С больной головы на приезжую

Бум московской недвижимости никак не связан с иногородними покупателями

ТЕМА ДНЯ КВАРТИРЫ

Москвичи привыкли жаловаться на засилье "приезжих", "иногородних", "провинциалов". Именно на них по традиции возлагается большая часть городских проблем. Власти, разумеется, охотно подыгрывают этим настроениям, перекладывая с себя ответственность за эти проблемы и зарабатывая на популистских клише. На этой неделе широко обсуждались предложения московского правительства обязать застройщиков резервировать определенную долю возводимого жилья для продажи москвичам со стажем. Мол, заоблачные цены московской недвижимости — еще одна вина приезжих. Но это — совершеннейший миф. Цена московской недвижимости не имеет "географического" измерения.

Вообще, тема приезжих в Москве искусственно разогревается. Их в Москве вовсе не так много. По данным недавних опросов фонда "Общественное мнение", лишь 17% респондентов сообщают, что приехали в столицу в зрелом возрасте. Для сравнения: в среднем по другим мегаполисам России доля жителей, которые приехали на нынешнее место проживания в зрелом возрасте, составила 33%, а по другим типам населенных пунктов она колеблется от 36% до 42%. И наоборот, 68% опрошенных в Москве уверяют, что живут здесь с рождения, тогда как в других мегаполисах доля коренного населения составила 52%, в прочих населенных пунктах 39-47%. В Москву перебраться сложнее, чем в областной центр.

Что касается жилищного рынка, то его перегретость — проблема чисто экономическая. Официальных данных о доле иногородних среди покупателей жилья власти Москвы (в отличие, например, от областного правительства) не раскрывают. "Источники, близкие к регистрирующим органам, сообщают, что доля покупателей без постоянной московской регистрации — до 60%",— говорит Константин Апрелев из Российской гильдии риэлтеров. Схожую цифру называют и аналитики агентства недвижимости МИАН: по их данным, на москвичей в 2006 году приходится лишь 51% всех сделок с жильем на первичном рынке и 74-76% на вторичном рынке и в сегменте загородного жилья. Однако из 49% всех сделок с "первичкой", которые приходятся на "немосквичей", 19%, по данным МИАН, обеспечивают жители Подмосковья. На вторичном рынке из "немосковских" 26% на жителей Подмосковья приходится 14%. С другой стороны, по данным независимого аналитика Геннадия Стерника, на долю московских покупателей приходится 25-30% всех сделок с недвижимостью в Подмосковье. Московские деньги разогревают областной рынок, так значит ли это, что подмосковные власти должны вводить против москвичей дискриминационные меры?

Но дело даже не в этом. Разогревают рынок не люди, а деньги. Рынку безразлично, кто покупает,— ему важно, сколько денег покупатели могут и хотят вложить в него. Московская недвижимость — это не только "крыша над головой", но один из лучших объектов инвестирования. По итогам бума этого года доходность вложений в московское жилье на вторичном рынке оценивают в 80-90%, а на первичном — и все 100%. Поэтому начавшийся три года назад рост цен превратился в бум. Рост цен вызывал приток все новых денег в рынок.

Чтобы отследить степень перегрева, надо искать не долю "иногородних" квартир, а долю "инвестиционных" покупок. Оценивать эту долю, правда, еще сложнее, чем долю иногородних покупателей. Аналитики указывают цифры 15-30%. Вероятно, часть из этих квартир действительно приобретают пресловутые "сибирские нефтяники". Но отличительной чертой нынешнего бума по сравнению с аналогичным периодом роста цен в 2003 — начале 2004 года стал приход инвесторов--юридических лиц, отмечает господин Стерник. Уже в конце прошлого года банки и инвесткомпании активно интересовались возможностями на рынке, и на них пришлась значительная доля наиболее ликвидных небольших панельных квартир.

Другая значительная часть покупок приходится на инвестиции самих москвичей. Причем часто квартиры частные инвесторы покупают не для того, чтобы сыграть на буме, а в качестве долгосрочной инвестиции: вложения на старость (прибавка к пенсии за счет сдачи квартир), "оставить детям". Московская недвижимость выполняет функции инвестиционного инструмента, компенсируя неразвитость и негибкость финансовой и пенсионной систем, а заодно и невысокий после передряг 1990-х уровень доверия к банкам. По некоторым оценкам, таких инвесторов примерно вдвое больше, чем тех, кто намерен заработать на краткосрочной спекулятивной сделке. Это определенная страховка для рынка; кстати, обвал маловероятен. Московские власти намерены повысить налоги для владельцев двух и более квартир. Но в этом случае они будут бороться уже с москвичами. Причем без особого успеха, разумеется.


Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...