жилая недвижимость
Вчера правительство Москвы одобрило среднесрочную жилищную программу "Москвичам — доступное жилье", рассчитанную до 2009 года. Чтобы обеспечить квартирами коренных москвичей, чиновники хотят увеличить долю города в инвестконтрактах на строительство вдвое, а компенсировать потери девелоперов только при условии продажи квартир жителям столицы с десятилетним стажем. Если программа заработает, девелоперы будут вынуждены поднять цены на жилье, чтобы сохранить норму прибыли, предупреждают участники рынка.
Столичные власти предложат инвесторам два новых типа инвестконтрактов. Первый предполагает увеличение доли города в новом строительстве вдвое, но часть ее будет возвращаться застройщику при условии продажи квартир москвичам, проживающим в городе не менее десяти лет. Второй вариант увеличения городской доли не предполагает, но инвестор должен зарезервировать до 80% отходящих ему по контракту площадей для реализации москвичам опять же с десятилетним стажем, причем на 30% этой доли установить фиксированные цены. Чтобы избежать спекуляций, покупать квартиру по фиксированной цене москвичам позволят только один раз.
Также чиновники планируют строить для москвичей доходные дома за муниципальный счет. Построенное жилье будет не продаваться, а сдаваться внаем тем же "коренным москвичам" на срок не менее 15 лет с возможностью пересмотра ставки арендной платы лишь раз в год. "Городским координатором найма" при этом выступит создаваемое ГУП "Московский городской центр арендного жилья". Сколько на это будет потрачено средств, мэр и его подчиненные не уточнили.
По данным Мосгоркомстата, рыночная цена жилья в столице за последние пять лет выросла вчетверо (с 20,3 тыс. до 80,8 тыс. руб. за 1 кв. м), а так называемый индекс доступности жилья (рассчитывается исходя из того, сколько средних годовых доходов должна потратить семья из трех человек на приобретение квартиры площадью 54 кв. м) вырос с 7,3 до 10 лет. Предложенные мэрией мероприятия, по заверениям главы столичного департамента жилищной политики Петра Сапрыкина, позволят к 2010 году вновь довести этот показатель до пяти лет.
Эксперты рынка отнеслись к нововведениям скептически. "Согласно Конституции, ограничение граждан в правах и свободах по ряду признаков, в том числе по месту проживания, недопустимо",— говорит юрист "Гид Луарет Нуэль" Дмитрий Раев. "Для увеличения обременений у московских властей также нет юридических оснований — федеральный закон это не предусматривает, а подобные действия чиновников ухудшат и без того неблагоприятный инвестиционный климат на рынке жилья столицы",— утверждает директор по развитию инвестиционных проектов компании "Комстрин" Алексей Злобин.
Сейчас в центральных районах Москвы доля города уже составляет до 50%, а 15% квартир необходимо резервировать до сдачи дома в эксплуатацию. Получается, девелопер реализует проект за счет лишь 35% площадей, возмущается один из участников рынка. Если долю города увеличить при сегодняшних ценах, реализация проектов для девелоперов стала бы просто убыточной — вместе с ростом цен на жилье в несколько раз выросла и инвестиционная себестоимость строительства, говорит коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов. "Цена квадратного метра за год увеличилась на 60-70%, а норма прибыли девелоперов осталась на уровне 30%",— поясняет один из топ-менеджеров крупной строительной компании.
Увеличение обременений по инвестконтрактам приведет и к сокращению жилищного строительства в столице, уверен Алексей Злобин. "В Москве уже наступил кризис инфраструктуры — столица постепенно исчерпывает себя по площадкам и ресурсам. Все больше инвесторов уделяют повышенное внимание развитию проектов в регионах",— говорит он.