|
Время продавать |
Тенденция прошедшего месяца — стабилизация и даже некоторое снижение цен на квартиры экономкласса в Москве, хотя недвижимость среднего и верхнего ценовых уровней продолжает медленно дорожать. Тем не менее совет экспертов для частных инвесторов — продавать городскую недвижимость во всех сегментах. А на загородном рынке усиливается конкуренция коттеджных поселков как раз в низшем ценовом сегменте.
Дешевеет дешевое, дорожает дорогое
Эксперты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) отмечают стабильное увеличение объема предложения на вторичном рынке в течение двух последних месяцев. К началу октября количество выставленных на продажу квартир по сравнению с августом выросло почти на 40%. К началу ноября объем предложения вырос еще на 15%, и на сегодняшний день экспонируется более 24 тыс. квартир экономкласса. Специалисты RRG отмечают, что такое количество объектов было на рынке последний раз весной 2004 года. По итогам минувшего месяца средняя цена квартир экономкласса снизилась на 0,2% и составляет в настоящее время $4025. "Октябрь 2006 года ознаменовался снижением темпов роста цен на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы в секторе экономкласса,— подтверждает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости компании RIGroup.— В сегменте бизнес-класса впервые в текущем году наблюдалось значительное увеличение предложения квартир и, как следствие, снижение цен в среднем на 1%. Факт снижения цены свидетельствует о серьезном несоответствии платежеспособного спроса и предложения, то есть спрос на квартиры по установившимся ценам в настоящее время исчерпан".
Эксперты не исключают дальнейшего снижения цен, прежде всего в сегменте экономкласса. "Рынок только начинает входить в стадию стабилизации, поэтому высока вероятность коррекции цен вниз,— говорит представитель компании 'КомСтрин' Алина Андреева.— Прежде всего такая коррекция возможна для тех объектов, которые не вызывают высокого потребительского спроса. Если в начале этого года спрос значительно превышал предложение и потребители готовы были покупать практически все, что появлялось на рынке жилья, то сейчас покупатели заняли выжидательную позицию, спрос перестал быть ажиотажным. Сейчас покупатель не ведомый, а скорее ведущий. Рост предложения на рынке недвижимости будет способствовать снижению темпов роста цен на жилье".
Первичный рынок также показывает рост предложения, хотя и не столь интенсивный. "В октябре 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы вырос на 1,3% и составил 321 объект,— говорит руководитель аналитического консалтингового центра компании 'Миэль-недвижимость' Владислав Луцков.— Анализ первичного рынка жилья Москвы показал, что значительный прирост цен по итогам октября обеспечен продолжающимся ростом стоимости квадратного метра в сегменте дорогого жилья — бизнес-класс и элитные новостройки. В октябре 2006 года ценовой прирост составил почти 6%. С учетом элитных объектов средняя цена квадратного метра достигла $5165. Собственно в элитных объектах ценовой прирост составил 7,2%, а стоимость квадратного метра достигла $13 991. Эти показатели демонстрируют отчетливую тенденцию: в сегменте дорогого и элитного жилья платежеспособный спрос имеет существенный запас прочности, что и отражено в опережающих все остальные сегменты темпах ежемесячного роста цен".
Таким образом, в низшем ценовом сегменте мы наблюдаем стабилизацию и даже некоторое снижение цены в абсолютном выражении (впрочем, снижение на 0,2% находится в пределах статистической погрешности), а дорогая недвижимость продолжает дорожать — тем сильнее, чем она дороже.
Момент истины для частного инвестора
Эксперты не прогнозируют ни обвала, ни скачка цен, большинство предполагают уверенную стабилизацию. "До конца года снижения темпов роста цен не будет, средний прирост цен на недвижимость в Москве в течение ноября-декабря 2006 года сохранится на уровне 2-3%. В течение 2007 года наиболее вероятным представляется рост цен в пределах инфляции,— считает директор управления маркетинга компании 'Домострой' Елена Комова.— Скачок цен на недвижимость также маловероятен. На сегодняшний день цены находятся на пике платежеспособного спроса. Количество денег у населения небесконечно. Несмотря на общую стабилизацию российской экономики, подавляющее большинство не в состоянии платить $150 тыс. за однокомнатную квартиру на окраине. В результате многие покупатели не выдержали и ушли с рынка или заняли выжидательную позицию". Стабилизация цен делает бессмысленной покупку с инвестиционными целями. "Сейчас самое подходящее время для реализации инвестиционной недвижимости, так как период галопирующего роста цен уже завершился,— утверждает Елена Комова.— Наиболее осторожные инвесторы начали выставлять квартиры на продажу еще в конце лета, как только начали замедляться темпы роста цен. В течение сентября--октября риэлтеры отмечали резкое увеличение предложения на вторичном рынке: остальные инвесторы последовали примеру коллег. В период бурного роста цен рынок недвижимости стал в большей степени финансовым, нежели потребительским. По разным подсчетам, от одной трети до половины всех квартир покупалось для вложения средств. На сегодняшний день инвестиционные квартиры выставлены на реализацию во всех сегментах. В газетах появилось множество частных объявлений о продаже квартир без отделки в домах экономкласса. Почти в каждом элитном доме или доме бизнес-класса продается несколько квартир на вторичном рынке. Вкладывать деньги в недвижимость с инвестиционными целями сейчас невыгодно, как и приобретать недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду".
"В связи с наметившейся стабилизацией сейчас может начаться выход на рынок инвестиционных квартир с целью фиксации прибыли,— предполагает заместитель генерального директора компании 'МОРЕ-Плаза' Алексей Медведев.— То есть, скорее всего, будет появляться много новых небольших объемов жилья в домах, где реализация квартир близится к завершению или вообще уже давно закончилась".
С другой стороны, для многих покупателей жилья инвестиционная сторона сделки не является самой важной — они приобретают жилье впрок, в качестве долгосрочного вложения, но предполагая в будущем также и возможность проживания в купленной квартире. Для таких инвесторов сигналом к продаже является не стабилизация, а сколько-нибудь значительное снижение цен. Эксперты сходятся во мнении, что это возможно только в случае макроэкономического кризиса. Несмотря на снижение темпов роста цен, недвижимость остается привлекательной сферой для частных инвестиций.
Экономкласс Подмосковья
В то время как цены на квартиры экономкласса в Москве зашкаливают за $3 тыс., возрастают конкурентные преимущества загородных многоквартирных домов, что стимулирует рост цен на них опережающими темпами по сравнению с Москвой. По данным аналитиков компании "Миэль-недвижимость", в октябре 2006 года средняя цена предложения в подмосковных многоквартирных домах выросла на 7,9% (против 3,4% в сентябре 2006 года), составив $1814 за кв. м. Эти данные, казалось бы, отменяют наметившуюся в сентябре тенденцию по снижению темпов ценового прироста. Активнее всего цены росли в среднем Подмосковье — в поясах 13-25 км от МКАД (плюс 14,2% относительно сентября 2006 года) и 26-40 км от МКАД (плюс 21,5% соответственно). При этом минимальная цена квадратного метра в области составила $630.
"Стоит отметить, что с марта 2006 года средняя цена предложения в панельных новостройках была выше, чем в монолитных, в то время как объемы предложения в полтора раза ниже,— комментирует Владислав Луцков.— В октябре же выход на рынок большого числа предложений в панельных домах привел к значительному увеличению объема предложения этой категории новостроек, тогда как рост объема предложения в монолитных домах вырос лишь на 5,6%. Вследствие этого средняя цена предложения в панельных новостройках стала чуть ниже, чем в монолитных: $1804 за кв. м против $1825 за кв. м. Несмотря на восстановление объемов предложения на рынке новостроек Подмосковья, цены продолжают расти. Похоже, что дисбаланс спроса и предложения все еще существует. Высокие цены в столице стимулируют отток покупателей в область, что поддерживает спрос. Скорее всего, до конца года сохранится тенденция увеличения объемов предложения с ростом цен не менее 3-4% в месяц".
Коттедж по цене квартиры
Коттеджные поселки продолжают уверенно (хотя и нерезко) подниматься в цене. "Рынок загородной недвижимости продолжает демонстрировать стабильный рост цен на земельные участки в пределах 35-40% в год в зависимости от уровня поселка и его расположения,— говорит Марк Вдовских, директор департамента стратегического маркетинга компании 'Северо-Запад'.— Спрос на землю в Подмосковье не ослабевает, поэтому девелоперы продолжают выводить на рынок большое количество новых проектов. Так, в 2006 году было запущено более 20 новых коттеджных поселков, и в настоящее время их общее количество приблизилось к 350 с учетом уже построенных. Основное количество поселков приходится на бизнес-класс, а лидером среди направлений по-прежнему остается Новорижское шоссе". Лидерами спроса являются коттеджные поселки экономкласса. По всей видимости, это связано с тем, что вполне комфортное жилье в таком поселке дешевле трехкомнатной квартиры в панельном доме на территории столицы. А вот в элитном секторе эксперты отмечают некоторое падение спроса.
"В октябре спрос на поселки в категории 'эконом' составил около 49% от общего спроса на коттеджные поселки,— констатирует директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.— Стоимость домовладений в таких поселках находится в диапазоне от $100 тыс. до $350 тыс. Спрос на объекты экономкласса продолжает оставаться неудовлетворенным и превышает предложение. Спрос на объекты элитной загородной недвижимости в октябре составил около 19% от общего объема спроса. На поселки данного сегмента рынка спрос незначительно понизился, так как наблюдается затоваривание рынка в данной категории и значительное повышение стоимости домовладений. В октябре в сегменте бизнес-класса спрос не изменился (32% от общего объема спроса), так как предложений на рынке в данном классе достаточно, и у покупателей существует богатый выбор предложений как по престижным, так и по менее престижным загородным направлениям".
По-прежнему сдерживающим фактором для людей, решивших переехать на постоянное жительство за город, является слабо развитая социальная инфраструктура. Поэтому значительным событием октября стала презентация нового проекта корпорации "Инком-недвижимость" — строительство полнофункционального инфраструктурного комплекса NovaRiga, расположенного в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Комплекс будет включать в себя детский сад, школу, медицинский центр, православный храм, торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, аквапарк, гостиницу для обслуживающего персонала, конный клуб и гостиницу для животных. Объем инвестиций составит $500 млн, сроки строительства — 2007-2010 годы. По мнению Валерия Мищенко, строительство этого комплекса значительно улучшит инфраструктуру Новорижского направления, что приведет к росту стоимости земельных участков, расположенных в 20-25 км от него и планируемых под застройку.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
