Муниципальные ставки аренды всегда привлекали арендаторов чрезвычайным либерализмом и постоянством. Арендные договоры с Москомимуществом позволяли спокойно платить аренду даже организациям с небольшим достатком. Но, ничто не вечно, и здесь грядут большие перемены — вчера вышло постановление московского правительства #153 от 22.02.94 "Об изменении ставок арендной платы на 1994 год", которое с 1 апреля вводит новые размеры минимальной ставки арендной платы и базовой стоимости строительства. И то, и другое увеличивается фактически в 15 раз.
Повышение ставок арендной платы можно было предугадать. После письма московского департамента финансов о повышении ставки эксплуатационных расходов в 17 раз увеличение ставок арендной платы стало делом времени (Ъ от 14 февраля). И постановление правительства не выглядит громом среди ясного неба.
До последнего времени в городе действовали сразу два постановления правительства Москвы о порядке управления недвижимостью — 520-е (от 16.08.92) и 868-е (от 16,09.93). Оба имели свои преимущества — первое ввело коэффициенты удорожания и удешевления арендной платы в зависимости от профиля предприятия, его территориальной принадлежности и в этом было более гибким, а второе разрешало аккумулировать арендную плату на единый счет, что значительно улучшало состояние городского бюджета. Вместе взятые, они позволяли вполне прилично сосуществовать арендаторам и арендодателям. И Москомимущество узаконило это двоевластие решением Коллегии 3 февраля: "Постановление правительства Москвы #868 действует. Но расчет арендной платы будет производиться по методике, утвержденной 520-м постановлением".
Накануне повышения арендных ставок основным вопросом становится именно методика их оценки. Если Москомимущество и в дальнейшем при подсчете арендной платы будет руководствоваться 520-м постановлением правительства (и это наиболее вероятно и желательно), то средняя годовая ставка аренды 1 м2 нежилого помещения составит около 150 тыс. рублей, а максимальная в Центре возрастет до полумиллиона рублей, что в принципе соответствует существующим на сегодняшний день ставкам вторичного рынка аренды. Но если расчеты пойдут по 868-му, которого никто не отменял, то аренда увеличится почти в четыре раза (механизм расчета в постановлении значительно усложнен, и в него введен земельный коэффициент). Пока ответа на вопрос, какую методику расчета арендной платы следует применять с начала апреля, нет.
В то же время введение новых ставок аренды не снимет одной из наиболее существенных проблем — проблемы неплатежей, уже сейчас они достигают 50%. А по оценкам специалистов, увеличение арендной платы лишь усугубит положение. Специалисты Москомимущества не исключают и того, что следствием резкого роста арендной платы может стать и общее повышение цен. Единственным выходом для многих станет перепрофилирование предприятий или передача части площадей в субаренду. При ином раскладе некоторые предприятия просто не удержатся на плаву. Вторичный рынок аренды, вероятно, также отреагирует на повышение и сохранит сложившееся равновесие между муниципальными и коммерческими площадями.
ВИКТОРИЯ Ъ-ХАРНАС