2006 год станет последним спокойным годом для московских девелоперов, возводящих торговые центры. Насыщение еще не наступило, но переизбыток предложения уже ощущается. Обострилась конкуренция за потребителя, который меняется быстрее, чем того ожидали игроки рынка. Кроме того, в Россию приходят иностранные девелоперы, которым под силу заставить потесниться российских конкурентов.
Центр притяжения денег
По уровню развития торговли Москва европейские столицы пока не перегнала и даже не догнала. Пять лет назад количество торговых площадей в Москве составляло 8 кв. м на тысячу жителей, сейчас — 122 кв. м. Для сравнения: в Лондоне этот показатель равен примерно 280 кв. м.
Арендные ставки на рынке по-прежнему высоки, найти свободную площадь в торговых центрах арендаторам не всегда просто. За первое полугодие 2006 года рост предложения новых торговых площадей в Москве составил около 153 тыс. кв. м (торговой площади — около 73 тыс. кв. м), в Москве и ближайшем Подмосковье за рассматриваемый период было реализовано четыре проекта. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров Москвы составляет около 2 218 000 кв. м, торговая площадь — около 1253 тыс. кв. м. Всего же, по данным Российского совета торговых центров, в Москве открыто более 150 объектов, которые можно причислить к торговым центрам (ТЦ). В 2005 году открыто 20 крупных ТЦ, а до 2010 года планируется открытие еще примерно 85 торговых комплексов.
Также необходимо отметить, что события, происходившие на рынке в последние несколько месяцев, позволяют констатировать повышающийся интерес отечественных и зарубежных девелоперов и инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости.
Например, в первом полугодии 2006 года объявлено о крупнейших в истории рынка сделках купли-продажи комплексов. Австрийский фонд Immoeast (владеет частью акций работающего в России фонда Fleming Family & Partners) стал собственником торговых центров "Золотой Вавилон" в Отрадном и Ясеневе. Оценочная сумма сделки составила около $200 млн. Ранее переговоры о покупке этих ТЦ вела другая австрийская компания Meinl European Land, купившая в итоге "Молл Гэллери".
Многие из остававшихся долгое время в замороженном состоянии проектов девелопмента вступили в строительную фазу: "Белорусский/Площадь Тверской заставы", "Павелецкая площадь", ТЦ на территории Первого хладокомбината. Близки к завершению проекты "Мега Белая Дача", "Рамстор" на проспекте Вернадского, ТРК "Европейский", введен в эксплуатацию ТК "Город". Налицо явный прогресс в деле обеспечения города торговыми площадками. И именно сейчас операторам стало необходимо четко простраивать концепции новых проектов.
Концептуальный кризис
До насыщения рынка еще далеко, но, как говорит директор по развитию управляющей компании ROSS Group Елена Флоринская, за последние два года существенно снизилась средняя доходность девелоперских проектов: "Сейчас сроки окупаемости для крупных ТЦ составляют семь-восемь лет, тогда как раньше этот показатель был равен пяти-шести годам. Коснулась тенденция и ТЦ районного масштаба. В этом формате теперь норма окупаемости — пять-семь лет, при том что ранее возможно было вернуть вложения за три-четыре года".
Чтобы улучшить экономику проектов, девелоперы продают часть площадей в ТЦ заинтересованным компаниям или сдают в длительную аренду. Но и такая схема дает сбои. Скажем, три года назад корпорация "Цезарь" арендовала в ТЦ "Гвоздь" (общая площадь 17 тыс. кв. м, расположен на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе) 5,8 тыс. кв. м — частично на втором этаже, частично на четвертом, а весь первый этаж выкупила сеть "Седьмой континент". "Цезарь" предполагал сдавать площади в субаренду предпринимателям, которые прежде торговали на закрывшихся рынках ЦСКА, "Динамо" и "Лужники". Арендатор планировал даже сменить название — "Гвоздь" должен был стать "Новомитинским". Однако год спустя арендатор, так и не осуществив свой план, покинул ТЦ "Гвоздь".
Отметим, что месторасположение ТЦ не играет ключевой роли в успешности реализации выбранной концепции. Скажем, ТЦ "Наутилус", расположенный на Лубянке, позиционирует себя как место по продаже премиум-товаров. Но, пройдясь по этажам, можно обнаружить, что помимо дорогих марок представлены и прошлогодние коллекции от частных предпринимателей. Более того, один из арендаторов помимо точки в "Наутилусе" имеет магазин с таким же ассортиментом на рынке "Старт" (прежнее название — ЦСКА).
Впрочем, место все же имеет значение. Генеральный директор управляющей компании "Группа 9" (оператор ряда ресторанов в Москве и Подмосковье) Илья Лычев приводит характерный пример: "На Сухаревской площади есть небольшой торгово-офисный центр 'Садовая галерея'. В основном там работают одежные бутики. Регулярно можно наблюдать забавную картину: чуть ли не на улицу арендаторы выставляли проветриваться дорогие вещи, которые пропахли запахами из соседнего 'Макдональдса'".
По-настоящему провальных торговых центров не так много, но весь вопрос в том, насколько высока эффективность тех проектов, которые прибыльны. По словам Елены Флоринской, целый ряд ТЦ могли бы работать лучше, если бы откалибровали свою концепцию. Касается это, например, "Европарка": его оператор все никак не может прийти к оптимальному составу арендаторов и постоянно находится в поиске индивидуальности проекта. "ТЦ 'Лига', как говорят, также не самый успешный. Но люди там есть, и ставки арендные довольно высокие. И все же мог бы работать лучше",— говорит госпожа Флоринская.
Торговые отношения
Не стоит винить во всех бедах торговые центры и их создателей, они зачастую являются заложниками ситуации. Скажем, одну из точек Илья Лычев сделал в ТЦ "Рамстор" на Шереметьевской улице. Оператор обещал, что вскоре после открытия там появится кинотеатр или боулинг. Соответственно, должны были появиться и посетители фуд-корта, под который были отведены площади на одном из верхних этажей. Но кинотеатр "Каро-фильм" появился лишь через три года после открытия самого гипермаркета. Многие операторы фуд-корта из-за этого пострадали. Господину Лычеву, к примеру, пришлось спустя год после начала работы закрыть свою точку: только ради еды посетители на фуд-корт не поднимались.
Количество арендаторов постепенно увеличивается, и сейчас уже арендатор диктует свои условия оператору ТЦ. В то же время четко соответствовать выбранной концепции ТЦ станет лишь тогда, когда сможет сам выбирать арендаторов. Пока же торговые центры далеко не полностью удовлетворяют спрос потребителя. Можно предположить, что существующие ТЦ будут заменяться на более качественные с точки зрения расположения и концепции. Это позволит игрокам рынка в борьбе за потребителя сделать ставку на новые форматы, пока в Москве не представленные.
Скажем, на смену торговым галереям (а практически все ТЦ построены именно по этому принципу) придут ритейл-парки, в которых якорные арендаторы занимают до 90% общей площади. Это позволит привлекать потребителей, ориентированных скорее на целевую, а не на импульсную покупку.
Второе направление — создание специализированных развлекательных центров. Те развлекательные центры, которые действуют сегодня, либо маленькие, либо некачественные. Может быть, в Москве появится то, что называется "торговые деревни" или life style center (квартал, в котором расположены магазины, рестораны, развлечения и т. п.). Заместитель генерального директора сети гипермаркетов "Мосмарт" Семен Слуцкий говорит, что в настоящее время слабо представлены на рынке торговые центры формата department store: "Не хватает серьезных магазинов детской и мужской одежды".
Только сейчас операторы торговых центров всерьез стали задумываться о том, на какую целевую аудиторию они ориентированы, в силу чего на протяжении еще нескольких лет рынок будет утрясаться, в торговых центрах будет происходить ротация арендаторов. В том числе за счет появления западных сильных концепций. Примеры уже есть. Вместо малопонятного, неадекватного рынку турецкого "Бойнера" в ТЦ "Мега" площадку недавно занял английский Marks & Spencer.
Торговые центры окружают Санкт-Петербург
Вслед за Москвой основные торговые площади Петербурга перемещают за кольцевую автомобильную дорогу. В ближайшие три-четыре года на территории рядом с уже сданным в эксплуатацию в сентябре этого года Восточным полукольцом КАД будет построено около 800 тыс. торговых площадей.
Всего же, по оценке специалистов Astera, за три года иностранные инвесторы вложат в торговый сектор Петербурга не менее €1 млрд. В середине ноября открылся первый крупный загородный комплекс "Мега-Дыбенко" в районе развязки КАД с Мурманским шоссе. 1 декабря откроется "Мега-Парнас" площадью 130 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций в эти проекты компании IKEA — €300 млн.
Эксперты уверены, что на сегодняшний день именно северная часть Восточного полукольца КАД представляется более перспективной с точки зрения развития торговой недвижимости. Это объясняется как тем, что жители здешних спальных районов более экономически благополучны, так и нахождением в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах престижных загородных зон, коттеджных поселков и т. п., создающих мощный трафик потенциальных потребителей.
Не случайно вокруг этой части КАД планируются к открытию такие проекты, как ритейл-парк "Северный молл" (100 тыс. кв. м в обеих очередях), ТЦ "Новый Колизей" (100 тыс. кв. м), ТЦ "Осиновая роща" (наиболее крупный проект от девелопера "Адамант" — 120 тыс. кв. м). Примечательно, что торговую недвижимость в этой части формируют в основном западные девелоперы. Помимо IKEA это Gruppo Margheri ("Новый Колизей") и Meinl Europian Land (вошедшая летом этого года в проект "Северный молл" вместе с Promocentro Italia).
Проекты довольно разные по формату и концепции, и это обстоятельство дает им большой шанс на долгую жизнь по соседству. С их сдачей в эксплуатацию в 2007-2008 годах север города, примыкающий к этой части КАД, можно будет считать близким к насыщению по числу магазинов. Общий объем торговых площадей, заявленных к вводу вокруг Восточного полукольца КАД в 2007-2008 годах, по данным Praktis Consulting & Brokerage, составит около 800 тыс. кв. м.