— Вы уже заявляли, что ФСФР планирует разделить фонды недвижимости на рентные и строительные. Есть и какие-то подвижки в этом вопросе?
— Само решение разделить фонды недвижимости на рентные и строительные просматривается из практики их создания и управления. Фактически внутри одной категории объединены фонды, которые несут в себе разные риски. Рентные ПИФы — это, по сути, готовая недвижимость, риски которой связаны лишь с ее эксплуатацией. Строительные или девелоперские фонды несут риски, связанные с использованием инвестиционных контрактов, строительством и т. д., которые значительно выше. Однако окончательное решение вопроса расширения линейки паевых фондов возможно только после принятия поправок в закон "Об инвестиционных фондах", касающихся введения понятия квалифицированного инвестора. Сейчас мы видим, что рентные фонды могут быть предложены широкому кругу инвесторов, а строительные — только квалифицированным инвесторам.
— Вы определили для себя требования к таким фондам? Например, касающиеся состава активов, требований к инвесторам, объема раскрытия информации...
— Это все будет связано с тем, куда относить фонд, к какой категории инвесторов, квалифицированным или неквалифицированным. Для квалифицированных в законе будет прописано меньшее раскрытие информации, большие возможности для инвестирования, участие инвесткомитета при принятии решений и другие.
— Не исключены случаи, когда фонд начинает работать как строительный, но после сдачи объекта в эксплуатацию он становится рентным. Как будет осуществляться переход из одного типа в другой?
— Фактически потребуется перерегистрировать правила фонда в ФСФР, перевод из строительного в рентный. Но для утверждения изменений необходимо собрание пайщиков, на котором они должны будут решить вопросы сужения возможностей фонда и расширения круга инвесторов или сохранить его декларацию в прежнем виде. И эта процедура должна найти отражение в законе.
— Какова судьба инвестиционных контрактов, срок действия которых в начале следующего года подходит к концу?
— На днях мы приняли решение продлить действие существующих и вновь заключенных инвестконтрактов еще на один год. Это некое промежуточное решение до принятия поправок в закон "Об инвестфондах". После этого для квалифицированных инвесторов использование инвестиционных контрактов мы разрешим без определения срока.
— Управляющие просят расширить возможности фондов недвижимости. Ведь нередко бывают случаи, когда им необходимо участвовать в каких-либо аукционах, в которых требуется предоплата, залог. Предполагается ли расширять таким образом возможности фондов?
— Как раз для квалифицированных инвесторов предполагается залог имущества, составляющего фонд. Под залог этого имущества можно будет получать кредиты и займы. За счет имущества можно будет делать предоплату, выдавать авансы. И эти нормы будут прямо прописаны в законе.
— Какие-то ожидания по срокам принятия закона есть?
— Мы рассчитываем, что он будет принят в начале следующего года, весной.
— Один из самых болезненных вопросов для управляющих — корректная уплата налогов, и прежде всего налога на добавленную стоимость. Причем не только уплата, но и его возмещение. Есть ли предложения со стороны ФСФР по решению этого вопроса?
— Уже сложилась практика правоприменения. Крупные компании составляют единую налоговую декларацию, и в нее включают НДС по всем фондам и по самой управляющей компании. В документах ФНС, которые мне удалось увидеть, указывается, что предоставление единой налоговой декларации — это единственный способ уплаты НДС в настоящее время.
Помимо этого в настоящее время подготовлены поправки в Налоговый кодекс, касающиеся уплаты паевыми фондами недвижимости налога на имущество.
— Насколько я понимаю, управляющие компании налог на имущество сейчас просто не платят и никаких претензий к ним нет...
— Те поправки, которые вносятся в НК, эту ситуацию узаконивают. Однако в обмен на это фонды, у которых на балансе есть недвижимость, обязывают выплачивать доход пайщикам. В настоящее время выплата инвестиционного дохода прописывается в правилах фондов добровольно, по желанию управляющих компаний. Впрочем, мы рекомендуем компаниям выплачивать доход, чтобы это не выглядело как схема ухода от налогов.
С налогом на имущество была коллизия. Ведь для юридических и физических лиц существуют разные требования — разные ставки, разный срок владения имуществом, по истечении которого начисляется налог. Описать эту процедуру, наверное, возможно, но получилась бы книжка размером с Налоговый кодекс. А в ближайшее время эта норма будет закреплена в самом НК. И это нормально — фонды выплачивают доход пайщикам, а пайщики с этих доходов выплачивают налог.
— Фактически выплата дохода — это повышение привлекательности фонда для инвесторов. Каким путями вы еще предполагаете стимулировать фонды к публичности?
— Мы предпочитаем это делать с помощью экономических стимулов. Например, для негосударственных пенсионных фондов мы разрешаем размещение пенсионных резервов только в паи ПИФов, которые допущены к торгам на бирже, таким образом повышая ликвидность этих ценных бумаг. Кроме того, в настоящее время ФСФР дорабатывает положение о ведении реестра владельцев инвестиционных паев, которое позволит упростить процедуру выхода на биржу.