Наиболее интересен сегодня рынок крупнооптовых операций — этот сегмент ваучерного рынка остался практически единственным, на котором присутствуют реальные инвесторы. Они и поддерживают высокую ликвидность безналичного рынка ваучеров, поскольку именно существование конечных покупателей приватизационных чеков дает жизнь и оптовикам, и всей длинной цепочке посредников, включая ярмарочные "биржевые" торги.
В структуре инвесторов на рынке безналичных операций произошли весьма примечательные изменения после того, как от инвестиций в приватизационные чеки практически полностью отказались коммерческие банки, — многие из них обожглись на крахе рынка ваучеров в начале января. Банки сделали крупные инвестиции в ваучеры в конце прошлого года, уводя часть прибыли из под налогообложения. Совершая эти инвестиции, многие банки рассчитывали занять короткую инвестиционную позицию и реализовать приобретенные пакеты ваучеров в начале нового года. Банкиры, очевидно, полагались на улучшение конъюнктуры ваучерного рынка после спада в декабре.
Однако начало года на рынке ваучеров отнюдь не сопровождалось ростом курса приватизационного чека. К середине первого квартала наличный курс ваучера стабилизировался в пределах 4600--5100 руб., принеся существенные убытки нерасчетливым банкирам. Банки из этой неудачи вынесли полезный урок. Многие из них остались на рынке ваучеров, но при этом отказались от инвестирования в чеки даже с коротких позиций.
В результате в январе практически единственными конечными покупателями на рынке приватизационных чеков оставались трудовые коллективы и администрации приватизируемых предприятий. Соответственно и конкурентное преимущество получили те финансовые брокеры, которые смогли найти общий язык с директорским корпусом и представителями трудовых коллективов. Таких брокерских фирм оказалось не так много; в январе, например, многомиллионный московский оптовый рынок ваучеров фактически контролировало не более трех десятков финансовых институтов — в том числе несколько коммерческих банков, сумевших быстро переориентироваться с инвестиционной деятельности на этом рынке на брокерскую.
Однако в первой половине февраля в структуре инвесторов на оптовом рынке приватизационных чеков появилась новая и весьма интересная группа. Это иностранные фирмы и их представительства в Москве. По имеющимся данным, иностранные инвесторы принимали участие в чековых аукционах по продаже акций АО "Торговый дом ГУМ", а также ряда предприятий тяжелой промышленности Санкт-Петербурга и Урала. В частности, в чековом аукционе акций "Торгового дома ГУМ", по слухам, участвовала одна из азиатских корпораций, имеющих свою торговую секцию под крышей ГУМа.
Как сообщили в одной из московских брокерских контор, ведущей активные операции с акциями дальневосточных эмитентов, наиболее эффективной реклама акций находкинского и владивостокского портов оказалась в англоязычных изданиях, распространяемых в Москве. Иными словами, в феврале впервые можно было констатировать, что иностранные инвесторы проявляют интерес к портфельным инвестициям в акции российских предприятий. Существование этой группы конечных покупателей ваучеров существенным образом расширило в середине февраля рынок крупнооптовых операций и заставило финансовых брокеров, прежде всего московских, вступить в конкурентную борьбу на новом качественном уровне — западные инвесторы, несомненно, привыкли к высокому уровню сервиса финансовых посредников.
Тот факт, что за счет качественных изменений в структуре инвесторов на оптовом рынке сложилась устойчивая тенденция к расширению конечного спроса на ваучеры, позволяет предположить стабильную конъюнктуру на рынке приватизационных чеков в феврале--марте с общим повышательным трендом в динамике курса.
Приватизация земли
По сообщениям из источников, близких к парламенту, на этой неделе Верховный Совет все же рассмотрит давно стоящий в повестке дня проект Основ земельного законодательства. В этом случае будет создан каркас нормативных актов, определяющих условия приватизации земли. Однако даже если этого не случится, расстраиваться не следует. Нормы и механизмы, позволяющие проводить операции по купле-продаже земли, уже существуют. Правда, они содержат ряд ограничений, но судя по нарастающему размаху операций с землей, это вовсе не сдерживает энтузиазм инвесторов. Энтузиазм их, наоборот, подкрепляется со стороны владельцев земли, колхозов и совхозов. Бедственное финансовое положение многих хозяйств (по официальным сведениям, 10% сельхозпредприятий закончили прошлый год с убытками) просто вынуждает их продавать землю. Эксперты считают, что к весне готовность к "черному переделу" будет еще больше. Из-за чрезвычайно глубокого спада производства сельхозтехники цены на нее резко возрастут, и страда этого года обойдется уже существенно дороже прошлогодней.
Нормативная база. Согласно существующим нормам, юридическое лицо может получить только право на бессрочное пользование незастроенной землей, причем заранее оговариваются предполагаемые виды деятельности на выбранном участке. Сделка закрепляется актом передачи земли в бессрочное пользование, который выдает местная администрация: городской, районный, сельский или поселковый Совет. Если на данном участке предприниматель построит какой-либо объект недвижимости, право пользования земельным участком при передаче права собственности на объект также передается новому владельцу. В соответствии с земельным кодексом при продаже недвижимости нескольким покупателям права на землю переходят, как правило, пропорционально долям собственности на недвижимость.
Возможность заниматься любой, не противоречащей законодательству предпринимательской деятельностью на полученном в пользование участке зависит только от согласия местного Совета, что фиксируется в нотариально заверенном договоре.
Юридическое лицо имеет также возможность получить землю в собственность, приобретая ее вместе с каким-нибудь приватизированным предприятием. Кроме того, уже при наличии такого предприятия разрешается покупка земли для расширения и дополнительного строительства. Напомним, кстати, что для юридических лиц срок оформления прав собственности на землю под своими предприятиями в соответствии с внесенными изменениями в статью 7 Закона РСФСР "О земельной реформе" истек 1 февраля сего года.
Принятый в конце прошлого года закон РФ о праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков (#4196-1) до сих пор не имеет утвержденного механизма купли-продажи земли. Это связано с тем, что в самом законе есть некоторые противоречия с действующим законодательством, и к нему, по-видимому, будут приниматься поправки. Кроме того, не утвержден типовой договор купли-продажи земли гражданами (купчая), хотя проект его уже разработан и передан на утверждение в Верховный Совет. После его принятия физические лица — собственники земли — смогут не только продавать свою землю, заключая договор непосредственно с покупателем, но и поручать местному комитету по земельным ресурсам выставлять участок на аукцион или конкурс. Тем не менее закон уже действует: заключаются временные договоры, подлежащие нотариальному оформлению и регистрации передачи прав собственности в соответствующем местном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Заметим, что закон не запрещает скупку земельных участков у физических лиц в любом количестве. Однако при этом должно быть сохранено целевое назначение использования земель "под частника": на ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, дачное или индивидуальное жилищное строительство. Но несмотря на то, что использование участка в предпринимательских целях не допускается официально, это не мешает инвестированию средств в него со спекулятивной целью.
Типовой механизм сделок. В подавляющем большинстве случаев отчуждение земли проводится сейчас в конечном счете в пользу частных лиц: либо под постройку второго жилья, либо в качестве объекта вложения средств. Поэтому в центре механизма сделок, как правило, фирма-застройщик.
Обычно строительные фирмы являются арендаторами тех земельных участков, на которых ведут строительство. Как правило, строительная компания заключает договор долгосрочной аренды участка с местной администрацией (на 49 лет). Если земля находится на территории колхоза или совхоза, заключается трехсторонний договор, по которому арендуемая земля отчуждается от пользователя и передается в аренду строительной фирме. Колхоз или совхоз в этом случае получает компенсацию за потерю сельскохозяйственных земель, а также, согласно договору, часть коттеджей или дополнительные финансовые отчисления.
При этом арендатор и местные органы власти оговаривают стоимость и порядок оплаты права на аренду. На практике большинство этих средств должно быть вложено в развитие местной инфраструктуры, большая часть которой обычно обслуживает не создаваемые компанией объекты, а соседствующие с ними.
После строительства домов фирма выдает покупателю (физическому лицу) сертификат, определяющий примерные размеры и расположение участка со строениями, а также подписывает с ним акт приемки-сдачи работ. С этими документами покупатель является в местный Совет, который переводит участок в собственность владельца строения. Размер участка на этой стадии может быть изменен, однако, согласно рекомендациям Мособлсовета, он должен быть в пределах 12--25 соток. Получив акт о собственности на землю, покупатель вступает в права владения приобретенной недвижимостью и землей.
Отметим, однако, что такой перевод земли в собственность частного лица сейчас возможен при наличии соответствующего положения в договоре аренды между местной администрацией и строительной фирмой. В противном случае земля передается покупателю либо в аренду, либо в пожизненное пользование.
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, АЛЕКСАНДР Ъ-ПРИВАЛОВ, ДМИТРИЙ Ъ-ТУШУНОВ, ЛЕОНИД Ъ-КОРЮКИН, ЕВГЕНИЯ Ъ-ШУВАЛОВА, НАТАЛЬЯ Ъ-КАЛИНИЧЕНКО, СЕРГЕЙ Ъ-ЦУХЛО, ВЛАДИМИР Ъ-БЕССОНОВ, ТАТЬЯНА Ъ-ГУРОВА, ВАЛЕРИЙ Ъ-ФАДЕЕВ
Таблица 1
Эффективность и сроки окупаемости вложений в наиболее привлекательные для независимых инвесторов виды производства (начало января — начало февраля)
Деревообработка (производство срубов и щитовых домов) Производство копченостей Производство колбас Пивоварение (двухсменный режим) Производство стеновых блоков Малярно-штукатурные работы Сборка деревянных домов
январь февраль % роста январь февраль % роста январь февраль % роста январь февраль % роста февраль февраль февраль
Единовременные затраты (оборудование, минимальный запас сырья, аренда помещения на год), тыс. руб. 7000 9500 +36 1200 1538 +28 13900 18656 +34 32500 44252 +37 3400 500 200
в т. ч. оборудование 4500 5500 +22 850 1107 +30 11000 14000 +27 30000 40000 +33 1200 500 200
Срок окупаемости затрат, мес. 8,4 12,8 +52 2,8 2,3 --18 3,8 1,4 --63 45 34,2 -24,5 1,7 1,67 0,66
Срок окупаемости оборудования, мес. 5,4 7,4 +37 2,1 1,7 --19 3,0 1,0 --67 42 30,2 --29 0,6 1,67 0,66
Чистая прибыль, тыс. руб. в месяц 830 744 --10 420 650 +44 3636 13419 +270 710 1294 +82 2038 299 302
Рентабельность (к себестоимости), % 280 59 --80 58 34 --41 92 130 +41 105 146 +39 108 169 128
Производительность 15 срубов в месяц 7,2 тонны в месяц 1 тонна в смену 2500 литров за 2 смены 5 тыс. блоков в смену 230 кв. м в смену 2 сруба в месяц
Таблица 2
Индексы оптимизма руководителей промышленных предприятий (ожидаемые изменения производства в ближайшем квартале)
Отрасли 1992 г. 1993 г.
сентябрь октябрь ноябрь декабрь январь
Химия и нефтехимия 0,66 1,00 2,00 2,45 7,00
Машиностроение и металлообработка 0,85 1,15 2,00 2,23 3,33
Лесная, целлюлозно-бумажная и деревообрабатывающая 1,38 2,00 2,68 4,56 100,00
Промышленность строительных материалов 0,37 0,89 1,17 2,45 100,00
Легкая 2,57 3,55 10,10 13,29 31,30
Пищевая 4,56 5,78 100,00 4,56 100,00
В целом по промышленности 1,04 1,50 2,41 3,00 5,69