Впервые появившиеся на рынке в начале 1993 года, жилищные векселя постепенно становятся одной из наиболее распространенных форм финансирования жилищного строительства в регионах. Корреспондентам Ъ известно о выходе жилищных векселей на рынок Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и Уфы. Вчера к этим регионам присоединилась и Пермь — пермская инвестиционная компания "БСБ" совместно со строительным АО "Камская Долина" объявили об эмиссии жилищных векселей. Перспективы рынка жилищных векселей анализирует корреспондент Ъ МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН.
Для успешной эмиссии жилищных векселей необходимы три основных условия: опережающий темпы инфляции рост цен на недвижимость в данном районе, доступные цены на стройматериалы и благосклонная к инвесторам политика местных органов власти. Также весьма важным условием является общая развитость фондового рынка в регионе. То, что развитие фондового рынка не является в данном случае определяющим условием, хорошо видно на примере компании БАНСО, предпринявшей летом 1993 года попытку выпустить жилищные векселя на московский рынок. Позиция муниципалитета, требующего от инвестора за выделенный ему участок половину отстроенных площадей (что сразу вдвое увеличивает отпускные цены на построенные квартиры), а также весьма высокие цены на стройматериалы в столице (расценки на них тоже определяет городской департамент строительства) привели к тому, что компания вынуждена была отказаться от проекта — цены на построенное жилье обещали стать гораздо выше рыночных. Очевидно, что в Москве жилищные векселя могли бы стать весьма прибыльны как для эмитента, так и для их владельцев — московская недвижимость все-таки "всегда в цене".
В Петербурге такая же попытка, предпринятая компанией VMB, проходит более успешно — оброк городу гораздо меньше (каждый раз определяется индивидуально), цены на стройматериалы тоже заметно ниже, а цены на недвижимость, хоть и не растут так стремительно, как в Москве, но все-таки растут. Поэтому неудивительно, что, кроме Петербурга, векселя получили распространение в регионах, где рынок недвижимости более развит — в Нижнем Новгороде и Екатеринбурге. Максимально тщательно, на взгляд экспертов Ъ, схема привлечения средств населения через векселя была разработана в Нижнем Новгороде концерном "Феникс-К" — в ней участвуют как финансовые, так и риэлтерские институты. Финансовый брокер "следит" за ликвидностью ценной бумаги и котирует вексель, а риэлтер обеспечивает застройку участка. Пример жилищного векселя как удачного способа вложения средств для населения демонстрирует эмиссия векселей в Екатеринбурге компанией "Дом": доход владельцев векселей за 1993 год в связи с ростом цен на недвижимость в регионе составил 400%.
Схема, предложенная компанией "БСБ", несколько отличается от практиковавшихся ранее: с владельцем необходимого для приобретения квартиры пакета векселей заключается "жилищный контракт", гарантирующий клиенту приобретение квартиры в определенные сроки. Срок действия векселя — 10,5 лет, и распространяется он пока только среди физических лиц. "БСБ" берет на себя обеспечение ликвидности векселя, АО "Красная Долина" выступает в качестве заказчика.
Очевидно, что до развития в России ипотечных отношений, когда финансирование строительства ведется не за счет вкладов населения, а за счет кредита в ипотечном банке, жилищные векселя могут стать одной из наиболее распространенных форм финансирования строительства жилья, конечно, при условии общего развития рынка недвижимости и положительного отношения со стороны местных органов власти. Если же по жилищным векселям будет создана соответствующая нормативная база, что, кстати, намечено в указе президента РФ "О разработке внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы", вексель может стать привлекательным не только для желающих улучшить свои жилищные условия, но и для фондовых спекулянтов.