Тот, кто хоть раз пытался получить кредит на покупку квартиры, наверняка знает, насколько трудно найти кредитора и соблюсти все требования, которые он предъявляет. Главным из них является обеспечение кредита "живым" залогом, к тому же, как правило, превышающим объем ссуды. Избежать этого позволяет схема кредитования, впервые предложенная на московском банковском рынке Ипотечным акционерным банком (ИАБ). С 1 марта банк приступил к открытию частным лицам семейных накопительных счетов. Через год владельцы таких счетов получают право взять ипотечный кредит на покупку недвижимости без предоставления дополнительного залога.
Первым российским банком, объявившим о возможности предоставления клиентам ипотечных кредитов, был петербургский Промстройбанк (см. Ъ от 21 октября 1993 года). Согласно его программе (реализация которой пока не началась), клиент банка должен первоначально внести на счет 20% стоимости квартиры, ежеквартально вносить не менее 2% ее цены и в итоге накопить сумму, эквивалентную 80% стоимости квартиры. На оставшиеся 20% банк через 1,5 года после открытия счета выдает кредит.
Ипотечный акционерный банк избрал иную схему открытия и использования "жилищных" счетов. Например, не оговаривается размер минимального первоначального взноса и не фиксируется жестко объем довносимой на счет суммы. Необходимый кредит на покупку квартиры или другой недвижимости банк может предоставить через год после открытия счета при условии накопления на нем не менее 30% ее стоимости. Приобретаемая недвижимость одновременно служит и залогом кредита.
Учитывая механизм предоставления ипотечного кредита в ИАБ (см. вынос), его программа представляет интерес прежде всего для состоятельных граждан. Заемщику, например, должно быть под силу погашение кредита в размере нескольких десятков тысяч долларов и процентов по нему в течение 3--5 лет (иногда в течение 10 лет). Более того, выплаты в счет погашения долга не должны превышать 1/3 от суммарного месячного дохода семьи.
С другой стороны, для осуществления проекта значительные средства потребуются и самому банку (средняя стоимость 1 м2 жилой площади в Москве составляет сегодня около $800). Одним из источников этих средств для банка будут являться вклады его клиентов — в течение периода накопления необходимой суммы (а это как минимум год) банк имеет возможность безвозмездно использовать эти средства для увеличения своих доходов. Весьма вероятно также, что преимущественное право на получение ссуды будут иметь клиенты, которым потребуется не 70-процентный, а меньший размер кредита.
Пожалуй, главной трудностью, с которой придется столкнуться ИАБ, является практически полное отсутствие законодательства по ипотеке. Закон, регулирующий развитие ипотечного кредита, Госдума планирует рассматривать в мае 1994 года, а время выхода нормативных инструкций и вовсе не поддается прогнозированию. Кроме того, проект закона содержит положение, согласно которому квартира, владелец которой доказал ее предназначение исключительно для проживания и не имеет других жилых помещений, изъятию не подлежит. Именно поэтому ИАБ, по словам его президента Аркадия Иванова, охотнее будет предоставлять ссуды на покупку коттеджей (проживание в котором не требует прописки), гаражей и дач.
МАКСИМ Ъ-АКИМОВ