В последнее время риэлтерские фирмы Москвы, основной деятельностью которых является торговля жилыми помещениями, стали все больше внимания уделять строительству новых жилых комплексов в пригородах. Такой интерес к финансированию новостроек объясняется, во-первых, наибольшей ликвидностью жилых помещений среди объектов рынка недвижимости, а во-вторых, постоянным дорожанием столичного жилья. В этом обзоре группа недвижимости Ъ решила познакомить читателей с возможными способами финансирования жилищного строительства в Москве на примере АО "Жилстройкомитет", приступившего к активному привлечению средств населения для возведения жилых зданий.
Прежде всего необходимо отметить, что в России в настоящий момент наиболее активно используется три способа финансирования жилищного строительства. Первый и наиболее очевидный способ — финансирование строительства жилого объекта с его последующей продажей. Однако для проведения подобной операции необходим значительный первоначальный капитал, который имеет далеко не каждая компания. Возможен также вариант кредитования строительства, однако закон об ипотеке отсутствует, а ставка межбанковского кредита ложится тяжким бременем на плечи инвестора.
Второй способ, требующий меньшего начального капитала, заключается в продаже недостроенного здания — так называемые фьючерсные контракты. Этот метод создает меньше финансовых трудностей для инвестора, тем более что в такой схеме часто используется предоплата. Однако в этом случае прибыль от строительства может оказаться существенно меньше (достроенное здание все-таки должно стоить значительно дороже). Кроме того, существует опасность, что, построив половину здания, инвестор просто не сможет найти покупателя.
Третий способ, который и использует АО "Жилстройкомитет" (учредители — АО "ЗИЛ", АО "Стройкомплект", АО "Морские системы Сухого" и ВПО "Зарубежнефтегазстрой"), заключается в привлечении средств населения для строительства жилого здания. Схема "Жилстройкомитета" выглядит таким образом: клиент заключает с компанией договор, согласно которому он вносит сумму не меньше $500 с условием, что через некоторый срок получит квартиру. При этом чем больше размер взноса, тем меньше срок ожидания квартиры. Например, если клиент вложил $500, то через 18 лет он получит однокомнатную квартиру в районе Бутово или Митино, а если подождет еще четыре года — четырехкомнатную. Внеся же $15 300, клиент будет дожидаться однокомнатной квартиры три года.
Любопытна следующая деталь. В соответствии с договором, по истечении срока его действия компания должна предложить клиенту на выбор одну из квартир, имеющихся у нее в активе. Если стоимость выбранной клиентом квартиры будет превышать "среднюю" стоимость однокомнатной квартиры ($26 810), из которой исходил "Жилстройкомитет" в своих расчетах, то клиент обязан будет доплатить недостающую сумму. Однако можно предположить, что по истечении срока действия договора в активе "Жилстройкомитета" останутся только однокомнатные квартиры в центре Москвы стоимостью $40 000. Тогда клиенту необходимо будет доплатить разницу в размере $13 190, а если учесть, что клиентами фирмы в основном являются малообеспеченные люди, то необходимость такой солидной дополнительной выплаты может стать весьма крепким ударом по их бюджету. Если же клиент отказывается от предложенных ему вариантов, то договор "расторгается при достижении взаимного согласия сторон", что звучит не очень отчетливо с юридической точки зрения.
Интересно, что, согласно договору, "реальная стоимость предлагаемых клиенту квартир определяется в каждом конкретном случае компанией на основании решения специально созданной ею экспертной комиссии". Экспертам Ъ представляется очевидным, что в данном случае оценку квартиры должна проводить третья, незаинтересованная сторона, профессионально занимающаяся оценкой недвижимости.
Если же взглянуть на вышеописанную схему с финансовой точки зрения, то, по подсчетам экспертов Ъ, схема представляет собой долгосрочное вложение средств из расчета 24,3% годовых в валюте. Такой процент представляется вполне реальным на российском рынке, если учесть, что средняя банковская ставка по валютным вкладам составляет в настоящий момент 7-14% годовых. Существенно, что в описываемом случае клиент не имеет возможности "снять" вложенную им сумму до истечения срока действия договора. Эту проблему удалось решить, например, Ипотечному акционерному банку, предложившему похожую схему финансирования строительства, однако путем эмиссии: клиенты банка взамен вложенных средств получают относительно ликвидную ценную бумагу.
Эксперты Ъ отмечают, такая форма финансирования жилищного строительства (практически не применяющаяся на Западе) стала возможна в России именно в силу неразвитости ипотечных отношений на рынке недвижимости. Если на Западе покупатель имеет максимум возможностей для приобретения недвижимости по ипотечному кредиту (по принципу "утром стулья — вечером деньги"), то российское законодательство позволяет проводить схему только по принципу "утром деньги — вечером стулья".
МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН
МАРИЯ Ъ-БЯЛКО