исполнительного директора компании Praktis Consulting & Brokerage, северная часть восточного полукольца представляется более перспективной с точки зрения развития торговой недвижимости. Это объясняется тем, что здесь расположены новые спальные районы, где проживает экономически благополучное население, а в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах много коттеджных поселков, создающих мощный трафик потенциальных потребителей. На севере КАД открылись такие качественные торговые центры, как "Гранд-Каньон" и "Родео-Драйв". В 2007-2008 годах в северных районах планируется открыть ритейл-парк "Северный молл" (100 тыс. кв. м в обеих очередях), торговые центры "Новый Колизей" (100 тыс. кв. м) и "Осиновая роща" (120 тыс. кв. м).
Общий объем торговых площадей, заявленных к вводу вокруг восточного полукольца КАД в 2007-2008 годах, по данным Praktis Consulting & Brokerage, приближается к 800 тыс. кв. м. Однако не все они сосредоточены на севере. В южной части восточного полукольца наиболее интенсивно развивается зона Московского — Пулковского шоссе. Всего, по данным "Ай-Би Групп", здесь уже сдано и работает свыше 150 тыс. кв. м торговых площадей. А к 2008 году к ним прибавится еще 180 тыс. кв. м (крупнейшие проекты — торговые центры "Лето" от "Системы Галс" и "Шушары" от "Адаманта"). Целый ряд проектов должен возникнуть вдоль Мурманского шоссе, через дорогу от комплекса "Мега-Кудрово". Хотя на данный момент направление на Мурманское шоссе не столь привлекательно, реализация планов жилой застройки в Кудрове может повысить его потенциал с точки зрения торговли.
Запуск восточного полукольца КАД привел к увеличению спроса на офисные площади в Московском районе. По данным Praktis Consulting & Brokerage, на бизнес-центры, расположенные в Московском районе, сейчас приходится около 30% заявок от покупателей офисов. "Здесь можно создавать бизнес-центры класса А", — считает Николай Вечер, генеральный директор ООО "ЦПРН 'Вечер'". По его мнению, офисные центры на юге КАД могут играть роль так называемых бизнес-центров перехвата для бизнесменов и менеджеров, живущих и работающих в южных пригородах, так как расположены на пересечении важных транспортных артерий, обеспечивающих удобное сообщение со всеми районами города.
По мере ввода в эксплуатацию торговых центров вокруг КАД возрастает трафик на магистралях, ведущих к выездам из города. Это усугубляется тем, что строительство транспортных развязок КАД с городскими дорогами запаздывает. "У ЛенКАД, в отличие от Московской кольцевой, есть ограничение по развитию съездов: организация съездов разрешена на расстоянии не менее 5 км от ближайших развязок. Это значительно ухудшает транспортную инфраструктуру микрорайонов, расположенных вдоль КАД. Впрочем, уже есть прецеденты, когда для реализации крупных проектов вдоль КАД инвесторам удалось добиться разрешения на организацию небольших съездов", — отмечает Дмитрий Ефремов из компании Knight Franke.
Пробка со склада
Другим фактором, который впоследствии может ухудшить транспортную ситуацию на КАД, является бурное развитие складского строительства. По данным компании Knight Frank, в 2006 году в городе было введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м качественных складских площадей классов А и В, причем в основном расположенных вокруг КАД.
По прогнозам Knight Frank, объем петербургского рынка складских помещений (классы А и В) в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. м. И основные проекты также заявлены вокруг кольцевой. По словам Дмитрия Ефремова, складскому буму способствует наличие вдоль восточного полукольца железнодорожных подъездов (таков, например, участок в Уткиной Заводи, который разрабатывает компания MLP). Причем, поскольку на севере и на юге КАД все участки уже скуплены, началась вторая волна спроса на землю под складские проекты: в частности, спросом пользуются земли в Янине и других местах на западе кольцевой.
Как показывает анализ сделок, отмечает господин Ефремов, основными районами развития спроса со стороны потенциальных арендаторов до недавнего времени оставались северное и южное направления. В то же время инвесторы начали присматриваться к участкам вдоль КАД благодаря наличию хорошей транспортной доступности. Между тем со временем объединение автомобильных потоков от складских и торговых центров грозит перегрузить КАД. "Параллельное развитие торговой и складской функций вокруг кольцевой дороги создаст ту же проблему, от которой пытались уйти в центре города: пробки на всех въездах и выездах, где грузовые фуры, едущие со склада, будут соседствовать с легковушками, едущими в торговый центр", — прогнозирует Игорь Горский, директор по развитию АН "Бекар". "Вскоре понадобится еще одно кольцо", — заключает он.
Не КАД единой
Помимо КАД в городе реализуется целый ряд крупных инфраструктурных проектов, призванных изменить как транспортную ситуацию в самом Петербурге, так и облик отдельных районов. Одним из таких проектов является Орловский тоннель, который должен соединить два берега Невы в районе Охты. Он приблизит этот прежде мало престижный район к административному центру города. "Ввиду этого проекты, заявленные по обеим сторонам от тоннеля, — 'Смольный квартал', 'Новый город', включающие офисную функцию, не говоря уже о 'Газпром-Сити', — вполне могут претендовать на класс А", — отмечает Николай Казанский из компании Colliers International. В будущем прокладка Орловского тоннеля также оживит ситуацию со спросом на торговую недвижимость и жилье в районе Полюстрова и Пискаревки, тем более что открытие метро здесь не планируется, считает эксперт.
Еще один крупный проект, с реализацией которого связано развитие новых территорий, — Западный скоростной диаметр (ЗСД), платная трасса, которая соединит северные и южные районы города. Часть магистрали пройдет по эстакаде в Финском заливе. Общая ее протяженность — 46,4 км, в том числе 28 км внутри плотной застройки города. На трассе будет 14 транспортных развязок. Планируется, что в 2010 году, когда предполагается завершить проект, трафик трассы составит более 100 тыс. автомобилей в сутки. Объем инвестиций в проект — 82,7 млрд рублей. В 2006 году городские власти добились, чтобы из Инвестиционного фонда РФ на этот проект было выделено 28 млрд рублей. Остальное город рассчитывает привлечь на условиях концессии.
От реализации проекта ЗСД целиком зависит успех проекта "Морской фасад" на намывных территориях Васильевского острова. Одноименная управляющая компания планирует наряду с морским пассажирским терминалом возвести здесь комплекс деловых зданий. По словам вице-президента УК "Морской фасад" Льва Пукшанского, хотя развитие проекта на новых намывных территориях и происходит автономно от продвижения Западного скоростного диаметра, все же они тесно связаны. "Изолированность Васильевского острова от исторического центра и малый спрос со стороны девелоперов коммерческой недвижимости на приморскую часть острова делают фактор ввода в строй ЗСД критическим для успешной реализации проекта 'Морской фасад'", — считает генеральный директор Агентства развития и исследования недвижимости Алексей Бегунов. "Хотя Васильевский остров не является столь же популярной деловой зоной, как Петроградская и Выборгская стороны, реализация проекта ЗСД может сделать участки на намывных территориях более привлекательными для девелоперов офисного сегмента. К тому же здесь есть место под строительство парковок, что почти нереально в центре", — резюмирует господин Горский.
Сергей Федоров