Трудности съёма
Аренда дорожает на фоне дефицита предложения
Найти недорогое съемное жилье в Москве в этом году стало гораздо труднее, чем в прошлом. Всего за четыре месяца, к началу осени, арендные ставки выросли почти на треть. Спрос не отстает по показателям и более чем на 30% превышает прошлогодний. Выбирать практически не из чего, так как объем предложения рухнул до четырехлетнего минимума.
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
В конце сентября эксперты «ЦИАН.Аналитики» подсчитали, насколько изменились ставки аренды в городах-миллионниках за прошедшие четыре месяца (начало активного сезона в этом сегменте рынка). В среднем по стране снять жилье стало на 22% дороже, чем за аналогичный период прошлого года. Москва вместе с Ростовом-на-Дону, Самарой, Волгоградом и Екатеринбургом оказалась в списке лидеров. В этих городах ставка аренды самых популярных однокомнатных квартир с июня по сентябрь выросла на 29–31%. Если брать прошедшие 12 месяцев, то аренда однушки в Москве стала дороже на 39% и достигла в среднем 72,5 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры за этот же период подорожали сопоставимо — на 37%: средняя цена поднялась до 129 тыс. руб. в месяц.
Активность арендаторов в этом году была немного выше, чем в июне—сентябре 2023 года: число просмотров объявлений на сайте cian.ru увеличилось на 5%. «Ключевые факторы роста спроса в этом сезоне — увеличение запросов со стороны "несостоявшихся покупателей", тех, кто вынужденно вышел на рынок аренды, отложив покупку собственного жилья, наложившееся на сезонный интерес перед началом учебного года и бизнес-сезона»,— говорится в материалах «ЦИАН.Аналитики». Аналитики «ИНКОМ-Недвижимости» оценили рост спроса на долгосрочную аренду жилья в Москве к концу лета в 33% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. «К середине августа этого года на массовом рынке найма количество свободных квартир в девять раз меньше, чем желающих их снять»,— следует из отчета управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости». В таких условиях цены продолжат расти и до конца октября можно ждать роста арендных ставок в Москве в пределах 5–10%, считают в компании.
Покупатели превратились в арендаторов
Спрос на аренду жилья сформировали несостоявшиеся покупатели. В июле прекратила действовать главная программа льготного ипотечного кредитования на новостройки, по которой можно было взять кредит на покупку жилья под 8%, изменились условия по программам семейной и IT-ипотеки. К началу августа это обрушило продажи нового и строящегося жилья на 40%. Рыночные ставки по ипотеке достигают 25% годовых. Средняя цена квадратного метра в московских новостройках (в массовом, бизнес- и премиум-сегменте), по данным «Метриума», достигла 510,7 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке, на который частично обратили внимание переключившиеся с новостроек, спрос немного оживился. В структуре покупок больше всего сделок пришлось на квартиры в бюджете 15–30 млн руб. (33%, данные «Миэль»). Но самым быстрорастущим по сумме покупки стал сегмент до 9 млн руб. На него в конце лета этого года приходилось 24% сделок, но за месяц эта доля выросла на 10%, в три раза больше, чем продажи в остальных бюджетах. Невысокая относительно других вариантов цена не очень помогает с покупкой тем, кто рассчитывает на ипотеку. Расчет на ипотечном калькуляторе «Домклик» показывает, что при первом взносе в 30% от суммы покупки (9 млн руб.) и сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит 125,5 тыс. руб. в месяц. Плюс расходы на ремонт, поскольку недорогие квартиры обычно требуют вложений. Все это делает покупку жилья труднодоступной и увеличивает спрос на аренду.
Продавцам «обычных» недорогих квартир в период невысокой покупательской способности приходится, в свою очередь, откладывать продажу или снижать цену. В ЦИАН подсчитали, что в этом году увеличивался разрыв между стартовой и финальной ценой в объявлениях (эксперты анализировали цену квартиры на момент публикации и на момент, когда объявление снимали). Размер скидки увеличивался: если в начале лета средний размер снижения цены составлял 3,1% от базовой цены, то к концу сентября он превысил 3,5%. «Типовое жилье, особенно без ремонта, продать очень трудно. Гораздо выше спрос на лоты с уникальными свойствами: в сталинском доме, в домах, построенных недавно или с хорошей готовой отделкой»,— объясняет частный риэлтор Василий Павлов.
Для рынка аренды это хорошо: за счет несостоявшихся продаж растет предложение на рынке аренды. В ЦИАН говорят, что это немного расширило ассортимент, но предложение остается недостаточным.
Выбор ограничен
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в августе—сентябре этого года объем экспозиции на 64% меньше, чем четыре года назад, когда он достигал максимального значения. Начиная с 2021 года в аренду сдавалось все меньше и меньше квартир. К концу 2021 года предложение сократилось на 20% и оставалось в тех же пределах в 2022–2023 годах. «Сейчас мы видим снижение на 42% за год и минимум вакантных лотов за рассматриваемые четыре года»,— констатируют в «ИНКОМ-Недвижимости». «По итогам сентября объем предложения найма в Москве находится на том же уровне, что и в сентябре прошлого года. То есть более года сохраняется острый дефицит объектов экономкласса. Это очень длительный срок»,— поясняет заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова. В «старой» Москве в массовом сегменте аренда студии в месяц в среднем стоит 45–55 тыс. руб., однокомнатной квартиры — 50–65 тыс. руб., двухкомнатной — 65–85 тыс. руб., трехкомнатной — 75–120 тыс. руб.
Качество предлагаемых в аренду квартир в среднем выросло в основном за счет того, что на рынок выходит жилье, которое собственники отремонтировали, в том числе за счет нанимателей. На качество арендного предложения повлиял также большой объем жилищного строительства: в период недорогой ипотеки покупатели приобретали инвестиционное жилье с целью сдачи в аренду. «Но квартиры из старого жилищного фонда не исчезли, и поэтому в последние годы мы наблюдаем растущее расслоение арендуемых квартир по качеству и цене»,— отмечает основатель «Бест-Новостроя» и bnMAP.pro. Ирина Доброхотова.
Несмотря на то что сейчас в сегменте аренды рынок собственника, арендаторы не слишком готовы к компромиссам. По данным «Бест-Новостроя», 98% откажутся от грязных неубранных квартир с неприятными запахами, следами насекомых. Около 62% респондентов не хотят жить в квартирах с устаревшим ремонтом, особенно в старых домах (хрущевках). Квартира в доме без лифта выше второго-третьего этажа не подходит примерно половине съемщиков. Около 43% откажутся от квартиры, если в ней шумно: рядом длительные строительные работы, окна выходят на магистраль, трамвайные или железнодорожные пути, детский сад или на зону разгрузки магазинов, которая чаще всего происходит ночью или ранним утром. Примерно четверть опрошенных не рассматривает варианты без бытовой техники. Так, стиральная машина желательна почти для всех опрошенных «Бест-Новостроем», все больше арендаторов даже в массовом сегменте хотят, чтобы в съемной квартире был кондиционер. В то же время наличие телевизора интересует съемщиков все меньше. «Среди важных критериев арендаторы назвали пребывание с животными. Но даже в период высокого спроса далеко не все собственники готовы идти навстречу пожеланиям клиентов»,— резюмируют в «Бест-Новострое».
По словам Оксаны Поляковой, если попадаются квартиры в плачевном состоянии, то в условиях дефицита дешевых объектов они сдаются «под ремонт». «В этом случае стоимость проживания на период проведения работ может быть снижена на 10–30–50%, или проживание в этот период для арендаторов может быть вовсе бесплатным. Все зависит от сложности и объема работ»,— объясняет госпожа Полякова.
Рассчитывать, что ситуация на рынке резко изменится, пока не стоит. «В текущем году она экстраординарная. Высокая заинтересованность нанимателей сохранялась весь год, даже в традиционно тихие периоды. В таких условиях аренда не может дешеветь»,— предупреждает госпожа Полякова. По ее оценке, до конца года арендные ставки не уменьшатся, так как останутся под давлением ценовой инерции. Кроме того, маловероятно, что спрос упадет. «Даже если предположить значительное сокращение числа запросов от нанимателей, объем арендного предложения слишком мал, чтобы собственники начали конкурировать и снижать цены. Вероятно, если на рынок выйдут инвестиционные квартиры, приобретенные в 2022 и 2023 годах, то на фоне сезонного снижения спроса в феврале и весной следующего года можно рассчитывать на уменьшение стоимости найма в среднем до 10% от пиковых значений текущей осени»,— рассуждает эксперт.
Руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова видит признаки стабилизации уже сейчас. «Спрос начал снижаться, на рынок продолжат выходить квартиры, собственники которых не готовы продавать их по падающим ценам. А рост предложения при снижении спроса приведет к тому, что владельцам придется снижать цены, чтобы привлечь арендаторов и уменьшить период простоя»,— резюмирует эксперт.