банки
Вчера банк DeltaCredit сообщил о применении новой схемы выдачи ипотечных кредитов — в день подписания договора купли-продажи, не дожидаясь регистрации сделки. Таким образом, банк претендует на освоение сектора альтернативных сделок на рынке жилой недвижимости, составляющего треть всего рынка. Вместе с тем эксперты считают, что у новой схемы очень высокие риски, причем как для банка, так и для риэлтеров.
"Существующая практика расчетов на рынке ипотечного кредитования предусматривает расчеты между продавцом и покупателем только после государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры",— говорит председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. Согласно же предлагаемой схеме, деньги продавцу будут переводиться непосредственно в день подписания договора, не дожидаясь госрегистрации, которая может занять несколько месяцев. По словам директора юридического департамента банка DeltaCredit Константина Артюха, для этого должны быть выполнены три условия. Во-первых, покупатель и продавец должны быть клиентами агентств недвижимости, являющихся партнерами банка. Во-вторых, продавец должен дать расписку в получении всей суммы и обязательство вернуть деньги, если сделка не состоится. Кроме того, и продавец, и покупатель должны дать обязательства банку не препятствовать госрегистрации сделки.
Участники рынка полагают, что внедрение расчетов по сделкам день в день — попытка занять доминирующее положение на только открывающем для себя ипотеку рынке альтернативных сделок по купле-продаже жилья, когда продавец одновременно выступает и покупателем. Сейчас банк занимает третье место на рынке ипотечного кредитования с общим объемом портфеля $275 млн. "Новая схема главным образом позволит применять ипотеку в сделках по альтернативе, пока еще очень слабо охваченных ипотекой,— говорит директор департамента риэлтерских услуг агентства 'БЕСТ-недвижимость' Лариса Патлух.— Когда продавец одной квартиры одновременно покупает себе другую, у него нет возможности ждать денег от ипотечного покупателя".
По оценкам экспертов, альтернативные сделки составляют 30% от общего объема сделок с жилой недвижимостью на российском рынке, и в этом смысле замысел DeltaCredit имеет хорошие перспективы. Однако время для его реализации упущено. "DeltaCredit опоздал с новинкой,— говорит замдиректора финансового департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин.— Это нужно было делать весной, когда цены росли бешеными темпами, сейчас ситуация с ценами на жилье стабилизировалась, ажиотаж спал, и вопрос ожидания регистрации сделки не актуален".
В то же время, по оценкам экспертов, риски при использовании такой схемы зашкаливают. "Договор купли-продажи жилой недвижимости до момента госрегистрации сделки считается незаключенным,— поясняет юрист компании 'Линия права' Александр Евстигнеев.— Фактически до момента госрегистрации этот кредит будет не ипотечным, а необеспеченным, под поручительство продавца". "Ни один риэлтер не даст стопроцентной гарантии, что договор будет зарегистрирован,— говорит специалист по недвижимости агентства недвижимости 'Кутузовский проспект' Светлана Жданова.— Например, доверенность, выданную банку для регистрации пакета документов, можно отозвать в тот же день, и сделка зарегистрирована не будет. Выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений на недвижимость, получается за несколько дней до подачи документов на регистрацию, а за это время на имущество может быть наложен арест. А деньги из банка уже ушли".