В распоряжении Ъ оказался подготовленный Минэкономразвития законопроект, который вводит бездокументарное обращение закладных. По мнению разработчиков, электронное обращение этих ценных бумаг способствует развитию ипотечного рынка. Участники рынка считают, что результат может оказаться обратным: при бездокументарном обороте возникают риски мошенничества.
Оказавшийся в распоряжении Ъ проект закона "О внесении изменений в законы 'Об ипотеке (залоге недвижимости)', 'Об ипотечных ценных бумагах' и 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' (в части уточнения порядка перехода прав по закладным)" был разработан Минэкономразвития и внесен в правительство в конце прошлого года. Документ предполагает перевод оборота закладных — бумаг, удостоверяющих право банка, выдавшего ипотечный кредит, на его возврат и реализацию заложенного имущества в случае дефолта заемщика,— из документарной в бездокументарную форму.
Согласно подготовленным поправкам, сама закладная будет находиться в номинальном хранении в депозитарии. Право владения и право требования предусмотренных в ней обязательств будет учитываться в электронной форме и удостоверяться выпиской по счету депо, по аналогии учета прав по акциям и облигациям. По замыслу разработчиков, это должно увеличить оборачиваемость закладных, что будет способствовать развитию рынка секьюритизации ипотеки в России.
Сейчас сделки с закладными осуществляются исключительно в бумажной форме. "Это серьезно усложняет процесс: даже если закладные находятся на кастодиальном хранении в депозитарии, при сделках купли-продажи владельцу необходимо приехать в депозитарий, причем именно в то его отделение, где находится бумага, вынуть закладную из ячейки, оплатив услугу, внести в нее запись о передаче новому владельцу, поставить печать,— поясняет гендиректор управляющей компании 'Ямал' Александр Скоморохин.— Новому владельцу закладной, соответственно, потребуется получить бумагу по передаточному акту и снова положить ее в депозитарную ячейку, оплатив услугу хранения". "На бюрократические процедуры тратится много времени и денег,— добавляет замдиректора департамента финансов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин.— Все это существенно снижает эффективность секьюритизации".
По мнению участников рынка, новые правила учета прав на закладные позволят упростить сделки с закладными, что приведет к развитию рынка секьюритизации ипотеки. "Сроки передачи закладных от собственника к собственнику, которые сейчас варьируются от нескольких недель до нескольких месяцев при передаче закладных в другой регион, сократятся до пяти минут",— прогнозирует замруководителя проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Международной финансовой корпорации Андрей Милютин. "Бездокументарное обращение закладных подтолкнет развитие рынка секьюритизации, без которого дальнейшее развитие ипотечного кредитования невозможно,— поддерживает его господин Скоморохин.— Сейчас счет идет на десятки тысяч закладных, мы с ними не справляемся, а хотим достичь миллионного уровня".
Вместе с тем эксперты опасаются роста рисков мошенничества при переводе оборота закладных в бездокументарную форму. "Безусловно, при переводе закладных в номинальное держание появляются возможности для злоупотреблений,— говорит замдиректора УК 'Коллективные инвестиции' Ирина Лещенко.— Так, права требования по закладной к должнику могут оказаться сразу у нескольких лиц, в результате вопрос придется решать в суде". "Мошенники могут договориться с человеком в депозитарии, имеющим доступ в систему учета прав, изменить записи, в результате чего денежные потоки могут пойти в другую сторону,— пояснил Ъ один из участников рынка.— Это проще, чем подделать целый пул бумаг". При этом, по мнению ряда экспертов, в случае сбоя в электронной системе отследить цепочку мошеннических операций будет крайне сложно.
Сторонники проекта, впрочем, считают, что введение в оборот закладных третьего ответственного лица в виде депозитария исключает риски мошенничества. "Деятельность депозитариев контролируется государством, и не в их интересах наносить себе репутационный ущерб",— считает Андрей Милютин. "К тому же депозитарий будет осуществлять какие-либо операции по счетам депо только по предоставлению надлежащим образом оформленного поручения от владельца закладной",— говорит юрист компании "Линия права" Юлия Осадчая. Разработчики документа вчера были недоступны для комментариев.