Говоря об итогах ноября, эксперты рынка недвижимости единодушно отмечают стабилизацию цен, увеличение предложения, корреляцию цены и качества новых объектов и даже формирование рынка покупателя вместо рынка продавца. Все это — долгожданные приметы. Вряд ли, однако, эта музыка будет вечной. Стоит ценам поползти вверх — и все вернется на круги своя.
Процентом единым
Рост цен в прошедшем месяце был, но в среднем по рынку составил величину, равную статистической погрешности. "В ноябре стоимость квартир выросла всего на 1%, что почти вдвое меньше прироста предыдущего месяца,— констатирует заместитель генерального директора компании 'МОРЕ-Плаза' Алексей Медведев.— Продолжается и увеличение предложения как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. В среднем в ноябре количество предлагаемого жилья увеличилось на 13-15%. То есть можно сделать вывод, что квартиры, которые во время сильного роста цен (весной--летом) придерживались различными компаниями и частными лицами, сейчас постепенно начинают выходить на рынок".
"Вторичка" показала такое же увеличение, как и рынок в среднем, но увеличение предложения здесь было еще более значительным. "Анализ вторичного рынка жилой недвижимости Москвы за ноябрь 2006 года выявил несколько императивов, в соответствии с которыми рынок будет развиваться в ближайшем будущем: стагнация спроса, рост количества предложений и стабилизация ценового прироста,— говорит Владислав Луцков, руководитель аналитического центра компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость'.— Как и прогнозировалось, средняя удельная цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 1%, средняя стоимость квадратного метра составила $4822. Снижение как активности покупателей, так и оборотов рынка поддержало дальнейший рост объемов предложения. В ноябре он увеличился на 42,2% и составил 31,7 тыс. объектов. Следует отметить, что приток новых предложений, ранее не появлявшихся на вторичном рынке недвижимости, постепенно увеличивается. Так, в отчетном месяце их доля выросла с 43 до 52% от общего объема квартир, выставленных на продажу".
Откат инвесторов
Приведенные цифры позволяют аналитикам сделать однозначный вывод: на рынок в массовом порядке выходят квартиры, приобретенные ранее с инвестиционной целью. "Поначалу стремительное увеличение объема предложения объяснялось снижением интереса граждан к инвестиционным покупкам, которые еще весной и летом составляли, по разным оценкам, до 40-50% всех сделок с жильем. Сейчас речь идет о выходе на рынок определенного процента инвестиционных квартир, увеличении срока экспозиции и как следствие — возможной стагнации,— утверждает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).— За последние семь недель прирост цен составил всего 0,5%, то есть практически равен нулю. Однако, учитывая девальвацию доллара и инфляцию рубля, можно говорить о двухпроцентном снижении реального уровня цен".
Еще более жесткую оценку ситуации дает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев: "Количество инвестиционных сделок в частном секторе снижается, доля инвестиционных покупок жилья в Москве в 2007-2009 годах может снизиться до 4-6%. В Подмосковье инвестиционная привлекательность рынка жилья, с точки зрения потенциальных потребителей, в ближайшие три года будет еще ниже".
Увеличение объемов поступающего на рынок жилья отчасти позволяет покупателю почувствовать себя хозяином положения, и некоторые участники рынка заговорили даже о реальном снижении цен. "На рынок поступает большой объем жилья, который придерживался в период бурного роста, не только от частных инвесторов, но и участников рынка,— отмечает заместитель генерального директора компании 'Трест 1991' Татьяна Пальчикова.— Многие профессиональные участники рынка (риэлтеры и застройщики) завуалировали снижение цен на новостройки под скидки и праздничные акции, снизив стоимость квадратного метра на $50-200. Покупатели, получившие передышку, предпочитают поосмотреться, разобраться в ситуации, выбрать".
Цена за качество
И все-таки в ноябре был отмечен рост цен по отдельным категориям жилья. Новостью рынка можно считать корреляцию цен в зависимости от качества продаваемых объектов. Поведение покупателей под лозунгом "бери что дают" сменилось более спокойным и осмотрительным выбором. "На первое место выходит качество продаваемых объектов: именно по качественным объектам продолжался рост цен в течение месяца,— утверждает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова.— Учитывая это, застройщики прилагают все усилия, чтобы создать по-настоящему востребованный продукт. Сейчас уже не экономят на строительстве элитного жилья, используют только высококачественные дорогостоящие материалы, таким образом, себестоимость строительства увеличивается".
"Цены на городском элитном рынке продолжают расти,— соглашается руководитель отдела продаж квартир компании 'Усадьба' Марина Венчковская.— Общего показателя для рынка не существует, поскольку динамика зависит от качества предложения. Так, если цены на пентхаусы выросли на $5000 (что составляет 25% стоимости квадратного метра), то объекты на средних этажах — от 1 до 10%".
Однако и на элитном рынке проявляются приметы стагнации, которую, впрочем, большинство экспертов предпочитает именовать "стабилизацией". "Пожалуй, самым заметным событием на рынке жилой элитной недвижимости за прошедший месяц можно назвать заметное снижение покупательской активности,— говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.— Эксперты компании связывают сложившуюся ситуацию с последствиями небывалого увеличения стоимости квадратного метра. Рост цен первичного рынка в III квартале 2006 года составил 35,3%. Высокие темпы роста были обусловлены как изменениями экономической конъюнктуры — дефицитом текущего предложения, так и переходом части объектов на завершающие стадии строительства и сдачи дома госкомиссии. Известно, что эти этапы характеризуются наибольшим вкладом в рост стоимости квадратного метра — свыше 25% от общего прироста цены на всех этапах строительства. Естественно, сложившаяся ситуация с ценами не могла не отразиться на потенциальных покупателях, притом не только на покупателях-инвесторах, но и на желающих приобрести элитный объект для собственного проживания. Главным можно назвать психологический фактор: люди просто не готовы еще осознать и принять сегодняшнюю цену на элитную недвижимость, которая за какие-то семь месяцев увеличилась более чем в два раза. Другой причиной является финансовый фактор: те, кто планировал приобрести квартиру в 2006 году, просто не в состоянии угнаться за ростом цен и тем самым оказались в ситуации постоянной нехватки финансовых средств".
Характерно, что если в элитном секторе происходит корректировка цен в зависимости от качества объектов, то в экономклассе (и отчасти в сегменте бизнес-класса), наоборот, замечено выравнивание цен на сходные объекты. "До недавнего времени была заметна завышенная оценка стоимости многих квартир в погоне за ценами первого полугодия,— утверждает госпожа Пальчикова.— Однако в ближайшем будущем произойдет корректировка. Ситуация, когда на одной улице, в одинаковых домах, в очень схожих по параметрам квартирах разница в цене достигает $20 тыс., изменится".
Куда вложиться
Безусловно, даже в период "стабилизации" частные инвесторы присматриваются к различным секторам недвижимости в поисках тех объектов, которые будут в перспективе наиболее ликвидными при растущих ценах. Аналитики считают, что такие возможности у частных инвесторов есть и в настоящее время.
"Самым правильным и наименее рискованным способом получения максимальной доходности от инвестирования средств в жилую недвижимость является покупка объектов либо в элитных центральных районах крупных городов, либо на развивающихся рынках — эти два направления на сегодняшний день характеризуются наиболее высокими темпами роста",— считает Екатерина Тейн. Однако она предупреждает, что, например, даже такой растущий рынок, как коттеджи ближнего Подмосковья, не всегда оправдывает ожидания инвестора: "На сегодняшний день рынок недвижимости в Подмосковье очень динамично развивается, объем предложения серьезно увеличивается ежегодно, поэтому реализация вашего объекта может занять длительный период времени. Во избежание подобного риска для приобретения следует выбирать, во-первых, исключительно ликвидные направления, во-вторых, только современные проекты нового формата, предлагающие комплексное развитие территории, грамотную концепцию, прекрасную инфраструктуру и качественное строительство домов с правильными планировочными решениями".
Алексей Кудрявцев из МИАНа в качестве особого сектора для инвестирования рассматривает первые этажи домов на вторичном рынке: "Несомненно, не очень высокий, но заведомо стабильный доход можно ожидать от вложений в 'нежилое жилье'. Даже в случае изменений тенденции цен в сегменте первичной недвижимости арендные ставки на площади первых этажей жилых домов будут и в дальнейшем обусловлены уровнем спроса со стороны арендаторов, снижение которого не ожидается. Данное направление инвестирования имеет (и сохранит) номинальную доходность не менее 20% годовых и рассматривается как самое стабильное". При этом Алексей Кудрявцев отмечает, что инвестирование в условиях стабильного рынка является довольно сложным делом: "Сегодня инвестирование в первичную недвижимость остается прибыльным, только если инвестор является профессионалом на рынке недвижимости. Непрофессионалу достаточно сложно оценить будущую доходность и сроки реализации проектов, связанных с недвижимостью".
Следует, впрочем, оговориться, что не все участники рынка согласны с тезисом о стабилизации. Заместитель генерального директора по вторичному жилью агентства "Статус" Андрей Скопцов, в отличие от большинства экспертов, считает, что в ближайшем будущем возможен новый ценовой всплеск. "Сжатая пружина отложенного спроса в любом случае распрямится, и, вероятнее всего, начало этого процесса придется на конец января--начало февраля 2007 года, когда станет ясно, что продавцы устояли и не поддались искушению снизить цены с целью быстрой продажи, а все увеличивающееся число предлагаемых на продажу квартир усилит соблазн для покупателя приобрести жилье,— утверждает господин Скопцов.— Активность на рынке быстро восстановится, что приведет к новому витку роста цен. Начнется, как всегда, с наиболее ликвидного жилья, а затем в дело пойдут и залежалые неликвиды — первые этажи, удаленные районы и т. д. Помимо этого, на рост цен в 2007 году окажет влияние, в частности, то, что 2007 год — предвыборный. В этом году уходящая политическая и экономическая команда, вероятно, использует шанс приобрести недвижимость. Кроме того, жесткая конкуренция заставляет банки предлагать клиентам все более привлекательные условия по ипотечным кредитам (срок кредита до 30 лет, 10% — первый взнос). Все эти факторы плюс реальная инфляция могут дать суммарный рост цен за 2007 год от 25 до 50%".
Таким образом, стабилизацию рынка нельзя считать свершившимся фактом. После короткой передышки (считая и предстоящий сонный январь) московский рынок жилья вполне может показать новый рост. Говорить о рынке покупателя, пожалуй, все-таки еще рано.