Апартаменты возвращаются в сервис
Объем реализации в сегменте вырос на 14%
За три квартала 2024 года в Петербурге было реализовано 2,4 тыс. юнитов апартаментов, это на 14% больше, чем годом ранее. При этом доля сервисных апартаментов в сегменте выросла до 75%, увеличившись за год на 8 п. п.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» подсчитали, что на начало осени на рынке Санкт-Петербурга было представлено 76 комплексов апартаментов общей площадью 250 тыс. кв. м, или 7,1 тыс. юнитов. Лидирующую позицию занимала доля сервисных апартаментов (75%) — она увеличилась на 8 п. п. по сравнению с прошлым кварталом. «Это связано с выходом на рынок двух крупных проектов в сервисном формате: Saan от Hansa Group и Avenir Industrial от ГК "ПСК". Доля элитных проектов на рынке осталась неизменной (4%). Формат аналога жилья занимал 21% от всего объема предложения, из них 5% — рекреационные проекты»,— рассказала заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко.
По ее словам, в течение девяти месяцев 2024 года на рынке было реализован объем в 2,4 тыс. юнитов всех форматов, что на 14% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Чаще всего реализовывались юниты в сервисных проектах (55%).
«Формат "аналог жилья" покупали чуть меньше (41%), оставшиеся 4% пришлось на элитные проекты. Также больше всего за три месяца увеличилась доля реализации именно несервисных юнитов (+7 п. п. по сравнению со вторым кварталом 2024 года), в то время как элитные и сервисные проекты стали покупать чуть меньше (диапазон в пределах 3–4 п. п.)»,— приводит данные госпожа Московченко.
Уход в реконструкцию
Евгений Тихоненко, директор по маркетингу группы компаний VALO, отмечает: «Мы наблюдаем рост строительства апартаментов в Санкт-Петербурге. По данным аналитиков VALO, всего за последние три квартала в Санкт-Петербурге было введено 3226 юнитов. За девять месяцев 2024 года было сдано 14 объектов, причем из них 11 являются реконструированными зданиями и только три построены заново. За аналогичный период 2023 года было сдано только восемь апартаментов, из которых три являлись объектами реконструкции».
По его мнению, рост интереса к формату апартаментов объясняется сложной ситуацией на рынке жилой недвижимости. «Сервисные апартаменты окупаются в среднем за 8–10 лет благодаря микс-аренде. Летом апартаменты можно сдавать в краткосрочную аренду по более выгодным ценам, а зимой — в долгосрочную и получать стабильную прибыль. Для сравнения, квартира в настоящее время окупается за двадцать лет и более»,— указывает господин Тихоненко.
Эксперты отмечают, что все большую роль на рынке стала играть рассрочка. По итогам августа 2024 года около 57% апартаментов продается с помощью данного инструмента, говорит господин Тихоненко. «Для сервисных апартаментов доля рассрочки составляет 44%, для аналогов жилья 60%, а для элитных лотов 100%. Средняя величина первого взноса при рассрочке — 30–40%. Также 46% предложений предусматривает скидку на базовую стоимость. Наиболее популярная скидка — 5%. 90% вариантов рассрочек не предусматривает удорожания лота. Прогнозируется, что процент сделок с рассрочкой будет расти, а спрос будет активным»,— рассказал он.
По данным VALO, до конца года планируется строительство еще шести апарт-комплексов на 1698 юнитов в Санкт-Петербурге, и все они относятся к формату сервисных апартаментов.
«На фоне отказа от субсидированной ипотеки интерес к апартаментам как инвестиционному продукту растет. Покупка жилья — вопрос необходимости, инвестиция в апарт-проект — это способ сохранить и приумножить свои средства в доходном и высоколиквидном ресурсе, не подверженном инфляционным колебаниям»,— считает Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум Лайф Девелопмент».
Как говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, сейчас растет интерес и к приобретению несервисных апартаментов, например, для долгосрочной сдачи. «Чаще всего в них уже сделана чистовая отделка, а при покупке выдается сертификат на мебель»,— говорит он. По его оценкам, окупаемость апартаментов для жизни составит около 120 месяцев.
Ипотека на минимуме
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, при этом замечает, что доля ипотеки для сегмента апартаментов находится на исторически минимальном уровне: «В нашей структуре количество сделок в готовом апарт-отеле VIDI не превышает 1%. Среди инструментов продаж лидирует рассрочка — 62% всех договоров. На втором месте — единовременная оплата — 37%». По его словам, средний чек сделки за девять месяцев вырос на 23%. Основная причина — увеличение площадей приобретаемых апартаментов. «Средняя стоимость квадратного метра в нашем проекте выросла на 17%, с 342 до 400 тыс. рублей. При этом средняя цена в сентябре составила 441 тыс. рублей за квадратный метр»,— говорит господин Кравцов.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на конец третьего квартала 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов всех форматов в Санкт-Петербурге достигла 306 тыс. рублей, рост составил 9% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
«За три месяца рост цен заметно замедлился — корректировка в пределах 0,6%, в то время как относительно начала года цена выросла на 6%»,— отмечает госпожа Московченко.
Она добавляет, что ситуация на рынке остается нестабильной из-за повышения ключевой ставки ЦБ, увеличения средних ипотечных ставок и удорожанием как жилых, так и нежилых квадратных метров. «Тем не менее по сравнению с прошлым отчетным периодом текущего года спрос на апартаменты остался стабильным, вероятнее всего, на фоне сравнения с жильем покупатели обратил внимание на данный сегмент»,— рассуждает она.
Одна из причин — рост туристического потока. По официальным данным за первые девять месяцев 2024 года Санкт-Петербург посетило около 8,5 млн туристов, что на 9% больше, чем за тот же период прошлого года. Помимо этого, растет доля внутреннего туризма. Это подтверждает увеличившийся спрос на рекреационные проекты (+48% по сравнению со вторым кварталом 2024 года), заключает госпожа Московченко.