Накопительные счета, вложение денег в низкодоходные, но надежные ценные бумаги, инвестирование в долгосрочные проекты и ипотека — вещи одного порядка. Объединяет эти достаточно разнородные сферы бизнеса надежность и стабильность дохода в долгосрочной перспективе — именно на этом принципе в основном базируется национальная экономика развитых стран.
Безусловно, Россия при благоприятных обстоятельствах пойдет по тому же пути, а коли такое случится, то ей не избежать ни давно забытого собственного, ни зарубежного опыта ипотечных операций. Эксперты Ъ с полной уверенностью могут сказать, что в обозримом будущем в нашей стране широкой практики ипотеки ожидать не приходится, однако интерес к ней многих бизнесменов, банкиров и политиков заставил группу недвижимости Ъ обратиться сегодня именно к этой теме.
В XIX веке вся Европа покупала закладные из России
Господа, только не надо говорить, что вы не знаете, что такое ипотека и с чем ее едят. Это явление вошло в ваш ум и душу еще в школе. Да, да, именно тогда, в классе восьмом, кажется, каждый — или почти каждый — прочитал "Мертвые души" незабвенного Николая Васильевича, но мало кто из вас понял, что коллежский асессор Павел Иванович Чичиков был одновременно литературным героем и первым "махинатором от ипотеки". Г-н Чичиков, если вы помните, скупая за бесценок "ревизские души", собирался впоследствии получить под них ипотечную ссуду, которую бы пустил в оборот. Ведь "души" в пору крепостного права неотрывно были связаны с земельным наделом и имуществом.
Павел Иванович совершал махинации в самое лучшее (для кредиторов) время существования ипотечной системы в России: вплоть до пятидесятых годов прошлого столетия функционировали государственные дворянские банки, которые особенно не задумывались о состоянии своего баланса.
История развития ипотеки в России, если говорить об этом серьезно, представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку именно здесь было придумано, на наш взгляд, несколько гениальных схем делать деньги почти из воздуха. Впрочем, давайте по порядку.
Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, обслуживавшие интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60-70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная система просуществовала до пятидесятых годов прошлого века. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это приводило к массовым неплатежам по ссудам. В один прекрасный момент императору Александру II такое положение дел надоело, и он запретил выдачу государственных кредитов, ликвидировав дворянские банки как класс, а всю образовавшуюся задолженность перевел в государственный банк России. Однако потребность появляющихся предпринимателей в долгосрочных кредитах заставила их обратиться к той же ипотеке, но на совершенно новых принципах.
Во-первых, практически все виды кредитных учреждений были частными. Из всего многообразия можно выделить две основные формы организации ипотечного дела. Это городские кредитные общества и земельные банки. Тогда же были придуманы и оригинальные схемы и финансовые инструменты. Так, земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества. Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного общего уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Буквально происходило следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителям, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок (к инвестору), обещая по бумагам фиксированный доход (см. схему, а более подробно об этой и других системах можно прочитать в книге В. И. Таранкова "Ценные бумаги Государства российского"). Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные товарищества добились права конвертировать их в государственные обязательства (акции займов и т. д.). Кроме того, государство само было активным покупателем подобных долговых обязательств, приносящих стабильный доход в течение длительного времени. Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по этим ценным бумагам был невысок — до 5%. Однако их привлекательность доказывается достаточно красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне, Антверпене и других торговых центрах.
К сожалению, в России началась советская власть, а ипотека закончилась...
Ипотечные системы в Америке и Европе
Вообще-то в практике ипотечного кредитования принято различать две модели: американскую, ориентированную прежде всего на стандартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость — и немецкую, которая предусматривает более индивидуальный подход к собственности и, соответственно, к ценным бумагам.
Если пытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих самых кредитов — и так во всем. Функционирование ипотеки в Америке, как и в дореволюционной России, обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка — заемщик, ипотечный банк, инвестор и государство. Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Например, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле недвижимостью и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. Для того чтобы получить кредит, необходимо предоставить подробную информацию об активах и пассивах вашей семьи, кредитную историю за последние семь лет и все сведения о доходах. Если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от валового (до вычетов налогов) дохода, банк, как правило, выдает кредит. Существует несколько основных видов кредитов. Наиболее часто применяемый — с фиксированной процентной ставкой и с равными долями ежемесячного платежа. Такой кредит выдается на 15-30 лет под 5-7% годовых. Существует также кредит с плавающей процентной ставкой — так называемый credit baloon (воздушный шарик), когда в течении всего срока кредитования (5-10 лет) выплачиваются только проценты, а долг по основной сумме погашается в конце срока. Российским финансистам этот вид кредита известен как "кредит с шаровым платежом". Достаточно распространен и кредит с негативной амортизацией, при котором банк регулярно выплачивает клиенту определенную сумму в обмен на наследование недвижимости. Последний вид кредитования обычно используется для работы с малоимущим населением и пенсионерами. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, то есть совокупность выданных кредитов. На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство. Используя посредничество крупнейших всеамериканских компаний типа FHMA или FHLMK (в банковских кругах они известны как Фанни Мэй и Фредди Мэк), государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, согласно американскому законодательству, ряд организаций — пенсионные фонды, страховые компании и пр. — в обязательном порядке должны приобретать определенное количество ипотечных закладных.
Конечно, описанная схема в жизни выглядит более сложно. Например, к ней на международном рынке ссудного капитала подключаются страны третьего мира и крупные инвесторы, которые предпочитают инвестировать часть капиталов в надежную американскую недвижимость. Распространенность описанной схемы подтверждает тот факт, что в 1986 г. в США было выдано более $2,5 млрд ипотечных кредитов.
Германская модель отличается от американской незначительно. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели совсем не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов: сначала бюргер набирает на специальном счету в банке 10-15% от стоимости недвижимости, и лишь затем ему предоставляется кредит.
Сейчас в России возможно все, кроме ипотеки
Как отмечалось выше, свое существование ипотека в России прекратила с наступлением советской власти, которая однозначно заявила, что собственность теперь будет только государственной, а следовательно, ни о какой ипотеке говорить не приходится. Снял это табу закон "О собственности", принятый в начале перестроечной эпохи и впервые за годы советской власти провозгласивший хоть и ограниченную, но частную собственность на недвижимость. Именно в годы правления Горбачева, когда еще никто не говорил об инфляции, можно было попытаться возродить ипотечную систему. И такие попытки предпринимались. В частности, корпорация "Жилищная инициатива" долгое время проталкивала свою программу развития ипотечного кредитования жилищного строительства. Однако Верховному Совету так и не удалось принять ни одной программы относительно ипотеки. Позже инфляционные процессы сделали вовсе невозможным ее применение. Подтвердили это и представители Американской ассоциации ипотечных банков, которые еще в 1992 году встречались с президентами и ведущими специалистами крупных московских и российских финансовых институтов. Корреспонденты Ъ присутствовали на всех встречах американских и российских банкиров и были свидетелями довольно интересного диалога. Когда российские бизнесмены посетовали на высокую инфляцию, американцы справедливо заметили, что и у них в Америке была высокая инфляция. А когда наши соотечественники уточнили, что российская инфляция составляет 10-15% в месяц, а учетная ставка ЦБ — 110%, американские коллеги сочувственно развели руками и сказали: "Либо мы слишком рано приехали, либо уже слишком поздно". Последующее развитие событий только усугубило ситуацию. Чтобы читатель мог более реально представить себе, что такое стандартный ипотечный кредит в существующих условиях, эксперты Ъ решили рассчитать структуру ежемесячных выплат по кредиту с фиксированной ставкой.
Предположим, банк выдал 30 млн рублей на покупку самой обычной московской однокомнатной квартиры. Срок кредита вполне ипотечный — 15 лет. А ставка по нему вполне рыночная — 240% в год (для удобства расчетов проценты по кредиту приравнены к ставке дисконтирования). Результат будет неутешительный. Для погашения основной задолженности и процентов по такому кредиту заемщик обязан ежемесячно выплачивать банку 6 млн рублей. Можно посчитать, какие доходы должны быть у заемщика. Если исходить из общемировой практики, то ипотечные выплаты не должны превышать 30% от дохода семьи. Следовательно, доход заемщика составляет около 18 млн рублей в месяц, или 216 млн в год. Ясно, что подобным доходом обладает минимальный процент населения, а те счастливцы, у кого такой доход все же есть, обойдутся без ипотеки.
Несмотря на столь плачевную ситуацию, в России все же есть не один десяток ипотечных и земельных банков (по крайней мере, банков, у которых в названии фигурирует слово ипотека). Чтобы как-то классифицировать деятельность подобных заведений, мы попытались определить основные схемы, по которым сейчас совершаются ипотечные операции. Модель, чаще всего встречающаяся сейчас на российском рынке, используется главным образом различными риэлтерскими структурами (нередко в тандеме с коммерческими банками). Однако применение понятия "ипотека" в данном случае является несколько надуманным. Речь идет о выдаче кредита под залог недвижимости (в основном квартир). Здесь надо отметить, что основным стимулом для риэлтерской структуры является не получение прибыли от предоставления финансовых услуг, а получение задешево недвижимости вследствие невозможности для заемщика выполнить обязательства перед кредитором. Подобный кредит предоставляется не более чем на год, а ежемесячные проценты по нему составляют порядка 10-15% в валюте.
Вторая схема, которая сейчас начинает распространяться в банковских кругах, также не имеет ничего общего с ипотекой. Скорее ее можно сравнить с накопительными счетами, используемыми в Германии. Например, схема Ипотечного акционерного банка предполагает постепенное (за год) внесение на депозит банка до 30% от стоимости квартиры в валюте. Этот валютный депозит беспроцентный. За то, что деньги лежат в банке, через год можно получить кредит в размере 70% от стоимости квартиры. Сотрудники банка отказались конкретизировать условия получения кредита, сославшись на занятость, поэтому корреспондентам Ъ остается лишь предположить, что выдача кредита коммерческим банком будет соответствовать нынешней ситуации на рынке. Поэтому вряд ли кредит будет уж очень долгосрочен, а проценты по нему будут постоянно держать заемщика, мягко говоря, в тонусе. Следовательно, ориентирована эта схема на весьма обеспеченных граждан. Но, как мы уже сказали выше, для этой немногочисленной группе россиян такая схема не особенно актуальна. По мнению экспертов, наиболее приемлемой в сегодняшней ситуации выглядит схема Ипотечного Стандартбанка (о которой Ъ неоднократно писал). Банк работает с крупными промышленными предприятиями, которые выступают в качестве инвесторов и оплачивают своим сотрудникам часть задолженности по ипотечным кредитам. Однако специалисты Стандартбанка отмечают, что подобная схема широко применяться на российском рынке не будет, поскольку предприятий, способных проводить такие операции в крупном масштабе, не так уж много.
Что же касается перспектив ипотечного кредитования в России, то для его развития необходим ряд условий. А именно: снижение инфляции (из мировой практики известно, что ипотека функционирует при инфляции не более 25% годовых), формирование рынка капиталов долгосрочного характера, повышение платежеспособности населения, а также активное участие государства в ипотеке.
По имеющимся у Ъ сведениям, в Минфине уже полгода готовится положение о создании Государственной Ипотечной Компании, которая бы выполняла те же функции, что и американская Фанни Мэй, и занималась бы реализацией закладных на вторичном рынке. Предположительный размер уставного фонда этой компании — 10 млрд рублей. Однако солидный уставной фонд проблемы не решает. Для российского рынка 10 миллиардов — это капля в море, а чем гарантировать неизбежную последующую эмиссию, никто в Минфине не знает. Кроме того, закладные не могут быть высокодоходными ценными бумагами. Если бы они были таковыми, заемщик, который стоит на другом конце этой длинной цепочки, не смог бы выплатить проценты по кредитам. Если же бумаги низкодоходные, то они и низколиквидные, так как вряд ли найдется инвестор, который вложит свои средства в ценные бумаги, не способные противостоять инфляции.
ДМИТРИЙ Ъ-СКЛАДЧИКОВ, ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ